E.A.4.6.12.2 Udlejning af fast ejendom
Indhold
Dette afsnit handler om godtgørelse af energiafgifter i forbindelse med momsregistreret udlejningsvirksomhed.
Dette afsnit indeholder:
- Viderefakturering af afgifter og eksklusiv brugsret
- Butikscentre og lignende
- Campingpladser og lystbådehavne
- Idrætshaller, forsamlingshuse mv.
- Feriecentre og lignende
- Kontorhoteller
- Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Viderefakturering af afgifter og eksklusiv brugsret
Udlejere af fast ejendom kan ikke opnå afgiftsgodtgørelse for fx elektricitet og varme, der forbruges af lejerne. Se ovenfor om forbrugskriteriet i afsnit E.A.4.6.12.1 Regel og lovgrundlag om regel og lovgrundlag.
Udlejere, der som led i udlejningen også leverer fx elektricitet, har derimod adgang til at viderefakturere afgiftsbelastningen af elforbrug til lejeren. Det er herefter lejerens godtgørelsesmæssige stilling, der er afgørende for, om der kan ydes afgiftsgodtgørelse for elforbruget.
Afgiften anses for viderefaktureret fra udlejer til lejer i den udstrækning, den er særskilt specificeret på afregningen mellem udlejer og lejer.
Udlejer kan ikke få tilbagebetalt elafgift for elektricitet anvendt i lokaler, hvor lejer har en eksklusiv brugsret, se dog nedenstående.
Butikscentre og lignende
Butikscentre og lignende, der er frivilligt registreret efter momsloven for erhvervsmæssig udlejning af fast ejendom og har ret til momsfradrag af indkøbt elektricitet, kan opnå godtgørelse af afgift af elektricitet til fællesformål mv. i følgende omfang:
- Hvis forbruget til fællesformålene uden specifikationer er indeholdt i betalingen for de omhandlede leverancer (fx indregnet i den enkelte lejers husleje) er det den momsregistrerede udlejer, der er berettiget til godtgørelse.
- Hvis udgifterne til fællesformålene (fx drift af ventilatorer, elevatorer og udendørs belysning) fordeles på de enkelte lejere (fx forholdsmæssigt efter lejemålenes størrelse) og faktureres særskilt udover den egentlige husleje, betragtes elektriciteten som forbrugt af de enkelte lejere, som herefter kan opnå godtgørelse, hvis elektriciteten er forbrugt i den momsregistrerede lejers virksomhed til aktiviteter, der i øvrigt giver adgang til godtgørelse af elafgift.
Campingpladser og lystbådehavne
Campingpladser og lystbådehavne kunne tidligere ikke opnå afgiftsgodtgørelse for elektricitet, der leveres til forbrug i campingvogne og lystbåde mv.
Ved lov nr. 104 af 13. februar 2018 blev det vedtaget, at momsregistrerede campingpladser og lystbådehavne kan få tilbagebetalt afgiften af den af virksomheden forbrugte afgiftspligtige elektricitet, herunder den afgiftspligtige elektricitet, som en udlejer af havneplads forsyner sine lejeres medbragte lystfartøjer med uden særskilt betaling, og den afgiftspligtige elektricitet, som en udlejer af campingplads forsyner sine lejeres medbragte campingenheder og køretøjer med uden særskilt betaling. Se ELAL § 11, stk. 1.
Ændringerne trådte i kraft den 1. januar 2018.
Se også
Se også afsnit E.A.4.6.1.5.
Idrætshaller, forsamlingshuse mv.
I 1988 udtalte den daværende skatteminister, at idrætshaller, svømmehaller, udstillingshaller og udstillingscentre samt forsamlingshuse og medborgerhuse, der er frivillig registreret efter momsloven for udlejning af fast ejendom, kan få godtgjort afgifterne af olie, el, gas og kul, som anvendes til belysning, opvarmning mv.
Det er en forudsætning for, at der kan ydes godtgørelse af afgifterne på olie, el, gas og kul til disse virksomheder, at de opfylder betingelserne i energiafgiftslovene for, at der kan ydes godtgørelse til momsregistrerede virksomheder. For at kunne få godtgørelse skal virksomhederne således bl.a. kunne opfylde forbrugskriteriet og kravet om fradragsret for moms af indkøbet af den pågældende el eller de pågældende afgiftspligtige brændsler.
Eksempelvis har disse virksomheder mulighed for at få godtgørelse af elafgift ved timebaseret udlejning af lokaler i overensstemmelse med SKM2022.49.SR, når de relevante betingelser er opfyldt.
Feriecentre og lignende
Feriehoteller, feriecentre og lignende kan i lighed med hoteller, moteller mv. opnå godtgørelse af energiafgift af elektricitet, der er forbrugt i forbindelse med den momspligtige udlejning af værelser, lejligheder mv.
Forbruget af elektricitet skal være en integreret del af udlejningen.
