A.D.20 Erstatningssager
Indhold
Afsnittet handler om mulighederne for at gøre et erstatningsansvar gældende.
Afsnittet indeholder:
- Erstatningsansvar ved tab som følge af insolvens
- Opløsning af selskab eller forening
- Erstatningsansvar mv. i kapitalselskaber
- Erstatning efter den almindelige culparegel
- Ansvar for kurator m.fl.
- Beslutninger om erstatningsspørgsmål
- Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Erstatningsansvar ved tab som følge af insolvens
En fordringshaver, der lider et tab som følge af skyldnerens konkurs eller anden insolvens, vil kunne have en interesse i at undersøge, om nogen har pådraget sig et erstatningsansvar for tabet.
Skatteforvaltningen skal - både før, under og efter konkursbehandlingen af en virksomhed - være opmærksom på, om stifteren eller de personer, der er involveret i driften af en virksomhed og evt. likvidationen af denne, overholder de forpligtelser, de har efter lovgivningen.
Hvis det efter Skatteforvaltningens opfattelse ikke er tilfældet, må det vurderes, om de ansvarlige kan pålægges et erstatningsansvar. Blandt de personer, det kan komme på tale at rejse et erstatningsansvar over for, kan nævnes stiftere, bestyrelsesmedlemmer, direktører og revisorer i selskaber, rekonstruktøren i en rekonstruktionsbehandling, kurator i et konkursbo med flere.
I det følgende gennemgås eksempler på tilfælde, hvor det kan være aktuelt at anlægge erstatningssag. Eksemplerne er derfor ikke udtømmende, men skal blot opfattes som en vejledning.
Opløsning af selskab eller forening
Hvis et selskab eller en forening mv. er opløst og formuen udloddet til aktionærerne eller medlemmerne, uden at der er afsat tilstrækkelige midler til at dække den indkomstskat, der påhviler selskabet eller foreningen, er aktionærerne og medlemmerne sammen med likvidator eller, hvor en sådan ikke er valgt eller beskikket, bestyrelsen solidarisk ansvarlige for skattens betaling.
Mod likvidator (bestyrelsen) kan det solidariske ansvar ikke gøres gældende for et større beløb end summen af de udlodninger, der er foretaget til aktionærer eller medlemmer. Aktionærer eller medlemmer er kun ansvarlige i det omfang, hvori de har modtaget udlodning fra sammenslutningen.
Dette gælder dog ikke ved opløsning af aktieselskaber og anpartsselskaber efter selskabslovens § 216 eller andre selskaber efter § 20 i lov om visse erhvervsdrivende selskaber. Se SEL § 33.
Bestemmelsen er primært tiltænkt den situation, hvor udlodning er foretaget, efter at et selskab er trådt i likvidation.
Domstolene har tilsyneladende accepteret, at der kan være en afvigelse mellem udlodningstidspunktet og opløsningstidspunktet. Se UfR 1973, 865 ØLD.
Selv om et selskab intet ejer, kan en retlig interesse i en konkurs foreligge, hvis den ved konkursen fremkaldte opløsning af selskabet skal bane vej for en inddrivelse af selskabsskattekravet mod aktionærerne. Se UfR 1973, 399 ØLK.
Herudover vil der være mulighed for at rejse erstatningsansvar over for selskabets ledelse, hvis der er tale om grove tilfælde af tømning af selskabets formue ved udlodning til aktionærerne, selv om selskabet ikke formelt er likvideret trods en ophørt virksomhedsdrift. Det er i sådanne sager en betingelse, at der er lidt et tab. Dette krav er imidlertid ikke ensbetydende med, at en erstatningssag først kan rejses på det tidspunkt, hvor en konkursbehandling af selskabet er afsluttet. Så snart det godtgøres, at Skatteforvaltningen har lidt et tab, kan erstatningssagen anlægges.
Erstatningsansvar mv. i kapitalselskaber
Et kapitalselskabs stiftere, bestyrelsesmedlemmer, direktører, revisorer m.fl. er erstatningsansvarlige for den skade, som de forsætligt eller uagtsomt har påført et selskab.
Et erstatningsansvar påhviler
- stiftere
- medlemmer af ledelsen
- revisorer
- vurderingsmænd
- ejerbogsførere
- granskningsmænd
for tab, som de under udførelsen af deres hverv forsætligt eller uagtsomt har tilføjet
- selskabet
- kapitelejere
- tredjemand.
