Indhold

Dette afsnit omhandler reglerne vedrørende kategorisering af ejerboliger.

Afsnittet indeholder:

• Regelgrundlag og kriterier for kategorien ejerbolig
• Ejendomme og ejerlejligheder til helårsbeboelse samt sommerhuse, fritidshuse og sommerhusejerlejligheder
• Fremmede grunde og ejendomme, der er beliggende på en fremmed grund
• Ubebyggede grunde.

Regelgrundlag og kriterier for kategorien ejerbolig

En ejendom kan som et led i vurderingen blive kategoriseret som en ejerbolig. Det følger af EVL § 3, stk. 1, nr. 1, jf. § 4. I visse tilfælde kan beslutningen om kategorisering dog træffes uafhængigt af vurderingen. Det fremgår af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 83 a. Der henvises til afsnit H.A.2.2.7 Overgangsbestemmelser for ejendomskategorisering af landbrugsejendomme og skovejendomme.

Det grundlæggende kriterium for kategorisering som ejerbolig er, at beboelsesmomentet vejer tungest. En ejendom kan alene kategoriseres som en ejerbolig, hvis der ikke er mere end 2 boligenheder.

Det er i EVL (ejendomsvurderingsloven) § 4, stk. 1, fastsat, hvilke ejendomme der skal kategoriseres som ejerboliger ved en opdeling af ejerboligmassen i en række underkategorier.

Heraf følger, at der ved ejerboliger forstås følgende ejendomme, hvis de for bebyggede ejendommes vedkommende højst indeholder to boligenheder:

1. Ejendomme til helårsbeboelse.
2. Ejerlejligheder til helårsbeboelse.
3. Sommerhuse og andre fritidshuse.
4. Sommerhusejerlejligheder.
5. Ejendomme som nævnt under nr. 1-4 på fremmed grund.
6. Grunde, hvorpå der udelukkende er opført ejendomme som nævnt under nr. 5.
7. Ubebyggede grunde, hvor hele grunden ligger i byzone, med en grundstørrelse på mindre end 1.400 m², og hvor hele grunden er udlagt til helårsbeboelse som nævnt under nr. 1.
8. Ubebyggede grunde, hvor hele grunden ligger i et sommerhusområde, med en grundstørrelse på mindre end 2.400 m², og hvor hele grunden alene er udlagt til sommerhus- og fritidsboligbebyggelse som nævnt under nr. 3.

Ejendomme med tre eller flere boligenheder anses efter ejendomsvurderingsloven ikke for ejerboliger. Det betyder, at en ejendom med tre boligenheder eller mere ikke kategoriseres som ejerbolig. Dette er en ændring i forhold til, hvad der tidligere var gældende efter vurderingsloven, hvor grænsen for henførelsen af en ejendom til benyttelse som ejerbolig, var fire boligenheder eller mere.

For så vidt angår selve boligenhedsbegrebet i ejendomsvurderingsloven svarer det til det lejlighedsbegreb, som blev anvendt i den tidligere gældende vurderingslov. Antallet af boligenheder efter ejendomsvurderingsloven opgøres derfor som udgangspunkt på baggrund af antallet af egentlige beboelseslejligheder (boligenhed med eget køkken).

Beslutningen om kategorisering af ejerboliger træffes i udgangspunktet ud fra de oplysninger, der fremgår af BBR om den registrerede anvendelse, medmindre disse oplysninger må anses for åbenbart urigtige. Det fremgår af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 4, stk. 2, 1. pkt. Der henvises til afsnit H.A.2.2.2.2 Beslutning om underkategorisering af en ejerbolig om beslutning om underkategorisering af en ejerbolig.

En vigtig faktor i forhold til kategoriseringen som ejerbolig er bygningernes registrerede anvendelse i BBR.

Eksempel

Er det i BBR registreret, at der på en ejendom befinder sig et fritliggende enfamilieshus (parcelhus) og ikke andet, er dette en meget stærk indikation af, at der i vurderingsmæssig forstand er tale om en ejerbolig.

Anvendes en del af ejendommen erhvervsmæssigt, hvis fx et eller flere værelser er indrettet til kontor, klinik eller lignende, bevarer ejendommen i de fleste tilfælde stadig sin karakter af parcelhus og dermed af ejerbolig.

Det afgørende er i den forbindelse, at det fortsat er boligmomentet, der vejer tungest i den samlede vurdering.

