D.A.21.3.4.3.1 Opførelse, ombygning eller modernisering af bygninger til salg eller udlejning ML § 6
Indhold
Dette afsnit beskriver, at afgiftspligtige personer, der for egen regning opfører eller udfører ombygnings- eller moderniseringsarbejder på egne bygninger med henblik på salg eller udlejning, skal betale moms. Se ML § 6.
Afsnittet indeholder:
- Regel
- Indehavers eget arbejde
- Byggeri ved salg eller udlejning ML (momsloven) § 6
- Kun afgiftspligtige personer er momspligtige af byggeri for egen regning
- Kun bygninger, ikke anden fast ejendom
- Kun arbejde udført af ansatte, ikke frivillige
- Opførelse, dvs. selve byggearbejdet og projekteringsarbejdet
- Ombygnings- eller moderniseringsarbejder
- Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Regel
Afgiftspligtige personer er momspligtige af byggeri mv. for egen regning efter ML §§ 6 og 7.
Dog er offentlige forsyningsvirksomheder og offentlige institutioner omfattet af ML § 3, stk. 2, nr. 2 og 3, fritaget for momspligten efter ML (momsloven) §§ 6 og 7.
Bestemmelserne i ML (momsloven) §§ 6-7 om "pålægsmoms" finder kun anvendelse på fast ejendom beliggende her i landet.
Ved byggeri mv. for egen regning er der momspligt ved:
- opførelse på egen, lejet eller lejers grund af bygninger til salg eller udlejning
- opførelse på egen, lejet eller lejers grund af bygninger til privat brug for virksomhedens indehaver, når opførelsen sker med henblik på salg som led i næring eller erhvervsmæssig udlejning
- udførelse af ombygnings- eller moderniseringsarbejde på egne eller lejede bygninger med henblik på salg eller udlejning
- udførelse af ombygnings- eller moderniseringsarbejde på egne eller lejede bygninger til privat brug for virksomhedens indehaver, når ombygnings- eller moderniseringsarbejdet sker med henblik på salg som led i næring eller erhvervsmæssig udlejning.
Se ML (momsloven) § 6.
Indehavers eget arbejde
En håndværksmester, som har en afgiftspligtig virksomhed, skal ikke betale moms af eget arbejde i forbindelse med opførelse af bygninger mv. til eget privat brug.
Der er altså indført ligestilling af håndværkere med andre erhvervsgrupper, sådan at bygningshåndværkere på lige fod med andre momsfrit kan udføre arbejde for sig selv.
Dog er værdien af eget arbejde ved byggeri fortsat momspligtigt, hvis byggeriet foretages med henblik på senere salg eller udlejning. Dette gælder, selv om bygningen efter opførelsen mv. først anvendes til privat brug for håndværksmesteren, når opførelse og salg mv. af bygningen efter skattelovgivningen må anses for at ske som led i dennes næringsvej. Det samme er tilfældet, hvis opførelsen mv. af bygningen sker med henblik på udlejning i et omfang, der vurderes at gå ud over almindelig privat udlejning.
For eksempel vil en håndværker kunne bygge et sommerhus til privat brug, uden at værdien af eget arbejde skal momspålægges, selv om huset efterfølgende udlejes visse dele af året. Således anses eksempelvis delvis udleje af værelser i en helårsbolig, eller periodevis udleje af sommerhus, ikke som erhvervsmæssig udlejning, når ejeren selv benytter helårsboligen eller sommerhuset. Ved vurderingen af, om der er tale om privat brug eller erhvervsmæssig udlejning, anvendes de samme regler som på skatteområdet. Se bemærkningerne til lov nr. 1064 af 17. december 2002.
En udlejning er som udgangspunkt erhvervsmæssig, når denne sker til en markedsbestemt leje. Se afsnit D.A.14.5 Frivillig registrering ML § 51 om frivillig registrering ML (momsloven) § 51.
Momspligten omfatter også ansattes arbejde og de materialer, som er anvendt ved det momspligtige arbejde. Se ML (momsloven) § 6, stk. 2, der ikke er ændret ved lov nr. 1064 af 17. december 2002.
Byggeri til salg eller udlejning ML (momsloven) § 6
Ved byggeri mv. for egen regning med henblik på salg eller udlejning er det efter ML § 6 en betingelse for momspligt, at
- Virksomhedens indehaver eller ansatte udfører arbejde ved projekteringen, opførelsen, ombygnings- eller moderniseringsarbejdet, reparations- eller vedligeholdelsesarbejdet.
