Indhold

Dette afsnit omhandler årsager til tilbageregning og regulering af ejendomsværdien.

Afsnittet indeholder:

• En ejendom bliver omfattet af § 4, nr. 1-10, i den tidligere gældende ejendomsværdiskattelov
• Der indtræffer en sådan begivenhed, at betingelserne for omvurdering er opfyldt
• Der sker ændring af ejendommens grundareal
• En samlet vurdering etableres, ændres eller ophører
• Lovbestemt begrænsning af, hvornår tilbageregning skal anvendes
• Regulering af ejendomsværdien, hvis der er foretaget nedrivning eller om- eller tilbygning i henhold til byggetilladelse
• Regulering af ejendomsværdien, hvis der foretages en fordeling eller ansættelse, eller hvis fordeling eller ansættelse skal ændres
• Tilbageregning af ejendomsværdien ved fordeling eller ansættelse.

En ejendom bliver omfattet af § 4, nr. 1-10, i den tidligere gældende ejendomsværdiskattelov

I medfør af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 38, stk. 1, foretages der ved den førstkommende almindelige vurdering eller omvurdering efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 6, en tilbageregning af ejendomsværdien til 2001-niveau og 2002-niveau, når en ejendom bliver omfattet af § 4, nr. 1-10, i den tidligere gældende ejendomsværdiskattelov, se lovbekendtgørelse nr. 1590 af 2. november 2020 med senere ændringer (EVL § 38, stk. 1, nr. 1).

§ 4, nr. 1-10, i den tidligere gældende ejendomsværdiskattelov opregner de ejendomme, der er omfattet af ejendomsværdibeskatningen. Det er i det væsentlige parcel- og rækkehuse, ejerlejligheder, sommerhuse, stuehuse tilhørende landbrugsejendomme (hovedbygningen på en landbrugsejendom), beboelseshuse beliggende på skovejendomme, tofamiliehuse og visse lejligheder i små udlejningsejendomme mv.

Tilbageregning efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 38, stk. 1, nr. 1, foretages for ejerboliger omfattet af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 4, stk. 1, nr. 1-5, og ejendomme omfattet af EVL §§ 27, 27 a, 30, 35 eller 37, stk. 1, når der ikke ved den forudgående vurdering foreligger en ejendomsværdi i 2001-niveau og en ejendomsværdi i 2002-niveau, se EVL (ejendomsvurderingsloven) § 38, stk. 2, 2. pkt. Det afgørende for, om der skal foretages en tilbageregning efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 38, stk. 1, nr. 1, er således, om der i forvejen er en ejendomsværdi i 2001- og 2002-niveau. Vurderingsstyrelsen behøver ifølge EVL (ejendomsvurderingsloven) § 38, stk. 2, 2. pkt., ikke forholde sig til, om en ejendom er blevet omfattet af § 4, nr. 1-10, i den tidligere gældende ejendomsværdiskattelov siden seneste vurdering, men kan nøjes med at konstatere, at der er tale om en ejendomstype, der typemæssigt er omfattet af § 4, nr. 1-10, i den tidligere gældende ejendomsværdiskattelov og at der for denne ejendom ikke findes en ejendomsværdi i 2001- og 2002-niveau i henhold til § 4 a, stk. 1, nr. 2 og 3, i den tidligere gældende ejendomsværdiskattelov.

Hvis der er en eksisterende ejendomsværdi i 2001- og 2002-niveau, vil der være en formodning for, at ejendommen i forvejen er omfattet af § 4, nr. 1-10, i den tidligere gældende ejendomsværdiskattelov, hvorfor EVL (ejendomsvurderingsloven) § 38, stk. 1, nr. 1, som udgangspunkt ikke vil kunne anvendes.

Der vil omvendt kunne foretages tilbageregning efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 38, stk. 1, nr. 1, hvis der for en ejendom ikke foreligger ejendomsværdier i 2001- og 2002-niveau. Dette gælder uanset om de ikke-eksisterende ejendomsværdier i 2001- og 2002-niveau måtte skyldes fejl i tidligere vurderinger eller at ejendommen ikke tidligere har været omfattet af § 4, nr. 1-10, i den tidligere gældende ejendomsværdiskattelov.

