►Indhold

Dette afsnit beskriver de særlige regler for, hvordan vurderingerne for 2024 og 2025 skal foretages for ejerboliger, der vurderes i lige år, samt hvordan vurderingerne for 2025 og 2026 skal foretages for visse ejerboliger og andre ejendomme, der skal vurderes i ulige år.

Afsnittet indeholder:

• Regel
• Om forenkling af vurderingerne for henholdsvis 2024-2025 og 2025-2026
• Partshøring og klageadgang. 

Regel

Ejerboliger, der pr. 1. januar 2024 vurderes i lige år

Vurderinger af ejerboliger, der pr. 1. januar 2024 vurderes i lige år, foretages i 2024 og 2025 efter de særlige reglerne i EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 b, stk. 2-6. Det følger af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 b, stk. 1.

Ifølge EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 b, stk. 2, foretages den almindelige vurdering pr. 1. januar 2024 for de pågældende ejendomme som udgangspunkt ved at videreføre den seneste af følgende vurderinger og indeksere denne efter stk. 4 og 5:

1) Den almindelige vurdering pr. 1. januar 2022, jf. § 5, stk. 2.

2) Omvurdering pr. 1. januar 2023, jf. § 6.

3) Vurdering som følge af genoptagelse, revision eller anden ændring af vurderinger som nævnt i nr. 1 og 2 foretaget af told- og skatteforvaltningen, skatteankeforvaltningen, et vurderingsankenævn, Landsskatteretten eller domstolene.

4) Foreløbig vurdering pr. 1. januar 2022, jf. § 89 b, indtil der foreligger en vurdering som nævnt i nr. 1 eller 2.

Ved lov nr. 594 af 4. juni 2024, blev EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 b, stk. 2, nr. 4, 2. pkt., ophævet. Denne ændring er ikke indarbejdet i den seneste lovbekendtgørelse til ejendomsvurderingsloven. Ændringen trådte i kraft den 8. juni 2024.

EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 b, stk. 2, nr. 3, omfatter også de situationer, der er omfattet af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 21 a. Det vil blandt andet sige tilfælde, hvor en klagemyndighed eller domstol har ændret grundværdiansættelsen i en vurdering, og denne ændrede grundværdiansættelse skal videreføres ved de to efterfølgende almindelige vurderinger, fordi forholdet også har betydning for værdiansættelsen ved disse vurderinger.  Den videreførte grundværdiansættelse indekseres efter EVL (ejendomsvurderingsloven) §§ 45-47. Såfremt de efterfølgende vurderinger allerede er foretaget på tidspunktet for klagemyndighedens eller domstolens afgørelse, vil der være grundlag for at ændre grundværdiansættelsen i de pågældende vurderinger under henvisning til EVL (ejendomsvurderingsloven) § 21 a. Hvis fx 2022-vurderingen er blevet ændret med henvisning til EVL (ejendomsvurderingsloven) § 21 a, og med den indeksering, der følger heraf, som følge af at grundværdiansættelsen i 2020-vurderingen er ændret af en klagemyndighed, så skal grundværdiansættelsen i 2024-vurderingen foretages efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 b, med den indeksering, der følger af stk. 4 og 5, i stedet for efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 21 a. Hvis der imidlertid foreligger en omvurderingsgrund pr. 1. januar 2024, skal vurderingen i stedet foretages efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 b, stk. 3, som er omtalt nedenfor.

For ejendomme, der pr. 1. januar 2024 eller pr. 1. januar 2025 opfylder betingelserne for omvurdering efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 6, foretages der vurdering efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 5, stk. 3, 1. pkt. (hvis 1. januar 2024) eller EVL (ejendomsvurderingsloven) § 8, 1. pkt. (hvis 1. januar 2025), hvilket vil sige, at der foretages en egentlig vurdering af ejendommen på grundlag af ejendommens størrelse og forholdene i øvrigt på vurderingstidspunktet, i stedet for en indeksering af en tidligere vurdering. Vurderingen foretages dog efter prisforholdene pr. 1. januar 2022 og indekseres efter reglerne i EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 b, stk. 4 og 5, som er beskrevet nedenfor. Det følger af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 b, stk. 3.

Vurderingen pr. 1. januar 2024 betragtes som en almindelig vurdering. Det følger af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 b, stk. 3, 2. pkt. Der skal også foretages tilbageregning og/eller forholdsmæssig regulering efter EVL (ejendomsvurderingsloven) §§ 38 og 40 i forbindelse med vurdering pr. 1. januar 2024 eller omvurdering pr. 1. januar 2025.

Efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 b, stk. 4, reguleres ejendomsværdien pr. 1. januar 2024 og pr. 1. januar 2025 til 2024-prisniveau efter de prisindeks, der fastsættes efter EVL (ejendomsvurderingsloven) §§ 45-47. Grundværdien reguleres til 2024-prisniveau efter samme prisindeks som ejendomsværdien, dog tillagt 0,8 pct. Det følger af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 b, stk. 5. De foreslåede bestemmelser omfatter også fordelinger af ejendomsværdien og grundværdien.

Der står mere om de pågældende prisindeks, der fastsættes efter EVL (ejendomsvurderingsloven) §§ 45-47, i afsnit H.A.7.5 Indeksering til brug for tilbageregninger og fremskrivninger af vurderinger om indeksering til brug for tilbageregninger og fremskrivninger af vurderinger.

Visse ejerboliger og andre ejendomme, der pr. 1. januar 2025 skal vurderes i ulige år

Vurderinger af visse ejerboliger og andre ejendomme, der pr. 1. januar 2025 skal vurderes i ulige år, foretages i 2025 og 2026 efter de særlige regler i EVL (ejendomsvurderingsloven) § 88 a, stk. 2-6. Det følger af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 88 a, stk. 1.

Ifølge EVL (ejendomsvurderingsloven) § 88 a, stk. 2, foretages den almindelige vurdering pr. 1. januar 2025 for de pågældende ejendomme som udgangspunkt ved at videreføre den seneste af følgende vurderinger, og indeksere denne efter stk. 4 og 5:

1) Den almindelige vurdering pr. 1. januar 2023, jf. § 5, stk. 2.

2) Omvurdering pr. 1. januar 2024, jf. § 6.

3) Vurdering som følge af genoptagelse, revision eller anden ændring af vurderinger som nævnt i nr. 1 og 2 foretaget af told- og skatteforvaltningen, skatteankeforvaltningen, et vurderingsankenævn, Landsskatteretten eller domstolene.

4) Foreløbig vurdering pr. 1. januar 2023, jf. § 89 c, indtil der foreligger en vurdering som nævnt i nr. 1 eller 2.

Ved lov nr. 594 af 4. juni 2024, blev EVL (ejendomsvurderingsloven) § 88 a, stk. 2, nr. 4, 2. pkt., ophævet. Denne ændring er ikke indarbejdet i den seneste lovbekendtgørelse til ejendomsvurderingsloven. Ændringen trådte i kraft den 8. juni 2024.

EVL (ejendomsvurderingsloven) § 88 a, stk. 2, nr. 3, omfatter også de situationer, der er omfattet af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 21 a. Det vil blandt andet sige situationen i EVL (ejendomsvurderingsloven) § 21 a, stk. 1, hvor en klagemyndighed eller domstol har ændret grundværdiansættelsen i en vurdering og denne ændrede grundværdiansættelse skal videreføres ved de to efterfølgende almindelige vurderinger, indekseret efter EVL (ejendomsvurderingsloven) §§ 45-47, hvis forholdet også har betydning for værdiansættelsen i de efterfølgende vurderinger. Såfremt de efterfølgende vurderinger allerede er foretaget på tidspunktet for klagemyndighedens eller domstolens afgørelse, vil der være grundlag for at ændre grundværdiansættelsen i de pågældende vurderinger under henvisning til EVL (ejendomsvurderingsloven) § 21 a.

Hvis fx 2023-vurderingen er blevet ændret med henvisning til EVL (ejendomsvurderingsloven) § 21 a, og med den indeksering, der følger heraf, som følge af, at grundværdiansættelsen i 2021-vurderingen er ændret af en klagemyndighed, så skal grundværdiansættelsen i 2025-vurderingen foretages efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 88 a, med den indeksering, der følger af stk. 4 og 5, i stedet for efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 21 a. Hvis der imidlertid foreligger en omvurderingsgrund pr. 1. januar 2025, skal vurderingen i stedet foretages efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 88 a, stk. 3, som er omtalt nedenfor.

For ejendomme, der pr. 1. januar 2025 eller pr. 1. januar 2026 opfylder betingelserne for omvurdering efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 6, foretages der vurdering efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 5, stk. 3, 1. pkt. (hvis 1. januar 2025) eller EVL (ejendomsvurderingsloven) § 8, 1. pkt. (hvis 1. januar 2026), hvilket vil sige, at der foretages en egentlig vurdering af ejendommen på grundlag af ejendommenes størrelse og forholdene i øvrigt på vurderingstidspunktet, i stedet for en indeksering af en tidligere vurdering. Vurderingerne foretages efter prisforholdene pr. 1. januar 2023 og indekseres efter reglerne i EVL (ejendomsvurderingsloven) § 88 a, stk. 4 og 5, som er beskrevet nedenfor. Det følger af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 88 a, stk. 3. Vurderingen pr. 1. januar 2025 betragtes som en almindelig vurdering. Det følger af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 88 a, stk. 3, 2. pkt. Der foretages tilbageregning og/eller forholdsmæssig regulering efter EVL (ejendomsvurderingsloven) §§ 38 og 40 i forbindelse med vurdering pr. 1. januar 2025 eller omvurdering pr. 1. januar 2026.

Efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 88 a, stk. 4, reguleres ejendomsværdien pr. 1. januar 2025 og pr. 1. januar 2026 til 2025-prisniveau efter de prisindeks, der fastsættes efter EVL (ejendomsvurderingsloven) §§ 45-47. Grundværdien reguleres til 2025-prisniveau efter samme prisindeks som ejendomsværdien, dog tillagt 0,8 pct. Det følger af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 b, stk. 5. Grundværdien for produktionsjord ansættes dog efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 28, hvilket vil sige, at ansættelsen af grundværdien sker ved fremskrivning til 1. januar 2025 af den senest ansatte gennemsnitlige værdi pr. hektar for det pågældende areal efter bestemmelserne i EVL (ejendomsvurderingsloven) §§ 44-48. Det følger af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 88 a, stk. 5, 2. pkt. De foreslåede bestemmelser omfatter også fordelinger af ejendomsværdien og grundværdien.

Der står mere om de pågældende prisindeks, der fastsættes efter EVL (ejendomsvurderingsloven) §§ 44-48, i afsnit H.A.7.5 Indeksering til brug for tilbageregninger og fremskrivninger af vurderinger om indeksering til brug for tilbageregninger og fremskrivninger af vurderinger. 

Om forenkling af vurderingerne for henholdsvis 2024-2025 og 2025-2026

Skatteministeriet har fundet det nødvendigt med en forenkling af grundlaget for ejendomsskatterne for 2025, 2026 og 2027 for at skabe en bedre tidsmæssig sammenhæng mellem vurderingsterminen og udsendelsen af ejendomsvurderingerne. Hermed sikres det, at der tidligere opnås en normalsituation, hvor ejendomsvurderingerne kan udsendes, inden de skal bruges som beskatningsgrundlag. Behovet for efterreguleringer af ejendomsejernes ejendomsskatter vil dermed også blive reduceret.

På den baggrund foretages vurderingen pr. 1. januar 2024 for ejerboliger, der vurderes i lige år, og vurderingen pr. 1. januar 2025 for visse ejerboliger og andre ejendomme, der skal vurderes i ulige år, som en indeksering af den seneste vurdering for ejendommen efter de prisindeks, der fastsættes efter EVL (ejendomsvurderingsloven) §§ 45-47. Indtil der foreligger en endelig 2022-/2023-vurdering, vil der ved indekseringen kunne tages udgangspunkt i den foreløbige 2022-/2023-vurdering. Når den foreløbige vurdering afløses af den endelige 2022-/2023-vurdering, vil der med udgangspunkt heri også blive foretaget en ny indekseret vurdering for 2024/2025. De foreløbige vurderinger er nærmere beskrevet i afsnit H.A.3.3 Foreløbige vurderinger for 2022 og 2023 (nyt afsnit).

Vurderingerne forsimples dermed metodisk, så vurderingen af ejendomsværdien i fri handel efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 15, stk. 1, foretages som en indeksering efter prisindeks udarbejdet af Danmarks Statistik, i stedet for ved et værdiskøn af den konkrete ejendom.

Anvendelsen af disse prisindeks indebærer, at 2024-vurderingen henholdsvis 2025-vurderingen i videst muligt omfang svarer til den vurdering, der ville være fremkommet, hvis vurderingen var gennemført efter sædvanlig metode. Årsagen til, at grundværdien tillægges 0,8 pct. er, at grundpriser og ejendomspriser ikke følger samme procentvise udvikling, og at det var Skatteministeriets forventning, at grundpriserne vil vokse med ca. 0,4 pct. mere pr. år end ejendomspriserne, hvilket svarer til 0,8 pct. i den 2-årige periode fra henholdsvis den 1. januar 2022 til den 1. januar 2024 og den 1. januar 2023 til den 1. januar 2025.

Ejendomme, der opstår eller ændres henholdsvis i perioden fra og med den 2. januar 2023 til og med den 1. januar 2025 og i perioden fra og med den 2. januar 2024 til og med den 1. januar 2026, vil ikke have en retvisende 2022-/2023-vurdering, der kan indekseres til 2024-/2025-vurderingen. For at sikre en ensartet beskatning, vil det derfor være nødvendigt at kunne tage højde for disse ændringer.