- Der er tale om opførelse, ombygning, modernisering, eller dermed sidestillet reparations- eller vedligeholdelsesarbejde, som sker med henblik på salg i næring eller erhvervsmæssig udlejning.
Se ML (momsloven) § 6.
Momspligten omfatter det arbejde, som virksomhedens indehaver og ansatte har udført, samt de materialer, der er anvendt til arbejdet. Se ML (momsloven) § 6, stk. 2.
Hvis opførelse mv. af bygninger til privat brug for virksomhedens indehaver ikke er momspligtig efter ML (momsloven) § 6, kan opførelsen i stedet være momspligtig efter bestemmelsen i ML § 5, stk. 6, om udtagning af varer og ydelser i forbindelse med byggeri mv. til formål, der ikke vedrører den registreringspligtige virksomheds leverancer. I de tilfælde hvor udtagningen sker til privat brug for indehaveren eller dennes personale, skal værdien af indehaverens eget arbejde dog ikke indgå i momsgrundlaget. Se afsnit D.A.21.4 Udtagning i forbindelse med byggeri mv. ML § 5, stk. 6 om udtagning.
Kun afgiftspligtige personer er momspligtige af byggeri for egen regning
Det er kun afgiftspligtige personer, som er omfattet af bestemmelserne om byggeri mv. for egen regning. De juridiske og fysiske personer, der er afgiftspligtige personer, er beskrevet i afsnit D.A.21.2.4 Reguleringsforpligtelse ML § 43 om selvstændig økonomisk virksomhed. For en nærmere beskrivelse, se afsnit D.A.3 Momspligtige personer.
Privatpersoner er derfor som udgangspunkt ikke omfattet af bestemmelserne om byggeri mv. for egen regning. Se dog nedenfor om TfS1988, 76HD.
Opførelse af bygninger på egen grund for egen regning til salg eller udlejning kan i sig selv udgøre selvstændig økonomisk virksomhed. Opførelse af huse ved eget arbejde og på egne grunde til videresalg kan altså være beskæftigelse med byggevirksomhed. En person, der opfører bygninger på egen grund for egen regning til salg eller udlejning, kan derfor blive en afgiftspligtig person alene på grund af opførelsen og dermed momspligtig af byggearbejdet efter ML (momsloven) § 6. Se TfS1988, 76HD.
Kun bygninger, ikke anden fast ejendom
Bestemmelserne i ML §§ 6 og 7 gælder udelukkende for bygninger. Anden fast ejendom, fx opførelse af hegn eller parkeringsarealer, er dermed ikke omfattet af ML (momsloven) §§ 6 og 7. Sådan opførelse kan, hvis det sker til formål, der er den registreringspligtige virksomhed uvedkommende, i stedet være momspligtig efter ML (momsloven) § 5, stk. 6. Se afsnit D.A.21.4 Udtagning i forbindelse med byggeri mv. ML § 5, stk. 6 om udtagning.
Kun arbejde udført af ansatte, ikke frivillige
Ved begrebet ansatte/personale forstås et lønmodtagerforhold, hvor ejeren/virksomheden er indeholdelsespligtig for A-skat efter kildeskatteloven.
Frivillig, ulønnet arbejdskraft er ikke omfattet af begrebet ansatte. Der skal altså ikke betales moms af arbejde, der udføres af frivillig, ulønnet arbejdskraft ved fx opførelse af en idrætshal. Se AFG1987, 991DEP.
Opførelse, dvs. selve byggearbejdet og projekteringsarbejdet
En personligt ejet byggevirksomhed, der på en grund ejet af virksomheden - ved indehaverens og de ansattes arbejdskraft - opfører et byggeri til salg eller udlejning, vil være momspligtig efter ML § 6.
Det gælder også en virksomhed, som på en grund tilhørende lejer, opfører en bygning.
Ved opførelse af bygninger forstås nyopførelse af bygninger. Momspligten omfatter selve byggearbejdet og projekteringsarbejdet, der typisk består af arkitekt- og ingeniørarbejde.
Byggemodning af egne grunde anses for opførelse. Momsgrundlaget skal derfor fastsættes efter ML § 28, stk. 3, dvs. til normalværdien. Se afsnit D.A.8.1.3 Udtagning ML § 28 og ML § 29, stk. 4 om byggevirksomhed ML (momsloven) § 28, stk. 3.
ML (momsloven) § 6 stiller ikke krav om, at arbejdet fuldføres. Der skal altså betales moms i forbindelse med projekteringsarbejde, selvom selve byggeriet ikke kommer i gang. Se MNA1976, 442.