Det er væsentligt at fremhæve, at Vurderingsstyrelsen ikke ved anvendelsen af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 38, stk. 1, nr. 1, tager stilling til, om ejeren af ejendommen reelt skal ejendomsværdibeskattes af de værdier, der ansættes ved tilbageregningen. De værdier, der fastsættes ved tilbageregningen efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 38, stk. 1, nr. 1, vil alene blive anvendt til beregning af ejendomsværdiskatten, såfremt der er skattepligt.

For ejendomme omfattet af EVL (ejendomsvurderingsloven) §§ 35-37, er der alene grundlag for at foretage en tilbageregning efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 38, stk. 1, nr. 1, hvis der ikke foreligger en 2001- og 2002-værdi. Hvis der er en eksisterende ejendomsværdi i 2001- og 2002-niveau, og det alene er en fordeling eller en ejendomsværdi for boligdelen, der ikke foreligger i 2001- og 2002-niveau, er det i stedet EVL (ejendomsvurderingsloven) § 38, stk. 6, der finder anvendelse.

Vurderingsstyrelsens fortolkning af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 38, stk. 2, 2. pkt., er indarbejdet i Den juridiske vejledning på baggrund af styresignal SKM2022.618.VURDST.

Der indtræffer en sådan begivenhed, at betingelserne for omvurdering efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 6, stk. 1, nr. 4 eller 6-8, er opfyldt 

Der skal foretages en tilbageregning efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 38, stk. 1, nr. 2, når der for en ejendom omfattet af § 4, nr. 1-10, i den tidligere gældende ejendomsværdiskattelov, se lovbekendtgørelse nr. 1590 af 2. november 2020 med senere ændringer, indtræffer en eller flere af følgende begivenheder:

• Hvis der opføres nybyggeri på ejendommen efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 6, stk. 1, nr. 4.

Begivenheden anses for indtruffet på det tidspunkt, hvor ændringen registreres som gældende hos rette offentlige myndighed, se EVL (ejendomsvurderingsloven) § 7, stk. 2, 3. pkt. Registreringen sker i Bygnings- og Boligregistret (BBR).

Er der meddelt byggetilladelse til opførelse af en ejerbolig, en bolig omfattet af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 30, stk. 1, 1. pkt., eller en bolig beliggende på en ejendom omfattet af § 35 eller § 37, stk. 1, anses ejendommen dog for færdigbygget og beboelig 1 år efter det tidspunkt, hvor byggetilladelsen er givet, medmindre andet dokumenteres eller ejendommen er anset for færdigbygget og beboelig ved en tidligere vurdering, se EVL (ejendomsvurderingsloven) § 52, stk. 1. Ejeren af ejendommen vil i forbindelse med deklarationsproceduren blive gjort bekendt med, at ejendommen nu anses for beboelig. Viser det sig, at ejendommen faktisk ikke er færdigbygget, har ejeren mulighed for at dokumentere dette over for Vurderingsstyrelsen.

• Hvis ejendommens anvendelse er ændret, og dette er af væsentlig betydning for vurderingen efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 6, stk. 1, nr. 6.

Det kan fx være, hvis ændringen af anvendelsen betyder, at ejendommen ændrer kategori fra at være en ejerbolig til at være en erhvervsejendom eller omvendt.

En ændring af anvendelsen kan også være, at ejeren af en lille landbrugsejendom ophører med landbrugsmæssig drift, hvorefter ejendommen får karakter af ejerbolig. Det er ikke afgørende, om hele ejendommen ændrer anvendelse, eller om det kun er tilfældet for en del af ejendommen. Det afgørende er, om ændringen er af væsentlig betydning for vurderingen. Ved væsentlig forstås, at den ændrede anvendelse medfører en ændring af ejendoms- eller grundværdien på mere end 20 pct., se EVL (ejendomsvurderingsloven) § 6, stk. 3.

Begivenheden anses for indtruffet på det tidspunkt, hvor ændringen registreres som gældende hos rette offentlige myndighed, se EVL (ejendomsvurderingsloven) § 7, stk. 2, 3. pkt. Registreringen sker i Bygnings- og Boligregistret (BBR).

• Hvis ejendommens ejendomsværdi eller grundværdi er ændret som følge af ændrede anvendelses- eller udnyttelsesmuligheder efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 6, stk. 1, nr. 7.