Se selskabslovens § 361, stk. 1 og 2.
Er et revisionsselskab valgt til revisor, er både revisionsselskabet og den revisor, som revisionen er overdraget til, erstatningsansvarlige. Se selskabslovens § 361, stk. 3.
Et erstatningsansvar påhviler
- kapitalejer
for tab, som den pågældende forsætligt eller groft uagtsomt har tilføjet
- selskabet
- andre kapitalejere
- kapitalselskabets kreditorer
- tredjemand.
Se selskabslovens § 362, stk. 1.
Indløsningspåbud
Hvis en kapitalejer forsætligt eller groft uagtsomt har påført selskabet, andre kapitalejere, kapitalselskabets fordringshavere eller andre tredjemænd et tab, og der i øvrigt er fare for fortsat misbrug, kan retten pålægge den skadevoldende kapitalejer at indløse den skadelidende kapitalejers kapitalandele til en pris, som fastsættes
- under hensyntagen til selskabets økonomiske stilling og
- til, hvad der efter omstændighederne i øvrigt findes rimeligt.
Se selskabslovens § 362, stk. 2.
Salgspåbud
Hvis en kapitalejer forsætligt eller groft uagtsomt har påført selskabet, andre kapitalejere eller tredjemand et tab og der i øvrigt er fare for fortsat misbrug, kan retten pålægge en skadevoldende kapitalejer at sælge sine kapitalandele til de øvrige kapitalejere eller selskabet til en pris, som fastsættes
- under hensyntagen til selskabets økonomiske stilling og
- til, hvad der efter omstændighederne i øvrigt findes rimeligt.
Se selskabslovens § 362, stk. 3.
Erstatningsansvar som alternativ til omstødelse af gave efter KL § 64
Selskabsledelsen kan blive pålagt erstatningsansvar for tab påført selskabet ved at afhænde selskabets aktiver til en pris langt under vurderingsprisen.
Dermed vil selskabslovens § 361, stk. 1, være et supplement til omstødelsesbestemmelsen i KL § 64 om gaver. Et erstatningskrav kan være relevant, hvor fristen for at anlægge omstødelsessag er udløbet (se KL § 81), eller hvor en gavemodtager må formodes at være ude af stand til at opfylde en dom om omstødelse efter KL § 64. Se afsnit G.A.3.4.1.4.9.2 Omstødelse af gaver.
Forskelle mellem omstødelsessager og erstatningssager
Ved erstatningssøgsmål dækker erstatningskravet boets samlede tab, og resultatet afhænger af en subjektiv vurdering af skadevolderens opførsel. Sådanne søgsmål er ikke omfattet af tidsfristen i KL § 81, der kun gælder anlæg af omstødelsessager.
Ved omstødelse opgøres boets krav kun til den begunstigedes berigelse, som denne skal fralægge sig. Se KL § 75. En gave kan være bortskænket eller gået til grunde, så en berigelse ikke foreligger. Se afsnit G.A.3.4.1.4.9.11 Retsvirkningen af omstødelse.
Efter KL § 64, stk. 1, kan omstødelsen gennemføres på et objektivt grundlag, og efter KL § 64, stk. 2, skal der kun føres et solvensbevis for at undgå omstødelse.
En fordringshaver, der har lidt et tab som følge af en handling eller undladelse, der er rettet direkte mod fordringshaver og ikke blot er en afledet følge af en handling eller undladelse rettet mod det senere konkursramte selskab, vil efter reglerne i selskabslovens kunne vælge selv at anlægge en erstatningssag uden om boet.
Fordringshavere kan derfor vælge selv at rejse et erstatningskrav over for fx et bestyrelsesmedlem eller direktøren - fx fordi konkursdividenden må forventes at blive beskeden. Desuden går et evt. omstødelsesbeløb til boet og dermed til alle fordringshavere til fordeling efter konkursordenen. Derimod går et erstatningskrav, som en forfordelt fordringshaver måtte få dom for, til denne fordringshaver, der heller ikke er bundet af fristen i KL § 81, som kun gælder omstødelsessager.
