H.A.5.1.1 Definition af grundværdien
Indhold
Dette afsnit indeholder en beskrivelse af, hvad der forstås ved grundværdien. Herudover fremgår en oversigt over relevante domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Afsnittet indeholder:
- Værdien af grunden i ubebygget stand (H.A.5.1.1.1 Værdien af grunden i ubebygget stand)
- Bedst mulige anvendelse og udnyttelse i økonomisk henseende (H.A.5.1.1.2 Bedst mulige anvendelse og udnyttelse i økonomisk henseende).
Hvad der nærmere forstås ved forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering, herunder servitutter om byggeretter, er nærmere beskrevet i afsnit H.A.5.1.2.
Beskrivelse af hvad der forstås ved grundværdien
Grundværdien er defineret i EVL (ejendomsvurderingsloven) § 17, stk. 1, hvoraf det fremgår, at ved grundværdien forstås værdien af grunden i ubebygget stand under den forudsætning, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende, jf. dog EVL (ejendomsvurderingsloven) §§ 28-33. Grundværdien ansættes inkl. værdien af eventuelle byggemodningsarbejder.
EVL (ejendomsvurderingsloven) § 17, stk. 1, udtrykker det overordnede princip om grundlaget for ansættelsen af grundværdien. Princippet skal imidlertid anvendes under hensyn til de rammer og begrænsninger, som følger af forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering. Det fremgår af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 17, stk. 3. EVL (ejendomsvurderingsloven) § 17, stk. 1, skal ses i sammenhæng med lovens §§ 18-20 a, som regulerer den beregningsmetodik, der skal anvendes ved grundværdiansættelsen, og som er afhængig af oplysningerne om planforholdene.
Ud over en sproglig modernisering af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 17, stk. 1, har det ikke været hensigten at ændre definitionen af, hvad der skal forstås ved begrebet grundværdi, i forhold til det, som fulgte af den tidligere gældende vurderingslov. Det betyder, at grunden fortsat skal vurderes ud fra en forudsætning om, at den vil blive anvendt til det formål, der i økonomisk henseende er det bedste.
Efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 17, stk. 2, ansættes grundværdien inklusive moms.
Dog gælder der for grundværdien for erhvervsejendomme, der er ansat efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 34 b, stk. 1-3, og § 34 c, stk. 1, dvs. langt hovedparten af alle erhvervsejendomme, at disse skal ansættes eksklusive moms. Tilsvarende vil gælde, hvis der for ejerboliger, landbrugsejendomme og skovejendomme eller dele af sådanne ejendomme ansættes grundværdier efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 34 b, stk. 1-3, og § 34 c, stk. 1.
Som nævnt i afsnit H.A. Ejendomsvurdering (Faglige nyheder) vil erhvervsejendomme, landbrugsejendomme og skovejendomme, ikke blive behandlet nærmere i denne version af Den juridiske vejledning (2023-2).
Der skal efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 17, stk. 3, 1. pkt., ved ansættelsen af grundværdien tages hensyn til forskrifter, der er udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering, jf. EVL (ejendomsvurderingsloven) §§ 18 og 19.
Det følger endvidere af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 17, stk. 3, 2. pkt., at forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering som nævnt i EVL (ejendomsvurderingsloven) §§ 18 og 19 omfatter tinglyste servitutter om anvendelsen og udnyttelsen af en grund, der er omfattet af §§ 42 eller 43 i lov om planlægning (servitutter om byggeretter).
Det følger af vurderingsnormen i EVL (ejendomsvurderingsloven) § 15, at vurderingen af en ejendom ansættes ud fra den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende kategori under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika. I udgangspunktet om en "forventelig kontantværdi i fri handel" ligger, at der altid vil være et spænd, inden for hvilket en i øvrigt fornuftig køber og en fornuftig sælger vil kunne mødes, når der er taget højde for individuelle præferencer og behov mv. Grundværdien ansættes inden for dette spænd. Der henvises til afsnit H.A.3.2.1 Vurderingsnormen om vurderingsnormen.
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Skemaet viser relevante afgørelser på området.
| Afgørelse | Afgørelsen i stikord | Yderligere kommentarer |
| Højesteretsdomme | ||
| SKM2015.615.HR | Ved vurderingen af en sommerhusejendom var der givet nedslag i ejendomsværdien under henvisning til, at handelspriserne i lokalområdet var lavere end standardberegningen for den pågældende type ejendomme gav udtryk for. Nedslaget, der på tilsvarende måde var givet for alle ejendomme i sommerhusområdet, medførte ikke en nedsættelse af grundværdien. Grundejeren, som havde opnået medhold ved landsretten, gjorde gældende, at i hvert fald en del af nedslaget skulle henføres til grundværdien, og at grundværdiansættelsen derfor skulle hjemvises til fornyet behandling hos SKAT. Højesteret lagde til grund, at SKAT ved brug af et vurderingsteknisk hjælpemiddel havde foretaget et skøn over grundværdien. SKATs afgørelse efterlod dog usikkerhed om, hvorvidt SKAT havde forholdt sig til, om en del af nedslaget skulle henføres til grundværdien. SKATs afgørelse var imidlertid efterfølgende stadfæstet af vurderingsankenævnet og landsskatteretten, og det fulgte ikke af vurderingsloven eller af administrativ praksis, at et generelt nedslag i ejendomsværdien skal medføre en nedsættelse af grundværdien. Højesteret udtalte generelt om skatteskøn, at SKATs værdiansættelse kan tilsidesættes, hvis skatteyderen godtgør, at der ikke er foretaget et skøn eller at skønnet hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og at dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen. Selvom der er påvist sådanne fejl eller mangler, kan skønnet dog alligevel ikke tilsidesættes, hvis Skatteministeriet under retssagen godtgør, at fejlen eller manglen ikke har betydning for værdiansættelsen. Værdiansættelsen kan også tilsidesættes, hvis skatteyderen godtgør, at den ansatte værdi ligger uden for rammerne af det skøn, som tilkommer SKAT, dvs. hvis værdiansættelsen må anses for åbenbart urimelig. Højesteret fandt ikke disse betingelser for at tilsidesætte skønnet opfyldt. Uanset at der er sammenhæng mellem ejendomsværdien og grundværdien havde vurderingsankenævnet og Landsskatteretten under klagesagerne vurderet, at grundværdiansættelsen ikke var for høj. Grundejeren havde ikke heroverfor sandsynliggjort, at vurderingen hvilede på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at skønnet havde ført til et åbenbart urimeligt resultat. De priser, som var opnået ved salg i sommerhusområdet, bestyrkede derimod, at SKATs vurdering af grundens værdi ikke var for høj. På denne baggrund blev Skatteministeriet frifundet. |
,, Rigsrevisionens undersøgelse har vist, at der i knap halvdelen af klagesagerne ikke findes dokumentation for den afgørelse, som SKAT har truffet, og at et af hovedprincipperne inden for forvaltningsretten - officialprincippet - er tilsidesat. Det er i sådanne sager ikke muligt at vurdere, om SKAT har taget saglige hensyn i klagebehandlingen.
Rigsrevisionens beretning om den offentlige ejendomsvurdering, august 2013
Værelsesudlejning (hus og ejerlejlighed)
Værelsesudlejning (andelsbolig)
Skattefri avance ved salg af hus
Skattefri avance ved salg af ejerlejlighed