Hvis planforholdene for en ejendom ændres, og ændringen har betydning for ejendommens grundværdi og/eller ejendomsværdi, skal der ske tilbageregning.

Vurderingsstyrelsen administrerer bestemmelsen således, at der skal være registreret en ændring i plangrundlaget, fx i en lokalplan, før der kan ske tilbageregning. Det er således ikke en ændring af ejendommens anvendelses- eller udnyttelsesmuligheder, at der ændres fortolkning af plangrundlaget. Tilsvarende anses det ikke for en ændring af ejendommens anvendelses- eller udnyttelsesmuligheder, hvis der i forbindelse med udviklingen og idriftsættelsen af det nye ejendomsvurderingssystem inddrages plandata i et andet omfang end ved udarbejdelsen af de tidligere ejendomsvurderinger i henhold til bestemmelserne i VUL.

Begivenheden anses for indtruffet på det tidspunkt, hvor ændringen registreres som gældende hos rette offentlige myndighed, se EVL (ejendomsvurderingsloven) § 7, stk. 2, 3. pkt. Ændringen skal være registreret i plandataregisteret Plandata.dk.

• Hvis væsentlig ikke hidtil kendt forurening dokumenteres, eller hvis afhjælpning af væsentlig forurening konstateres efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 6, stk. 1, nr. 8.

Begivenheden anses for indtruffet på det tidspunkt, hvor de pågældende forhold registreres som gældende hos rette offentlige myndighed, se EVL (ejendomsvurderingsloven) § 7, stk. 3, 1. pkt. Om tidspunkt for begivenheders indtræden henvises til afsnit H.A.3.1.2.1 Årsager til omvurdering.

Der sker ændring af ejendommens grundareal

Der på en ejendom omfattet af § 4, nr. 1-10, i den tidligere gældende ejendomsværdiskattelov, se lovbekendtgørelse nr. 1590 af 2. november 2020 med senere ændringer, sker ændring af ejendommens grundareal (EVL (ejendomsvurderingsloven) § 38, stk. 1, nr. 3).

Der skal ske tilbageregning, hvis grundarealet ændres, uanset hvor stor ændringen er. 

En samlet vurdering etableres, ændres eller ophører

Der foretages tilbageregning, når en samlet vurdering efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 2, stk. 3, etableres, ændres eller ophører (EVL (ejendomsvurderingsloven) § 38, stk. 1, nr. 4).

Der skal som udgangspunkt ske tilbageregning af ejendomsværdien, hvis en samlet vurdering efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 2, stk. 3, etableres, ændres, eller hvis den samlede vurdering ophører.

Det følger af § 38, stk. 4, at de tilbageregnede ejendomsværdier efter § 38, stk. 1, nr. 4, ikke kan fastsættes til et beløb, der overstiger den tidligere værdi eller de tidligere værdier tilsammen. Ophører en samlet vurdering, skal begrænsningen følge forholdet mellem de tilbageregnede ejendomsværdier til 2001-niveau og 2002-niveau for de enkelte ejendomme.

Eksempel

To ejendomme (A og B) er vurderet samlet og har en ejendomsværdi i 2002-niveau på 3.000.000 kr. I forbindelse med at den samlede vurdering ophører, fastsættes der nye ejendomsværdier på henholdsvis 2.000.000 kr. for ejendom A og 3.000.000 kr. for ejendom B. Det medfører, at ejendomsværdierne i 2002-niveau, der tilsammen bliver 5.000.000 kr. for ejendom A og B, vil skulle reduceres til samlet 3.000.000 kr. Reduktionen sker ved, at forholdet mellem de nye ejendomsværdier i 2002-niveau fastholdes. Ejendom A vil herefter få en ny ejendomsværdi i 2002-niveau på 2/5 af reduktionen på 2.000.000 kr., svarende til 800.000 kr., fratrukket den nye ejendomsværdi i 2002-niveau på 2.000.000 kr., hvorefter den nye ejendomsværdi i 2002-niveau vil blive fastsat til 1.200.000 kr. Tilsvarende vil ejendomsværdien i 2002-niveau for ejendom B blive fastsat til 1.800.000 kr., hvorefter forholdet mellem ejendomsværdierne i 2002-niveau for ejendom A og B fastholdes til 2/5 henholdsvis 3/5.