Erstatningsansvar for udbetalinger fra kapitalselskaber
Udbetalinger til kapitalejere i strid med bestemmelserne i selskabsloven skal af kapitalejerne tilbagebetales sammen med renter efter rentelovens § 5, stk. 1 og 2, og et tillæg på 2 pct.
Se selskabslovens § 194, stk. 1, 1. pkt.
Ulovligt udbetalt udbytte skal dog kun tilbagebetales efter denne regel, hvis kapitalejeren indså eller burde have indset udbetalingens ulovlighed. Se selskabslovens § 194, stk. 1, 2. pkt.
Hvis beløbet ikke kan inddrives, eller hvis kapitalejeren ikke har tilbagebetalingspligt vedrørende udbytte modtaget i god tro, er de, som har medvirket til beslutningen om udbetalingen eller gennemførelsen af denne eller til opstillingen eller godkendelsen af den urigtige regnskabsopgørelse, ansvarlige efter de almindelige erstatningsregler. Se selskabslovens § 194, stk. 2.
Hvis fx et anpartsselskab er solgt som "skuffeselskab", hvor kapitalen ikke længere er til stede ("rullende kapital"), kan de involverede personer blive erstatningsansvarlige efter selskabslovens § 194, stk. 2.
Aktionærens eller anpartshaverens lån i selskabet
Hvis et kapitalselskab har ydet økonomisk bistand i strid med forbuddet i
- selskabslovens § 206 mod, at et kapitalselskab til brug for tredjemands erhvervelse af kapitalandele i selskabet eller dets moderselskab direkte eller indirekte
- stiller midler til rådighed,
- yder lån eller
- stiller sikkerhed
eller forbuddet i
- selskabslovens § 210 mod, at et kapitalselskab direkte eller indirekte
- stiller midler til rådighed,
- yder lån eller
- stiller sikkerhed
for
-
- kapitalejere eller
- ledelsen i selskabet eller dets moderselskab eller et andet selskab, der har bestemmende indflydelse over selskabet,
skal beløbet tilbageføres til selskabet sammen med renter efter rentelovens § 5, stk. 1 og 2, og et tillæg på 2 pct., medmindre højere rente er aftalt.
Se selskabslovens § 215, stk. 1.
Kan bebeløbet ikke tilbagebetales, eller kan aftaler om anden økonomisk bistand ikke bringes til ophør, indestår de personer, der har truffet aftale om eller opretholdt dispositioner i strid med selskabslovens §§ 206 og 210 for det tab, som kapitalselskabet måtte blive påført. Se selskabslovens § 215, stk. 2.
En sikkerhedsstillelse ydet i strid med selskabslovens § 206 og selskabslovens § 210 er bindende for selskabet, hvis aftaleparten ikke havde kendskab til, at sikkerheden var stillet i strid med disse bestemmelser. Se selskabslovens § 215, stk. 3.
Hvis det ulovlige lån ikke kan inddrives hos aktionæren eller anpartshaveren, må det undersøges, om der er mulighed for at beskatte aktionæren eller anpartshaveren personligt ved at betragte disse lån som modtaget udbytte eller udbetalt løn. Et aktionær- eller anpartshaverlån kan også forekomme i selskaber, der opløses af skifteretten uden egentlig konkursbehandling, og i selskaber, hvis bo sluttes efter KL § 143 på første skiftesamling. Skatteforvaltningen skal derfor i sådanne sager være opmærksom på disse ulovlige aktionær- eller anpartshaverlån.
Se også
Se også afsnit G.A.3.4.4 Tvangsopløsning af selskaber om Skatteforvaltningens forholdsregler i forbindelse med tvangsopløsning af selskaber.
Erstatning efter den almindelige culparegel
I en række tilfælde kan dispositioner foretaget i selskaber eller andre virksomhedsformer påføre Skatteforvaltningen et tab, som herefter skal søges dækket ind gennem erstatningssager mod den eller de ansvarlige.
Hvis driften ikke standses i tide
Det er muligt at pålægge ledelsen i et selskab erstatningsansvar for virksomhedsdrift, der medfører et tab for fordringshaverne, fordi driften fortsættes ud over det tidspunkt, hvor ledelsen bør indse, at nye forpligtelser ikke kan indfries. Se fx UfR 1998, 1137 HD og UfR 1999, 591 HD.