Partshøring og klageadgang

Der foretages ikke partshøring ved udsendelse af vurderinger foretaget efter henholdsvis EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 b, stk. 2, 1. pkt., og § 88 a, stk. 2, 1. pkt., ligesom vurderingerne ikke kan påklages til anden administrativ myndighed. Det følger af henholdsvis EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 b, stk. 6, 1. pkt., og § 88 a, stk. 6, 1. pkt.

Det skyldes, at der allerede i forbindelse med udsendelsen af de vurderinger, som 2024- og 2025-vurderingen er en videreførelse af, vil være eller vil blive foretaget partshøring gennem den særlige deklarationsprocedure. Ejendomsejer vil derfor være bekendt med de faktiske oplysninger om den pågældendes ejendom og andre ejendomme, som forventes tillagt væsentlig betydning for vurderingen. Ved at indeksere en for ejendomsejer allerede kendt ejendomsvurdering med en værdi fra prisindeks udarbejdet af Danmarks Statistik, anvendes dermed også de allerede kendte faktiske oplysninger, som vurderingen, der indekseres, er foretaget på grundlag af.

Afskæring af klageadgangen er desuden i tråd med, hvad der i øvrigt gælder for tilbageregning efter ejendomsvurderingsloven, hvor der også anvendes indeksering. Det følger nemlig af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 48, stk. 2, at der ikke kan klages over tilbageregninger, fremskrivninger og beregninger af indeks efter §§ 44-47.

Det vil fortsat være muligt, efter reglerne i SFL (skatteforvaltningsloven) § 35 a, at klage over den endelige almindelige vurdering pr. 1. januar 2022 og en eventuel omvurdering pr. 1. januar 2023, som vurderingen efter ejendomsvurderingslovens § 87 b, stk. 2, er en indeksering af, ligesom skatteforvaltningslovens regler i § 33 om genoptagelse også finder anvendelse på disse vurderinger. Det samme gælder den endelige almindelige vurdering pr. 1. januar 2023 og en eventuel omvurdering pr. 1. januar 2024, som vurderingen efter ejendomsvurderingslovens § 88 a, stk. 2, er en indeksering af. Fristen for ordinær genoptagelse i skatteforvaltningslovens § 33, er den 1. maj i det fjerde år efter udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foretaget.

Som følge af, at de vurderinger, der vil blive indekseret på baggrund af, vil kunne være relevante for ejendomsejerne i yderligere to år, er den ordinære genoptagelsesfrist forlænget med to år for disse vurderinger. Det vil sige, at den ordinære genoptagelsesfrist for 2022-/2023-vurderingen, som vil danne grundlag for den indekserede vurdering, vil være den 1. maj 2028/2029. Det står også i afsnit A.A.8.4.1.5.2 Fristen og betingelserne for ordinær genoptagelse om fristen og betingelserne for ordinær genoptagelse.

Det vil desuden fortsat være muligt at påklage selve skatteansættelsen efter de gældende regler herom.

Når der efter henholdsvis EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 b, stk. 3, og § 88 a, stk. 3, foretages en egentlig vurdering af ejendommen, i stedet for en indeksering af en tidligere vurdering, vil vurderingen kunne påklages efter de almindelige regler herom. Dog vil selve indekseringen af vurderingerne efter stk. 4 og 5, ikke kunne påklages. Det følger af henholdsvis EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 b, stk. 6, 2. pkt., og § 88 a, stk. 6, 2. pkt.

Eventuelle fejl i indekseringen vil kunne påpeges over for Skatteforvaltningen, som vil vurdere, om indekseringen skal ændres efter gældende regler om berigtigelse af fejl, revision og genoptagelse.

Afslag på vurdering efter henholdsvis EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 b, stk. 3, og § 88 a, stk. 3, kan også påklages. Det følger af henholdsvis EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 b, stk. 6, 3. pkt. og § 88 a, stk. 6, 3. pkt. Hvis en ejer har modtaget en vurdering, der er foretaget efter henholdsvis EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 b, stk. 2, og § 88 a, stk. 2, men vedkommende mener, at Vurderingsstyrelsen burde have foretaget en vurdering efter henholdsvis EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 b, stk. 3, og § 88 a, stk. 3, kan ejeren gøre Vurderingsstyrelsen opmærksom herpå. Ejer kan således over for Vurderingsstyrelsen fremsætte påstand om, at ejendommen burde være vurderet efter henholdsvis EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 b, stk. 3, og § 88 a, stk. 3. Såfremt Vurderingsstyrelsen ikke finder, at der er grundlag for en sådan vurdering, vil der skulle træffes en afgørelse om afslag på vurdering efter henholdsvis EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 b, stk. 3, og § 88 a, stk. 3, der vil kunne påklages.◄