Efter § 4 a, stk. 3, 2. pkt., i den tidligere gældende ejendomsværdiskattelov, se lovbekendtgørelse nr. 1590 af 2. november 2020 med senere ændringer, skal ejendomsværdiskattestopværdierne efter § 4 a, stk. 1, nr. 2 og 3, udgøre 80 pct. af de fastsatte ejendomsværdier i 2001-niveau og 2002-niveau, hvis ejendomsværdien er fastsat ved en tilbageregning efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 38, stk. 1.

Af § 38, stk. 4, 3. pkt., fremgår det herudover udtrykkeligt, at tilbageregninger efter § 38, stk. 1, der begrænses efter stk. 4, 1. og 2. pkt., ikke betragtes som ansættelser foretaget efter ejendomsvurderingsloven. Hermed sikres det, at det alene er ejendomsværdier i 2001-niveau og 2002-niveau, der udspringer af egentlige vurderinger i det nye ejendomsvurderingssystem, der omfattes af forsigtighedsprincippet. 

Lovbestemt begrænsning af, hvornår tilbageregning skal anvendes

Der gælder en begrænsning for, hvornår en tilbageregnet ejendomsværdi efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 38, stk. 1, nr. 2 og 3, skal anvendes. Begrænsningen følger af § 38, stk. 3, hvoraf det fremgår, at såfremt de tilbageregnede ejendomsværdier reduceret med 20 pct., overstiger de tidligere fastsatte ejendomsværdier i 2001-niveau og 2002-niveau, og ejendomsejeren kan godtgøre, at ændringen med sikkerhed ikke har medført en stigning i ejendommens værdi, så fastholdes de eksisterende ejendomsværdier i 2001-niveau og 2002-niveau.

At der med sikkerhed skal have været tale om en ændring, der ikke er værdiforøgende, medfører, at ændringen i ingen henseender skal have medført en værdiforøgelse, hvilket fx vil være tilfældet, hvis det konstateres, at grunden, hvorpå ejendommen er placeret, er forurenet. Hvis flere af betingelserne i EVL (ejendomsvurderingsloven) § 38, stk. 1, er opfyldt, fx at der både er konstateret forurening, samtidig med at anvendelsesmulighederne er ændret fra enfamilieshus til etageejendom, vil det ikke med sikkerhed kunne siges, at ændringerne ikke har medført en værdiforøgelse, da det forhold, at en ejendom må bebygges som etageejendom, typisk medfører en værdiforøgelse i forhold til anvendelse som enfamilieshus. Ejer vil blive vejledt om dette i deklarationen.

Med bestemmelsen sikres det, at der for ejendomsejere af ejendomme, hvor der ikke sker en ejendomsværdiforøgende ændring, og hvor der efter de gamle regler er fastsat ejendomsværdier i 2001-niveau og 2002-niveau, ikke sker en stigning i ejendomsværdiskatten, hvis ejendomsejer kan godtgøre, at ændringen af ejendommen med sikkerhed ikke har medført en stigning i ejendomsværdien.

Hvis det alene er den ene af de to tilbageregnede ejendomsværdier, der overstiger de tidligere ejendomsværdier i 2001-niveau og 2002-niveau, anvendes alene den af de tidligere ejendomsværdier, der er mindre end de nye tilbageregnede ejendomsværdier.

Regulering af ejendomsværdien, hvis der er foretaget nedrivning eller om- eller tilbygning i henhold til byggetilladelse

Det følger af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 38, stk. 5, at der skal foretages en forholdsmæssig regulering af de allerede eksisterende ejendomsværdier i 2001-niveau og 2002-niveau, ud fra ændringen i det registrerede boligareal, når der på en ejendom er foretaget nedrivning eller om- eller tilbygning i henhold til byggetilladelse, se EVL (ejendomsvurderingsloven) § 6, stk. 1, nr. 5.

En ændring af en ejendoms boligareal medfører således ikke, at ansættelsen af nye skattestopværdier skal ske ved en tilbageregning af ejendomsværdien til 2001-niveau og 2002-niveau efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 38, stk. 1. Det skal i stedet ske ved en forholdsmæssig regulering af de allerede eksisterende ejendomsværdier i 2001-niveau og 2002-niveau. Hermed undgås det, at en ændring af boligarealet vil kunne medføre en uforholdsmæssig høj stigning i beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatterne.