Der kan ikke opnås afgiftsgodtgørelse, hvis der opkræves særskilt betaling for elforbruget.
Hvis en udlejer af fast ejendom leverer en samlet tjenesteydelse til en kunde, hvor elektriciteten udgør en integreret del af tjenesteydelsen, men hvor tjenesteydelsen ikke er samlet prissat, fordi der opkræves særskilt betaling for elforbruget, kan udlejer ikke anses for at opfylde forbrugskriteriet.
Kontorhoteller
Ved kontorhoteller forstås møblerede eller umøblerede kontorlejemål med en række tilknyttede ydelser fx telefonsystemer, bredbånd, telefonpasning, varme, rengøring, mødelokaler og kopimaskiner. Den periodiske ydelse fastsættes fx på grundlag af antal medarbejdere i de virksomheder, der lejer sig ind og inkluderer udover lokalerne en række faste ydelser fx bredbånd, receptionsservice, el, varme og adgang til kantine. Andre ydelser afregnes efter forbrug fx anvendelse af mødelokale, brug af printere, leje af projektorer, konferenceudstyr og timebaserede ydelser som sekretærhjælp og oversættelsesbistand.
Det er den enkelte kontrakt mellem kontorhotellet og lejer, der afgør omfanget af ydelserne, og om ydelserne skal betales som en del af den faste periodiske ydelse eller efter forbrug. Længden af lejemålet i kontorhotellet har ingen betydning for spørgsmålet om tilbagebetaling af elafgift.
Fællesformål i et kontorhotel er fx
- mødelokaler
- receptionslokaler
- kopirum
- kantine
- andre lokaler eller faciliteter, hvor lejer ikke har en eksklusiv brugsret
- udlejning af arbejdspladser i åbne kontorlandskaber.
I overensstemmelse med Skattestyrelsens praksis anses energiforbrug vedrørende fællesarealer og -faciliteter i udlejningsejendomme for at være forbrugt af udlejer. Den momsregistrerede udlejer af kontorhotellet kan få godtgjort elafgift af elforbruget til fællesformålene i det omfang forbruget er indregnet i lejerens faste periodiske ydelse. For andre leverancer, der vedrører fællesformål, og som faktureres til lejeren særskilt og betales ud over den faste periodiske ydelse efter forbrug, betragtes elektriciteten som forbrugt af lejer. Den momsregistrerede lejer, der har forbrugt elektriciteten som led i sin virksomheds drift, kan få afgiften tilbagebetalt, hvis virksomhedens aktiviteter giver adgang til godtgørelse. Se SKM2004.500.LSR.
Den momsregistrerede lejer kan få godtgjort den fakturerede elektricitet, der vedrører lokaler og faciliteter, hvor lejer har en eksklusiv brugsret. Det er en betingelse, at elafgiften er særskilt specificeret på afregningen mellem kontorhotellet og lejeren af kontorhotellet. Fordelingen af den forbrugte elektricitet på områder, hvor lejer har en eksklusiv brugsret, kan opgøres forholdsmæssigt efter den fordelingsnøgle kontorhotellet i øvrigt anvender ved fastsættelsen af lejers ydelse fx med udgangspunkt i arealets størrelse eller antallet af medarbejdere, der huses i kontorhotellet. Et eksempel på en facilitet er elektricitet forbrugt til bredbåndsforbindelse i et lokale, hvor lejeren har en eksklusiv brugsret. Se SKM2009.725.SKAT.
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Skemaet viser relevante afgørelser på området:
| Afgørelse | Afgørelse i stikord | Kommentarer |
| Landsskatteretskendelser | ||
| SKM2004.500.LSR | Elforbrug vedrørende fællesarealer og -faciliteter i udlejningsejendomme anset for forbrugt af udlejer og dermed godtgørelsesberettiget i medfør af ELAL § 11, stk. 1. Godtgørelse til udlejer | |
| SKM2003.44.LSR | En virksomhed med spille- og underholdningsmaskiner i lejede lokaler i et butikscenter kunne ikke fradrage den elafgift, der vedrørte spillelandets arealmæssige andel af udlejerens udgifter vedrørende fællesarealer, som var særskilt viderefaktureret fra udlejeren til virksomheden. ELAL § 11. | Sagen vedrørte rækkevidden af bilag 1 til elafgiftsloven. Den 1. januar 2023 er bilag 1 til elafgiftsloven ophævet. |