Der kan befinde sig flere bygninger på en ejendom. Som et eksempel kan en ejendom have to bygninger, hvor den ene er registreret i BBR med hovedanvendelsen fritliggende enfamilieshus (parcelhus), og den anden er registreret med hovedanvendelsen transport- og garageanlæg. Tilsvarende kan der være bygninger, der i BBR er registreret som tiloversblevne. I sådanne tilfælde vil Vurderingsstyrelsen som led i kategoriseringen foretage en samlet vurdering af, om der er tale om en ejerbolig, eller om der er tale om en erhvervsejendom, landbrugsejendom eller skovejendom i forhold til, om det er bolig- eller erhvervsmomentet, der vejer tungest. I den afvejning vil bygningens faktiske anvendelse vægte højere end registreringen i BBR.

Ejendomme og ejerlejligheder til helårsbeboelse samt sommerhuse, fritidshuse og sommerhusejerlejligheder

Ejendomme til helårsbeboelse efter EVL § 4, stk. 1, nr. 1, er fx parcelhuse og rækkehuse.

Ejerlejligheder til helårsbeboelse efter EVL § 4, stk. 1, nr. 2, er fx ejerlejligheder i etagebyggerier til helårsbeboelse.

Sommerhuse og andre fritidshuse efter EVL § 4, stk. 1, nr. 3, er fx typiske sommerhuse mv. Det bemærkes i den forbindelse, at kategoriseringen af såkaldte flexboliger efter ejendomsvurderingsloven vil ske på baggrund af ejendommens registrerede anvendelse i BBR. Det forhold, at ejeren i visse tilfælde lovligt kan bebo sommerhuset hele året, ændrer ikke ejendommens status i vurderingsmæssig henseende.

Sommerhusejerlejligheder efter EVL § 4, stk. 1, nr. 4, er fx ferieejerlejligheder i etagebyggerier. Også her gælder, at en eventuel tilladelse til helårsbeboelse ikke ændrer ejendommens status i vurderingsmæssig henseende.

Fremmede grunde og ejendomme, der er beliggende på en fremmed grund

Det følger af EVL § 4, stk. 1, nr. 5, at ejendomme, som er nævnt i EVL (ejendomsvurderingsloven) § 4, stk. 1, nr. 1-4, som er beliggende på en fremmed grund, også er ejerboliger. Dette skal for ejerlejligheders vedkommende forstås sådan, at ejeren af den enkelte lejlighed ikke samtidig ejer en ideel andel af moderejendommens grundareal.

Grunde, hvorpå der udelukkende er opført ejendomme som nævnt i EVL § 4, stk. 1, nr. 5, er ejerboliger. Det følger af EVL § 4, stk. 1, nr. 6. Er der samtidig opført andre bygninger på grunden, fx hvis der på en fremmed grund er opført såvel et parcelhus som en erhvervsejendom, er den fremmede grund ikke omfattet af bestemmelsen.

Afgrænsningen betyder bl.a., at den fremmede grund (dvs. en grund ejet af andre end ejendommens ejer) ikke er en ejerbolig, hvis der foruden de ejendomme, der er nævnt i nr. 5, (ejendomme til helårsbeboelse, ejerlejligheder til helårsbeboelse, sommerhuse og andre fritidshuse samt sommerhusejerlejligheder på fremmed grund) også er opført andre bygninger på grunden - fx hvis der på en fremmed grund er opført såvel et parcelhus som en erhvervsejendom. Egne småbygninger tillades dog i mindre omfang. I den forbindelse anvendes samme afgrænsning for, hvornår en grund i øvrigt anses som ubebygget. Se nedenstående afsnit om definition af ubebyggede grunde.

For en grund som nævnt i EVL (ejendomsvurderingsloven) § 4, stk. 1, nr. 6, gælder, at de opførte ejendomme som nævnt i EVL (ejendomsvurderingsloven) § 4, stk. 1, nr. 5, højest må indeholde to boligenheder for, at grunden kan kategoriseres som ejerbolig.

Grunde, hvorpå der er opført ejendomme som nævnt i EVL (ejendomsvurderingsloven) § 4, stk. 1, nr. 5, med mere end to boligenheder, anses herefter ikke for ejerboliger efter ejendomsvurderingsloven. Det betyder, at grunde, hvorpå der er opført ejendomme som nævnt i nr. 5 med tre boligenheder eller mere, ikke kategoriseres som ejerbolig.

Ubebyggede grunde

Hele grunden ligger i byzone

Det følger af EVL § 4, stk. 1, nr. 7, at ubebyggede grunde, hvor hele grunden ligger i byzone med en grundstørrelse på mindre end 1.400 m², og hvor hele grunden er udlagt til helårsbeboelse som nævnt under EVL (ejendomsvurderingsloven) § 4, stk. 1, nr. 1, er en ejerbolig.

Bestemmelsen indebærer, at hele vurderingsejendommen skal ligge i byzone. Det betyder, at hvis en ubebygget grund ligger i to zoner, vil den ikke være omfattet af nr. 7. Den skal i stedet kategoriseres efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 3, stk. 1, nr. 2-4.