Der gælder dog en undtagelse til ovenstående. Hvis betingelserne for tilbageregning efter både § 38, stk. 1, og § 38, stk. 5, er opfyldt, skal der alene foretages en tilbageregning efter stk. 1. I disse tilfælde vil der således ikke ske en regulering af ejendomsværdien. Det følger af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 38, stk. 7.

Eksempel på forholdsmæssig regulering efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 38, stk. 5:

Hvis en ejendom med 100 m² boligareal, udvides til at være 150 m² boligareal vil der ske en regulering af de tidligere fastsatte ejendomsværdier i 2001-niveau og 2002-niveau på 50 pct. i opadgående retning.

Begivenheden anses for indtruffet på det tidspunkt, hvor ændringen registreres som gældende hos rette offentlige myndighed, se EVL (ejendomsvurderingsloven) § 7, stk. 2, 3. pkt. Registreringen sker i Bygnings- og Boligregistret (BBR).

Er der meddelt byggetilladelse til om- eller tilbygning, anses arbejdet dog for afsluttet senest 1 år efter det tidspunkt, hvor byggetilladelsen er givet, medmindre andet dokumenteres eller om- eller tilbygningen er medtaget ved en tidligere vurdering, se EVL (ejendomsvurderingsloven) § 52, stk. 2. Ejeren af ejendommen vil i forbindelse med deklarationsproceduren blive gjort bekendt med, at om- eller tilbygningsarbejdet nu anses for afsluttet. Viser det sig, at arbejdet faktisk ikke er afsluttet, har ejeren mulighed for at dokumentere dette over for Vurderingsstyrelsen.

Bestemmelsen i § 52, stk. 2, finder ikke anvendelse for så vidt angår nedrivning. Det afgørende tidspunkt vil i denne henseende være registreringstidspunktet hos rette offentlige myndighed, se § 7, stk. 2, 3. pkt.

Regulering af ejendomsværdien, hvis der foretages en fordeling eller ansættelse, eller hvis fordeling eller ansættelse skal ændres

Det fremgår af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 38, stk. 6, at der skal foretages en forholdsmæssig regulering af de allerede eksisterende ejendomsværdier i 2001-niveau og 2002-niveau, når der skal foretages en fordeling eller ansættelse efter EVL (ejendomsvurderingsloven) §§ 35-36 eller § 37, stk. 1 eller 2, eller når en fordeling eller ansættelse efter §§ 35, 36 eller § 37, stk. 1 eller 2, skal ændres på grund af en ændring i de arealmæssige fordelinger, der har dannet grundlag for den fordeling eller ansættelse, der skal ændres, se EVL (ejendomsvurderingsloven) § 6, stk. 1, nr. 11.

EVL (ejendomsvurderingsloven) § 38, stk. 6, kan anvendes både når der første gang skal foretages en fordeling eller ejendomsværdi for boligdelen efter ejendomsvurderingsloven, men også hvor en sådan fordeling eller ejendomsværdi for boligdelen skal ændres.

For ejendomme, der har eller skal have foretaget en fordeling af ejendomsværdien i den aktuelle vurdering, giver EVL (ejendomsvurderingsloven) § 38, stk. 6, hjemmel til enten at foretage fordelingen af ejendomsværdien i 2001- og 2002-niveau eller til at regulere fordelingen af ejendomsværdien i 2001- og 2002-niveau forholdsmæssigt.

Ejendomme med blandet benyttelse skal efter ejendomsvurderingsloven ikke længere have ansat en samlet ejendomsværdi, men får alene ansat en ejendomsværdi for boligdelen, se EVL (ejendomsvurderingsloven) §§ 35, stk. 1, og 37, stk. 1. For disse ejendommes vedkommende giver EVL (ejendomsvurderingsloven) § 38, stk. 6, hjemmel til at ansætte en ejendomsværdi for boligdelen i 2001- og 2002-niveau eller til at regulere en sådan ansættelse.