| SKM2001.610.LSR | Et administrationsselskab A, der var sambeskattet med et selskab B, der drev grossistvirksomhed, kunne ikke fradrage tab for tilgodehavende i B efter ML (momsloven) § 27, stk. 6. Der blev heller ikke godkendt fradrag for olie- el- og CO2-afgift, da virksomheden ikke kunne antages at have forbrugt de afgiftspligtige varer. Landsskatteretten udtalte, at i henhold til ELAL § 11, stk. 1 kan momsregistrerede virksomheder som hovedregel få tilbagebetalt afgiften af forbrugte afgiftspligtige varer. Efter ELAL § 11, stk. 3, kan der ikke ydes tilbagebetaling for afgiftspligtig elektricitet og varme, som forbruges i vandvarmere, varmepumper til opvarmning af brugsvand og i fast installerede elektriske radiatorer, strålevarmeanlæg, varmeblæsere, konvektionsovne, varmepumper og lignende anlæg beregnet til rumopvarmning, medmindre der er tale om procesformål omfattet af ELAL § 11, stk. 4. Efter MINAL § 11, stk., 1 kan momsregistrerede virksomheder som hovedregel få tilbagebetalt afgiften af forbrugte varer. Endvidere kan der ske tilbagebetaling af 10 % af afgiften for det forbrug, der er fuldt ud tilbagebetalingsberettiget efter § 11 i ELAL § 11. Se CO2-afgiftslovens § 9, stk. 4. Landsskatteretten bemærkede, at det er en betingelse for tilbagebetaling af afgiften, at energiprodukterne er forbrugt i virksomheden. Således kan udlejere af fast ejendom ikke opnå afgiftsgodtgørelse for fx elektricitet og varme, der forbruges af lejerne. Ud fra de i sagen foreliggende oplysninger om klagerens virksomhed og aktiviteter fandt retten, at klageren ikke kunne anses for at have forbrugt energiprodukterne i klagerens virksomhed. Retten fandt derfor, at klageren ikke var berettiget til afgiftsgodtgørelse, hvorfor den påklagede afgørelse blev stadfæstet på dette punkt. | |
| Skatterådet | ||
| SKM2022.49.SR | Skatterådet kunne bekræfte, at spørger, som havde leverancer af timebaseret udlejning af lokaler, kunne anses som forbruger af energiforbruget, og kunne derfor få tilbagebetalt elafgiften. Forbrugskriteriet ansås for opfyldt, fordi der var tale om levering af én samlet tjenesteydelse, hvor der ikke skete særskilt fakturering af afgiftsbeløb vedrørende elektricitet til lejerne, og hvor spørger havde anvendt energiforbruget som en integreret del af tjenesteydelsen, hvor elforsyningen skete for spørgers regning og risiko. | |
| SKM2017.422.SR | Skatterådet bekræftede ud fra en konkret vurdering, at afgiften på spørgers forbrug af el og gas til spørgers fremstilling af henholdsvis teknisk damp og isvand, hvor damp og isvand også anvendtes af en lejer, kunne fordeles mellem spørger og lejer ved brug af en fordelingsnøgle. Skatterådet lagde bl.a. vægt på, at spørger og lejer var uafhængige parter, at damp og isvand anvendes i bygninger, der anvendes både af spørger og lejer og at dampen og isvandet alene anvendtes til godtgørelsesberettigede formål hos enten spørger eller lejer. | |
| SKM2013.735.SR | Skatterådet bekræftede, at fordelingen af den forbrugte elektricitet på områder hos en højere læreanstalt, hvor lejer/bruger har en eksklusiv brugsret, kan foretages forholdsmæssigt efter en fordelingsnøgle, som den højere læreanstalt i øvrigt anvender ved fastsættelsen af lejernes ydelser. | |
| Styresignal | ||
| SKM2023.179.SKTST | Styresignalet indeholder en skærpelse af praksis, hvorefter feriehoteller, feriecentre og lignende ikke kan opnå godtgørelse af afgift efter elafgiftsloven på elektricitet, der er forbrugt i forbindelse med momspligtig udlejning af værelser, lejligheder mv., hvis de opkræver særskilt betaling for elforbruget i forbindelse med udlejningen. Endvidere præciserer styresignalet, at det er en forudsætning for, der kan ydes godtgørelse af afgifter efter el-, olie-, gas- og kulafgiftsloven til idrætshaller, svømmehaller, udstillingshaller og udstillingscentre samt forsamlingshuse og medborgerhuse, der er frivilligt registreret efter momsloven for udlejning af fast ejendom, at de opfylder betingelserne i energiafgiftslovene for, at der kan ydes godtgørelse til momsregistrerede virksomheder. | Styresignalet er ophævet og indarbejdet i Den juridiske Vejledning |
,, Rigsrevisionens undersøgelse har vist, at der i knap halvdelen af klagesagerne ikke findes dokumentation for den afgørelse, som SKAT har truffet, og at et af hovedprincipperne inden for forvaltningsretten - officialprincippet - er tilsidesat. Det er i sådanne sager ikke muligt at vurdere, om SKAT har taget saglige hensyn i klagebehandlingen.
Rigsrevisionens beretning om den offentlige ejendomsvurdering, august 2013
Værelsesudlejning (hus og ejerlejlighed)
Værelsesudlejning (andelsbolig)
Skattefri avance ved salg af hus
Skattefri avance ved salg af ejerlejlighed