Grundstørrelsen skal være mindre end 1.400 m² for at være omfattet af nr. 7. Kravet til grundstørrelsen er fastsat på baggrund af, at ejeren ved denne grundstørrelse - efter bygningsreglementets bestemmelser - som udgangspunkt ikke vil have krav på, at grunden kan udstykkes i to (eller flere) selvstændige ejendomme.

Endelig skal grunden være udlagt til helårsbeboelse som nævnt i EVL (ejendomsvurderingsloven) § 4, stk. 1, nr. 1, hvilket betyder, at grunden skal være udlagt til åben-lav boligbebyggelse (dvs. fritliggende parcelboliger) eller tæt-lav boligbebyggelse (dvs. helt eller delvist sammenbyggede boliger med lodret boligskel). Grunde, som ligger i områder, der er udlagt til helårsbeboelse i generel forstand (dvs. med plananvendelseskoden 1100), vil dog også opfylde betingelsen, hvis grunden samtidigt er udlagt til åben-lav eller tæt-lav boligbebyggelse. Dette indebærer omvendt, at ubebyggede grunde, som ligger i områder udlagt til generelle boligformål (med plananvendelseskode 1100), uden samtidigt at være udlagt til åben-lav eller tæt-lav boligbebyggelse, ikke skal kategoriseres som ejerboliger. 

Hele grunden ligger i sommerhusområde

Det følger af EVL § 4, stk. 1, nr. 8, at ubebyggede grunde, hvor hele grunden ligger i sommerhusområde med en grundstørrelse på mindre end 2.400 m², og hvor hele grunden alene er udlagt til sommerhus- eller fritidsboligbebyggelse som nævnt under EVL (ejendomsvurderingsloven) § 4, stk. 1, nr. 3, ligeledes er ejerboliger.

Ligesom zonekravet efter EVL § 4, stk. 1, nr. 7, er det et krav efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 4, stk. 1, nr. 8, at hele vurderingsejendommen skal ligge i sommerhusområde. Hvis grunden ligger i to zoner, dvs. i andre zoner end i sommerhusområde, skal den i stedet vurderes efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 3, stk. 1, nr. 2-4.

Grundstørrelsen skal være mindre end 2.400 m². Ligesom efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 4, stk. 1, nr. 7, er kravet til grundstørrelsen fastsat med baggrund i bygningsreglementets bestemmelser.

Betingelsen i EVL (ejendomsvurderingsloven) § 4, stk. 1, nr. 8, om, at hele grunden alene er udlagt til sommerhus- og fritidsboligbebyggelse, betyder, at grunden ifølge plangrundlaget skal kunne anvendes til sommerhuse eller fritidsboliger.

Definition af ubebyggede grunde

Begrebet "ubebyggede grunde" i EVL § 4, stk. 1, nr. 7 og nr. 8, skal som udgangspunkt forstås i overensstemmelse med hidtidig praksis i relation til ubebyggede arealer efter den tidligere gældende vurderingslov (VUL). Denne praksis indebærer, at en grund betragtes som ubebygget, uanset at der er småbygninger mv. i et mindre omfang på grunden.

Afgrænsningen af, hvad der udgør småbygninger, følger definitionen af sådanne i Bygnings- og Boligregisteret (BBR). Småbygninger udgør dermed - ud over havehuse og skure - tillige garager, carporte og tilsvarende bygninger.

Ifølge den tidligere praksis efter VUL var grunde med småbygninger som havehuse, skure, m.m. på arealet tilsvarende omfattet af begrebet "ubebyggede grunde", så længe værdien af disse bygninger ikke udgjorde mere end 10 pct. af grundværdien. Det har dog i praksis været svært at estimere værdien af sådanne småbygninger. Derfor er kravet om, at bygningen ikke må repræsentere en værdi på mere end 10 pct. af grundværdien, ikke videreført i ejendomsvurderingsloven. Dog kan der være undtagelsestilfælde, hvor fx en garage har en sådan størrelse og udformning, at det ikke længere vil være retvisende at anse grunden for ubebygget. Tilsvarende gælder, hvis der er tale om fx mere end to garager, hvorved grunden mister karakter af ubebygget grund.

Reglen vil blive praktiseret således, at hvis der højst er to småbygninger med et samlet areal på mindre end 30 m², vil grunden umiddelbart blive kategoriseret som en ubebygget ejerboliggrund, hvis grunden i øvrigt opfylder betingelserne for dette. Hvis der er mere end 2 småbygninger, men højest 5 småbygninger og/eller det samlede areal af småbygningerne udgør højest 50 m², vil ejendommen efter en konkret bedømmelse kunne anses som "ubebygget" og kan kategoriseres som en ubebygget ejerboliggrund, hvis grunden i øvrigt opfylder betingelserne herfor.