Hvis aktiverne overdrages
Herudover er der mulighed for at gøre ledelsen erstatningsansvarlig, hvis der fra et insolvent selskab er overdraget aktiver (fx selve aktiviteten), uden at Skatteforvaltningens krav er blevet indfriet helt eller delvist i overensstemmelse med den ligelige fordeling, som fordringshaverne bør kunne forvente, efter at skyldneren er blevet insolvent.
Se UfR 1989, 812 HD, SKM2007.511.HR og SKM2008.186.ØLR fra retspraksis.
Ansvar for kurator m.fl.
I lighed med, hvad der gælder for en beskikket rekonstruktør under en rekonstruktionsbehandling, er også kurator ansvarlig over for boet og over for enkeltpersoner efter de almindelige erstatningsregler. Se KL § 110 og UfR 1961, 636 ØLD fra retspraksis.
Hvis en beskikket rekonstruktør under en rekonstruktionsbehandling ikke overholder de forpligtelser, rekonstruktøren har efter KL § 12, og rekonstruktøren dermed forvolder et tab, kan han pådrage sig et erstatningsansvar efter de almindelige erstatningsregler. Ansvaret kan pådrages både over for boet og over for fordringshaverne. Se UfR 1980, 774 BR og UfR 1984, 363 HD fra retspraksis om de tidligere regler om betalingsstandsning.
Giver et konkursbo kun delvis dækning til de fortrinsberettigede krav, bør det derfor overvejes, om der er baggrund for at rejse erstatningssag mod rekonstruktøren, hvis der før konkursen var en rekonstruktionsbehandling, og rekonstruktøren vurderes at have optrådt ansvarspådragende.
Beslutninger om erstatningsspørgsmål
Det er boets kurator, der træffer beslutning, om der på boets vegne skal anlægges erstatningssag.
De enkelte fordringshavere, herunder Skatteforvaltningen, kan også anlægge et erstatningssøgsmål, hvis selskabets aktionær, anpartshaver, bestyrelsesmedlem eller direktion direkte har påført RIM et selvstændigt tab. Det er dog en forudsætning, at de øvrige fordringshavere ikke har lidt noget tab eller kun har lidt uvæsentlige tab i forhold til Skatteforvaltningen. Skatteforvaltningen kan dog ikke kræve erstatning for sit tab, hvis kurator på selskabets vegne samtidig for konkursboet fører en erstatningssag, der omfatter alle fordringshavere.
Selskabets beslutning af erstatningssøgsmål
Det er generalforsamlingen, der beslutter, om kapitalselskabet skal anlægge søgsmål mod
- stiftere
- medlemmer af ledelsen
- vurderingsmænd
- revisorer
- granskningsmænd
- ejerbogsførere eller
- kapitalejere
efter selskabslovens §§ 361 og 362. Se selskabslovens § 364, stk. 1.
Der kan anlægges søgsmål, selv om generalforsamlingen tidligere har besluttet ansvarsfrihed eller har afstået fra at anlægge søgsmål, hvis der angående denne beslutning eller det forhold, hvorpå søgsmålet bygger, ikke er givet i alt væsentligt rigtige og fuldstændige oplysninger til generalforsamlingen, inden beslutningen blev truffet. Se selskabslovens § 364, stk. 2.
Har kapitalejere, der repræsenterer mindst 1/10 af selskabskapitalen, modsat sig en beslutning om ansvarsfrihed - såkaldt decharge - eller om afkald på retssag, kan enhver kapitalejer anlægge søgsmål med påstand om, at den eller de ansvarlige pålægges at betale kapitalselskabet erstatning for det tab, det har lidt. Kapitalejere, som herefter anlægger sag, er ansvarlige for sagsomkostningerne, dog med ret til at få disse godtgjort af kapitalselskabet, i det omfang omkostningerne dækkes af det beløb, der gennem retssagen kommer selskabet til gode. Se selskabslovens § 364, stk. 3.
Erklæres kapitalselskabet konkurs, så fristdagen indtræder senest 24 måneder efter afholdelse af den generalforsamling, som har bevilget ansvarsfrihed eller givet afkald på at anlægge søgsmål, kan konkursboet dog anlægge erstatningssag uden hensyn til denne beslutning. Se selskabslovens § 364, stk. 4.
