Indhold

Dette afsnit omhandler tilbageregning af ejendomsværdien eller grundværdien efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 43.

Afsnittet indeholder:

• Tilbageregning af ejendomsværdien efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 43, stk. 1
• Tilbageregning af grundværdien efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 43, stk. 2
• Eksempler på hvornår en værdi som følge af særlige omstændigheder er ansat væsentligt for lavt
• Manglende skattelofts- eller skattestopværdier

Tilbageregning af ejendomsværdien efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 43, stk. 1

Udover de almindelige regler for tilbageregning af ejendomsværdien efter EVL (ejendomsvurderingsloven) §§ 38-39, kan Vurderingsstyrelsen efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 43, stk. 1, foretage tilbageregning af ejendomsværdien til 2001- og 2002-niveau, hvis den ene eller begge af de ejendomsværdier, der anvendes til beregningen af ejendomsværdiskat efter EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4 a, stk. 1, nr. 2 og 3, som følge af særlige omstændigheder er ansat væsentligt for lavt. 

Efter EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4 a, stk. 1, betales ejendomsværdiskatten som den laveste af følgende:

1. 80 pct. af den ejendomsværdi, der er ansat for ejendommen pr. 1. januar i året før indkomståret, jf. dog ejendomsvurderingslovens § 87 a.
2. Den ejendomsværdi, der er ansat for ejendommen pr. 1. januar 2001 med et tillæg af 5 pct.
3. Den ejendomsværdi, der er ansat for ejendommen pr. 1. januar 2002.

Der henvises til afsnit C.H.3.5 Ejendomsværdiskat af bolig i egen ejendom for en nærmere beskrivelse af ejendomsværdiskat.

For en del ejendomme betyder ejendomsværdiskattestoppet, at det egentlige beskatningsgrundlag er fastsat på baggrund af en vurdering foretaget i det gamle vurderingssystem efter VUL.

Er ejendomsværdien i forbindelse med vurderingen pr. 1. januar 2002 ved en fejl fastsat til 100.000 kr., mens den faktisk skulle have været 10.000.000 kr., vil ejendomsværdiskatten blive beregnet på baggrund af de 100.000 kr., medmindre enten ejendomsværdien i 2001 plus 5 pct. eller den aktuelle ejendomsværdi fratrukket 20 pct. er lavere. Det vil formentlig ikke være tilfældet, når ejendomsværdien i 2002 er ansat væsentligt for lavt.

Er der tale om en fejl, vil der skulle ske genoptagelse af vurderingen og ændring af ejendomsværdien i 2002 til 10.000.000 kr. Imidlertid følger det af SFL (skatteforvaltningsloven) § 33 b, stk. 1 og 2, at det fra og med den 1. november 2020 ikke længere er muligt at genoptage eller revidere vurderinger foretaget i det gamle vurderingssystem. Muligheden for at rette fejl i en ejendoms skattestopværdier er hermed fjernet.

Derimod vil det efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 43, stk. 1, være muligt for Vurderingsstyrelsen at foretage en tilbageregning af ejendomsværdien, når de pågældende skattestopværdier som følge af særlige omstændigheder er væsentligt for lave. 

EVL (ejendomsvurderingsloven) § 43 finder kun anvendelse, hvis der ikke er adgang til genoptagelse efter reglerne i skatteforvaltningsloven.

Vurderingsstyrelsen fortolker EVL (ejendomsvurderingsloven) § 43, stk. 1, således, at bestemmelsen også vil kunne anvendes til tilbageregning af en fordeling eller en ejendomsværdi for boligdelen efter EVL (ejendomsvurderingsloven) §§ 35, 36 eller § 37, stk. 1 eller 2, hvis den eksisterende fordeling eller ejendomsværdi for boligdelen i 2001- og 2002-niveau som følge af særlige omstændigheder er væsentligt for lav. Se SKM2022.618.VURDST.

Tilbageregning af grundværdien efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 43, stk. 2

Vurderingsstyrelsen kan efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 43, stk. 2, foretage tilbageregning af grundværdien, hvis grundværdien der danner grundlag for beregningen efter KESL § 1, stk. 2, nr. 2, som følge af særlige omstændigheder er ansat væsentligt for lavt. Der henvises her til beregningen af grundskatteloftet.

Der gælder et loft over stigningen i grundlaget for beregningen af grundskyld. Det er grundværdien i basisåret, der danner grundlag for beregningen af grundskatteloftet. Ved basisåret forstås det seneste år, hvor grundværdien efter eventuelle fradrag for grundforbedringer og fritagelser for grundskyld udgjorde den afgiftspligtige grundværdi efter KESL § 1, stk. 2. Hvis denne grundværdi som følge af særlige omstændigheder er ansat væsentligt for lavt, kan Vurderingsstyrelsen foretage en tilbageregning efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 43, stk. 2, hvor grundværdien tilbageregnes til basisåret efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 40, stk. 1. 

Eksempler på hvornår en værdi som følge af særlige omstændigheder er ansat væsentligt for lavt 

Ved vurderingen af, om ejendoms- eller grundværdien er ansat væsentligt for lavt som følge af særlige omstændigheder, vil det kunne indgå i vurderingen, om det må have stået ejendomsejer klart, at den pågældende vurdering har været væsentlig for lav.

Det vil fx være tilfældet, hvor der er tale om en åbenbar tastefejl, der har betydet, at der mangler et eller flere nuller i vurderingen. Det kan særligt for ejendomsværdierne i 2001-niveau og 2002-niveau være tilfældet, hvis den ene værdi fx er ansat til 100.000 kr., mens den anden fx er ansat til 1.200.000 kr.

Hvis værdien i et enkelt år er væsentligt lavere end værdierne i de omkringliggende år, vil det også kunne være en klar indikator på, at den lave værdi er sket ved en fejl.

Manglende skattelofts- eller skattestopværdier

EVL (ejendomsvurderingsloven) § 43 nævner kun værdier, der er ansat væsentligt for lavt. Vurderingsstyrelsen anser også manglende værdier for omfattet af betingelsen om væsentligt for lave værdier i EVL (ejendomsvurderingsloven) § 43. EVL (ejendomsvurderingsloven) § 43 skal sikre, at det fortsat vil være muligt for Vurderingsstyrelsen i helt særlige tilfælde at korrigere fejlramte ansættelser, der hidrører fra vurderinger, der ikke længere kan genoptages. Formålet med bestemmelsen er, at det fortsat skal være muligt at rette op på beskatningsgrundlagene for de ejendomme, hvor ejerne på grund af fejl i tidligere vurderinger betaler meget lidt i ejendomsværdiskat eller grundskyld. Selvom EVL (ejendomsvurderingsloven) § 43 kun nævner væsentligt for lave ansættelser, anser Vurderingsstyrelsen også manglende værdier for at være en del af bestemmelsens anvendelsesområde. EVL (ejendomsvurderingsloven) § 43 er målrettet "de værste tilfælde", hvilket er baggrunden for, at Vurderingsstyrelsen også anser manglende værdier for omfattet af bestemmelsen. Manglende skattestopværdier eller en manglende værdi til beregning af grundskatteloftet er alt andet lige det lavest mulige i denne sammenhæng. Se SKM2022.618.VURDST.