EVL (ejendomsvurderingsloven) § 38, stk. 6, vil som udgangspunkt skulle anvendes i forbindelse med, at en ejendom første gang får foretaget en fordeling eller ejendomsværdi for boligdelen efter reglerne i EVL (ejendomsvurderingsloven) §§ 35, 36 eller 37, stk. 1 eller 2. Selvom der i princippet er hjemmel til at anvende EVL (ejendomsvurderingsloven) § 38, stk. 6, i forbindelse med at en ejendom første gang får foretaget en fordeling eller ansættelse af ejendomsværdien efter reglerne i ejendomsvurderingsloven, vil Vurderingsstyrelsen dog tage højde for de nuværende fordelinger af ejendomsværdien i 2001- og 2002-niveau, der er foretaget efter den gamle vurderingslov.

Vurderingsstyrelsen indfortolker den begrænsning, at EVL (ejendomsvurderingsloven) § 38, stk. 6, ikke skal anvendes for ejendomme, som i forvejen har en fyldestgørende fordeling af ejendomsværdien i 2001- og 2002-niveau, og hvor der ikke er sket ændringer siden seneste vurdering, der udløser et behov for at fastsætte nye skattestopværdier. Dette skyldes, at reglerne for tilbageregning og regulering af ejendomsværdien har nær sammenhæng med ejendomsværdiskattestoppet, der følger af § 4 a, stk. 1, nr. 2 og 3, i den tidligere gældende ejendomsværdiskattelov, se lovbekendtgørelse nr. 1590 af 2. november 2020 med senere ændringer. Formålet med skattestoppet er at give boligejerne sikkerhed for beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten, og dermed ejendomsværdiskattens størrelse. Hvis en ejendom i forvejen har et fyldestgørende beskatningsgrundlag i form af en fordeling af ejendomsværdien i 2001- og 2002-niveau, og såfremt ejendommen er uændret siden seneste vurdering, skal ejeren altså fastholdes i de oprindelige værdier, også selvom ejendommen vurderes efter en ny lov. Selvom reglerne i ejendomsvurderingsloven og den gamle vurderingslov ikke er helt identiske i ordlyd og form, vil den del af ejendommen, som udgør boligdelen være den samme efter begge regelsæt, hvorfor ejerne så vidt muligt skal fastholdes i de eksisterende skattestopværdier, hvis der er foretaget en tilsvarende fordeling af ejendomsværdien efter den gamle vurderingslov i 2001- og 2002-niveau.

Der er ikke samme hensyn at tage for de ejendomme, der ikke i forvejen har en fordeling af ejendomsværdien i 2001- og 2002-niveau, hvad enten det skyldes, at der først er hjemmel til at foretage en fordeling af ejendomsværdien efter reglerne i ejendomsvurderingsloven eller at fordelingen ved en fejl ikke er blevet foretaget i tidligere vurderinger. Der vil heller ikke være samme hensyn at tage for ejendomme, hvor fordelingen eller ejendomsværdien for boligdelen efter den nye lov ikke er sammenlignelig med fordelingen af ejendomsværdien i 2001- og 2002-niveau efter den gamle vurderingslov. Det vil eksempelvis være tilfældet, hvis der ikke er tale om samme type fordeling efter de to regelsæt.

Når EVL (ejendomsvurderingsloven) § 38, stk. 6, skal anvendes i forbindelse med, at der (første gang) foretages en fordeling eller ejendomsværdi for boligdelen efter reglerne i EVL (ejendomsvurderingsloven) §§ 35, 36 eller 37, stk. 1 eller 2, vil der skulle foretages en fordeling eller ejendomsværdi for boligdelen i 2001- og 2002-niveau, der forholdsmæssigt svarer til den fordeling eller ejendomsværdi for boligdelen, der er foretaget efter EVL (ejendomsvurderingsloven) §§ 35, 36 eller 37, stk. 1 eller 2.