Hvis boet opgiver at forfølge et erstatningskrav
Hvis kurator opgiver et muligt krav, uden at der er opnået forlig, og en fordringshaver mener, at kravet skal forfølges, kan fordringshaveren på egen hånd anlægge erstatningssag. Det forudsætter dog, at skifteretten uden ugrundet ophold efter kurators beslutning anmodes om at fastsætte en frist, hvor en erstatningssag kan anlægges. Se KL § 137 og afsnit G.A.3.4.1.4.9.1 Generelt om omstødelse.
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Skemaet viser relevante afgørelser på området:
Afgørelse | Afgørelsen i stikord | Yderligere kommentarer |
Højesteretsdomme | ||
►SKM2024.123.HR◄ | ►En advokat havde rådgivet en bank om bankens potentielle strafansvar og erstatningsansvar over for den danske stat ved at medvirke i transaktioner med danske børsnoterede aktier. Transaktionerne indebar, at banken udstedte udbyttenotaer, der kunne anvendes til at søge refusion af indeholdt dansk udbytteskat. Banken udstedte udbyttenotaer, der blev anvendt til sådanne refusionsansøgninger, og SKAT udbetalte ca. 1.135 mio. kr. med urette på baggrund af notaerne. Højesteret nåede frem til, at advokaten måtte indse, at der var en nærliggende risiko for, at banken sammen med andre var involveret i at udarbejde en model for uberettiget refusion af udbytteskat. Han havde derfor på uforsvarlig måde tilsidesat skattemyndighedernes interesser ved at rådgive banken som sket under sagen. Højesteret fandt således, at advokat A havde handlet ansvarspådragende over for Skatteforvaltningen. Endvidere fandt Højesteret, at det måtte lægges til grund, at der var den fornødne årsagsforbindelse. Højesteret fandt i forbindelse med tabsopgørelsen, at det var velbegrundet, at Skatteforvaltningen havde indgået forlig, og tabet kunne opgøres til ca. 706 mio. kr. i overensstemmelse med Skatteforvaltningens påstand. Der var ikke forhold, som kunne begrunde, at erstatningsansvaret bortfaldt eller begrænsedes ud fra betragtninger om egen skyld eller accept af risiko. Betragtninger om adækvans førte til, at erstatningsansvaret blev begrænset til 400 mio. kr. Kravet var i øvrigt ikke forældet, idet forældelsesfristen var suspenderet, og suspensionen var ikke ophørt tre år forud for stævningstidspunktet. Der var ikke grundlag for forrentning tidligere eller senere end sagens anlæg◄ . | |
SKM2007.511.HR | Højesteret fandt, at ledelsen i et insolvent selskab havde pådraget sig et erstatningsansvar over for SKAT ved under selskabets afviklingsperiode ikke at have sikret en ligelig fordeling af selskabets aktiver blandt fordringshaverne. Ledelsen var bekendt med, at SKAT havde rejst et told- og afgiftskrav på ca. 30 mio. kr., og selv om kravet blev påklaget, burde ledelsen ikke have disponeret, som om kravet ikke bestod. Højesteret fandt også, at to senere indtrådte bestyrelsesmedlemmer ligeledes havde pådraget sig et erstatningsansvar for et skønsmæssigt fastsat mindre beløb. Disse bestyrelsesmedlemmer burde have grebet ind, så snart de efter deres indtræden blev eller burde være blevet opmærksomme på, at selskabet blev afviklet, uden at der blev sikret en ligelig fordeling af selskabets aktiver blandt selskabets fordringshavere. | Salg af aktiver |
UfR 1999, 591 HD | En direktør og eneanpartshaver i et selskab videreførte sit bilfirma, selv om selskabet i to år før konkursen var insolvent. I de to regnskabsår havde selskabet et underskud på henholdsvis 870.000 kr. og 1,4 mio. kr. I perioden op til konkursen i det tredje regnskabsår var underskuddet 730.000 kr. Højesteret fastslog, at direktøren som enerådende i selskabet burde have indset insolvensen, og at der ikke var mulighed for at videreføre selskabet og afregne registreringsafgiften for nye biler, der blev solgt i de to sidste måneder før konkursen. Direktøren blev derfor pålagt erstatningsansvar for det tab, der herved var blevet påført skattevæsenet. | Driften standses ikke i tide |