Ombygnings- eller moderniseringsarbejder
Ved afgørelsen af, om arbejdsydelser skal betragtes som ombygning/modernisering eller reparation/vedligeholdelse, lægges der vægt på, om ejendommens oprindelige standard eller anvendelighed ændres.
Som eksempler på ombygning/modernisering kan nævnes:
- indlæggelse af centralvarme
- udskiftning af almindelige vinduer med termovinduer.
Hvis arbejdsydelserne betragtes som reparation og vedligeholdelse, gælder der en 100.000 kr.'s grænse. Se nærmere afsnit D.A.21.3.4.3.3 Reparation og vedligeholdelse over 100.000 kr. ML § 6, stk. 1, 3. pkt., og ML § 7, stk. 1, 2. pkt. om reparation og vedligeholdelse.
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Skemaet viser relevante afgørelser på området:
| Afgørelse | Afgørelsen i stikord | Kommentarer |
| Højesteretsdomme | ||
| TfS1988, 76HD | I perioden 1972-79 havde sagsøgeren opført og solgt fem huse, bygget på egne grunde. I tiden 1978-79 havde sagsøger yderligere opført et parcelhus til bolig for sig selv. Sagsøgeren havde ved opførelsen af de to første huse udført murerarbejdet, mens han ved opførelsen af de øvrige huse havde udført både murer- og tømrerarbejdet sammen med en lønansat arbejdsmand. Sagsøgeren var ufaglært selvbygger og havde i 25 år været selvstændig inden for landbruget. Sagsøgeren opførte seks huse inden for et tidsrum på ni år. Landsretten fastslog, at sagsøgeren fra 1973-1981 ved siden af sin virksomhed inden for landbrug også havde været beskæftiget med byggevirksomhed, idet han med eget arbejde og på egne grunde havde opført huse til videresalg. Højesteret stadfæstede dommen af de grunde, der var anført af landsretten. Opførelse af bygninger på egen grund for egen regning til salg eller udlejning kan altså i sig selv udgøre selvstændig økonomisk virksomhed. | TfS1988, 76HD stadfæster TfS1986, 452ØLD |
| Landsskatteretskendelser | ||
| MNA1976, 442 | En arkitekt udførte for egen regning projekteringsarbejder vedrørende et planlagt byggeri, der skulle omfatte opførelse og salg af et antal enfamiliehuse på et areal, som han selv ejede. Imidlertid opgav han senere projektet, der herefter ikke blev anvendt. Arkitekten havde medregnet værdien af det udførte projekteringsarbejde i sit momsregnskab og betalt moms heraf. Arkitekten kunne ikke få tilbagebetalt den betalte moms, da der skulle betales moms af værdien af detailprojekteringen, selv om projektet ikke var blevet udført. | |
| Andre | ||
| AFG1987, 991DEP | Der var rejst spørgsmål om momsfritagelse for køb af materialer til en idrætsforenings klubhus, og om betaling af moms af erhvervsdrivendes frivillige arbejde ved klubhusets opførelse. Materialerne til klubhuset blev leveret til nettopriser plus moms, og huset blev opført på frivillig basis af bl.a. lokale erhvervsdrivende i deres fritid. Ministeren for skatter og afgifter meddelte, at der ikke var hjemmel i momsloven til at godtgøre momsen af de materialer, der blev brugt ved opførelsen af klubhuset. De erhvervsdrivende skulle ikke betale moms af deres hjælp til opførelsen af klubhuset. I tilknytning hertil meddelte departementet, at afgørelsen fastslog, at en person ikke skal hindres i en personlig, gratis og frivillig indsats på linje med andre, blot fordi han er indehaver af en momsregistreret virksomhed. En person fra sin momsregistrerede virksomhed kan dog ikke benytte varer eller driftsmidler, fx en lastbil, til formål uden for virksomheden uden at skulle betale moms heraf. Momsregistrerede personer kan derfor ikke generelt bistå foreninger mv., uden at der skal betales moms, selv om der ikke ydes betaling. |
,, Rigsrevisionens undersøgelse har vist, at der i knap halvdelen af klagesagerne ikke findes dokumentation for den afgørelse, som SKAT har truffet, og at et af hovedprincipperne inden for forvaltningsretten - officialprincippet - er tilsidesat. Det er i sådanne sager ikke muligt at vurdere, om SKAT har taget saglige hensyn i klagebehandlingen.
Rigsrevisionens beretning om den offentlige ejendomsvurdering, august 2013
Værelsesudlejning (hus og ejerlejlighed)
Værelsesudlejning (andelsbolig)
Skattefri avance ved salg af hus
Skattefri avance ved salg af ejerlejlighed