Eksempel

Eksempel på forholdsmæssig foretagelse efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 38, stk. 6:

En ejendom med to selvstændige boligenheder (tofamiliehus) har en ejendomsværdi i 2001- og 2002-niveau på 1.000.000 kr. Ejendommen har ikke tidligere haft en fordeling af ejendomsværdien på de to selvstændige boligenheder. Ejendommen får ved vurderingen pr. 1. januar 2020 ansat en ejendomsværdi på 2.000.000 kr., og der foretages samtidig en fordeling af ejendomsværdien efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 35, stk. 2. Her bliver 80 pct. af ejendomsværdien fordelt til boligenhed A, og 20 pct. til boligenhed B. Da ejendommen ikke tidligere har haft en fordeling af ejendomsværdien i 2001- og 2002-niveau, skal der foretages en forholdsmæssig fordeling af ejendomsværdien i 2001- og 2002-niveau. Ejendomsværdien i 2001- og 2002-niveau på 1.000.000 kr. fordeles derfor med 80 pct. til boligenhed A, og 20 pct. til boligenhed B, dvs. 800.000 kr. til A og 200.000 kr. til B. Ejendommens samlede ejendomsværdi i 2001- og 2002-niveau forbliver uændret.

Når en ejendom har en fordeling eller ejendomsværdi for boligdelen i 2001- og 2002-niveau, og der er sket ændringer i de registrerede arealer, der har dannet grundlag for fordelingen eller ejendomsværdien for boligdelen, skal der i stedet foretages en forholdsmæssig regulering. For blandet benyttede ejendomme hvor der alene skal ansættes en ejendomsværdi for boligdelen, vil det kun være en ændring i de registrerede arealer for boligen, der giver anledning til regulering af boligens værdi i 2001- og 2002-niveau. En ændring af en ejendoms erhvervsarealer skal ikke føre til en forholdsmæssig regulering, da boligens værdi vil være uændret.

Eksempel

Eksempel på forholdsmæssig regulering efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 38, stk. 6:

En ejendom med to selvstændige boligenheder (tofamiliehus) er tidligere blevet vurderet med et samlet boligareal på 100 m². Ejendomsværdien i 2001- og 2002-niveau på 1.000.000 kr. er blevet fordelt med 500.000 kr. til hver boligenhed. Der er siden seneste vurdering sket tilbygning på ejendommen, hvor arealet for boligenhed A er udvidet med 50 nye m². Der skal der derfor ske en forholdsmæssig regulering af fordelingen i 2001- og 2002-niveau for boligenhed A svarende til ændringen i boligarealet. Med en fordobling af arealet for boligenhed A vil dennes fordeling af ejendomsværdien i 2001- og 2002-niveau skulle stige til 1.000.000 kr., mens fordelingen for boligenhed B vil være uændret på de 500.000 kr.

Vurderingsstyrelsens fortolkning af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 38, stk. 6, er indarbejdet i Den juridiske vejledning på baggrund af styresignal SKM2022.618.VURDST.

Hvis betingelserne for både tilbageregning efter § 38, stk. 1, og for forholdsmæssig regulering efter § 38, stk. 6, er opfyldt, skal der alene foretages en tilbageregning efter stk. 1. I disse tilfælde vil der således ikke ske en regulering af ejendomsværdien. Det følger af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 38, stk. 7.

Tilbageregning af ejendomsværdien ved fordeling eller ansættelse

Det følger af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 39, at hvis der i forbindelse med en vurdering, hvor ejendomsværdien skal tilbageregnes efter § 38, stk. 1, er foretaget en fordeling eller ansættelse af ejendomsværdien efter §§ 35-37, så foretages tilbageregningen alene for den del eller de dele af ejendomsværdien, der kan henføres til den del af ejendommen, der anvendes til boligformål.

Hvis der ikke allerede er foretaget en ansættelse af ejendomsværdien i 2001-niveau og 2002-niveau, følger det dermed af § 39, at de ansatte eller fordelte ejendomsværdier på beboelsesdelen efter §§ 35-37 skal tilbageregnes efter § 38, stk. 1.

Tilbageregning af den øvrige del af ejendomsværdien er uden betydning for beskatningsmæssige formål og foretages ikke.

Bestemmelsen finder anvendelse i de tilfælde, hvor både betingelserne i EVL (ejendomsvurderingsloven) § 38, stk. 1 og 6 er opfyldt, hvorefter tilbageregningen sker efter § 38, stk. 1, se § 38, stk. 7.

Der henvises til afsnit H.A.6 Ansættelser og fordelinger af ejendomsværdi og grundværdi for blandede ejendomme mv. om ansættelser og fordelinger af ejendomsværdi og grundværdi for blandede ejendomme mv.