UfR 1998, 1137 HD | Medlemmer af en bestyrelse for en professionel fodboldklub anset for at være erstatningsansvarlige for det tab, fordringshaverne led ved, at selskabet fortsatte sin drift, selv om bestyrelsen vidste, at selskabets regnskab udviste et underskud på 350.000 kr., og at dets kapital var tabt. Højesteret udtalte, at beslutningen om at fortsætte driften var uforsvarlig. I sagen lagde konkursboet bl.a. vægt på, at bestyrelsen havde tilsidesat sin pligt til at indkalde generalforsamlingen og træffe de nødvendige foranstaltninger, herunder evt. at opløse selskabet, da selskabet havde tabt halvdelen af sin aktiekapital. Se daværende aktieselskabslov § 69a, nu selskabslovens § 119. | Driften standses ikke i tide |
UfR 1989, 812 HD | Højesteret fandt et selskabs bestyrelse erstatningsansvarlig for det tab, som fordringshaver havde lidt, fordi aktiverne ikke var fordelt ligeligt, da selskabets aktiver var afhændet, mod at køberen skulle overtage en del af gælden. | Salg af aktiver |
UfR 1984, 363 HD | En advokat, der var beskikket som tilsyn under en betalingsstandsning, blev pålagt erstatningsansvar, da advokaten ikke rettidigt fik indgivet konkursbegæring for at fastholde den oprindelige fristdag. Den oprindelige fristdag bortfaldt derfor, og et ellers omstødeligt udlæg kunne herefter ikke omstødes. | Ansvar for advokat |
Landsretsdomme | ||
SKM2008.186.ØLR | Landsretten fastslog erstatningsansvar for bestyrelse og direktør samt omstødelse i forhold til direktøren i forbindelse med salg af et insolvent selskabs samlede aktiviteter og aktiver til et nærtstående selskab. | Salg af aktiver |
UfR 1973, 865 ØLD | Et ejendomsaktieselskab foretog i 1960 udlodning af selskabets formue til aktionærerne. Dette fandtes ikke i sig selv at kunne anses som en opløsning af selskabet. Da dette heller ikke senere som følge af udlodningen var blevet opløst ved likvidation eller på anden vis, kunne der ikke med hjemmel i den dagældende bestemmelse i SL § 38, stk. 6, (nu SEL § 33) pålægges en aktionær ansvar for betaling af selskabsskatten for skatteåret 1961/62. | SEL (selskabsskatteloven) § 33 |
UfR 1973, 399 ØLK | Skattevæsenet indgav konkursbegæring mod et aktieselskab, der ikke havde drevet virksomhed i en årrække og intet ejede, med det formål at fremkalde opløsning af selskabet og derefter søge et selskabsskattekrav inddrevet hos aktionærerne. Den retlige interesse heri var til stede. | SEL (selskabsskatteloven) § 33 |
UfR 1961, 636 ØLD | En dommer og en kurator pålagt at erstatte en fordringshavers tab, da dennes krav ved en fejl ikke var taget med i boopgørelsen. Fordringshavers krav var anmeldt i boet og prøvet på skiftesamlingen, men først efter, at ankefristen var udløbet, blev fordringshaver opmærksom på, at han ikke havde modtaget dividende. | Ansvar for dommer og kurator |
Byretsdomme | ||
UfR 1980, 774 BR | En advokat, der under sin klients betalingsstandsning efter de dagældende regler havde udbetalt et salær til klientens ejendomsmægler, blev pålagt at erstatte boet dets tab svarende til salæret. Salæret var en gæld fra tiden før betalingsstandsningen. | Ansvar for advokat |
,, Rigsrevisionens undersøgelse har vist, at der i knap halvdelen af klagesagerne ikke findes dokumentation for den afgørelse, som SKAT har truffet, og at et af hovedprincipperne inden for forvaltningsretten - officialprincippet - er tilsidesat. Det er i sådanne sager ikke muligt at vurdere, om SKAT har taget saglige hensyn i klagebehandlingen.
Rigsrevisionens beretning om den offentlige ejendomsvurdering, august 2013
Værelsesudlejning (hus og ejerlejlighed)
Værelsesudlejning (andelsbolig)
Skattefri avance ved salg af hus
Skattefri avance ved salg af ejerlejlighed