Indhold

Dette afsnit omhandler omvurdering.

Efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 6, stk. 1, nr. 1-12, foretages der omvurdering af fast ejendom pr. 1. januar i året efter en almindelig vurdering. Omvurdering foretages på grundlag af ejendommens størrelse og forholdene i øvrigt pr. 1. januar i omvurderingsåret, jf. dog EVL (ejendomsvurderingsloven) § 81, stk. 7, og ►§§ 87-88 a.◄ Omvurderingen foretages efter prisforholdene pr. seneste almindelige vurdering. Det følger af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 8.

►Det bemærkes, at bestemmelserne i EVL (ejendomsvurderingsloven) §§ 87 b og 88 a er indsat ved § 3, nr. 30 og 31, i lov nr. 679 af 3. juni 2023, ikke beskrevet i denne version af Den juridiske vejledning (2023-2).◄

Dog fremgår det af overgangsbestemmelsen i EVL (ejendomsvurderingsloven) § 81, stk. 7, at der i vurderingsåret 2021 foretages omvurdering efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 6, stk. 1, pr. 1. marts 2021. Disse omvurderinger skal foretages på baggrund af ejendommens størrelse og forholdene i øvrigt pr. 1. marts 2021. Prisforholdene vil derimod skulle ansættes ud fra den seneste almindelige vurdering, som vil være den almindelige vurdering pr. 1. januar 2020.

EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 a indeholder også en særlig overgangsregel, hvorefter ejendomsvurderingen for 2020 af ejerboliger som udgangspunkt også tillægges skattemæssig virkning for skatteåret 2023 og for indkomståret 2023. Af § 87 a, stk. 2, følger det dog, at for ejendomme, som pr. 1. januar 2022 eller pr. 1. januar 2023 opfylder betingelserne for omvurdering efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 6, tillægges vurderingen pr. 1. januar 2022 eller ansættelsen af ejendomsværdien i omvurderingen pr. 1. januar 2023, tilbageregnet til 2020-prisniveau, skattemæssig virkning for skatte- og indkomståret 2023. EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 a er nærmere omtalt i afsnit H.A.13 Overgangsregel om forlængelse af den skattemæssige virkning af ejendomsvurderingen for 2020 af ejerboliger nedenfor. 

Der kan ske ændringer af ejendomme på et hvilket som helst tidspunkt af året, og således også efter vurderingsterminen. Nye ejendomme kan opstå, fx ved nyudstykning eller ved opdeling af en eksisterende boligejendom i ejerlejligheder, eller der kan ske ændringer af allerede eksisterende ejendomme. Der kan fx opføres et parcelhus på en hidtil ubebygget grund, eller en ejendoms grundareal kan ændres.

Da ændringer kan ske på et vilkårligt tidspunkt af året, vil der i princippet kunne gå op til to år minus én dag, før ændringen vil kunne give udslag i en retvisende vurdering og dermed i et retvisende beskatningsgrundlag. EVL (ejendomsvurderingsloven) § 6, stk. 1, regulerer derfor de tilfælde, hvor der skal foretages omvurdering, hvis en eller flere af de nævnte begivenheder indtræffer i løbet af det første år efter, at der er foretaget en almindelig vurdering. Omvurderingerne sikrer, at vurderingerne er så opdaterede som muligt i forhold til ejendommens aktuelle tilstand.

Der skal i medfør af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 6 foretages omvurdering i de mellemliggende år - dvs. i ulige år for de fleste ejerboliger og i lige år for andre ejendomme, hvis der inden for et kalenderår efter den seneste almindelige vurdering indtræffer en eller flere af de begivenheder, der er opregnet i EVL (ejendomsvurderingsloven) § 6, stk. 1.

Omvurdering foretages på grundlag af ejendommens størrelse og forholdene i øvrigt pr. 1. januar i omvurderingsåret, jf. dog EVL (ejendomsvurderingsloven) § 81, stk. 7. Omvurdering foretages efter prisforholdene på tidspunktet for senest forudgående almindelige vurdering, jf. EVL (ejendomsvurderingsloven) § 8.  Herved sikres det, at ejendommene - hvad enten de er omvurderet eller ej - vil være vurderet i samme prisniveau.

Ejendomme, som omvurderes i et "mellemliggende" år, vurderes igen ved den almindelige vurdering i året efter.

Eksempel

Hvis der i løbet af det første år efter en almindelig vurdering af en ejendom indtræffer en eller flere af de begivenheder, der er nævnt i EVL (ejendomsvurderingsloven) § 6 - for eksempel opførelse af nybyggeri eller hvis en ejendom har fået en væsentlig skade på grund af brand, storm, oversvømmelse eller en anden pludseligt opstået hændelse - skal der pr. næstfølgende 1. januar foretages en omvurdering af den pågældende ejendom.

Overgangsregler for omvurdering pr. 1. oktober 2020 af visse ejendomme

Der gælder særlige overgangsregler for omvurdering pr. 1. oktober 2020 af visse ejendomme, der efter VUL blev vurderet i lige år, men som ikke skal vurderes pr. 1. januar 2020 efter EVL (ejendomsvurderingsloven), jf. EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87.

For disse ejendomme skal der foretages omvurdering, hvis der i perioden fra og med den 2. oktober 2019 til og med den 1. oktober 2020 er indtruffet en omvurderingsgrund omfattet af VUL § 3. En sådan omvurdering pr. 1. oktober 2020 vil skulle foretages efter reglerne i VUL, hvilket betyder, at omvurderingen vil skulle foretages i det gamle vurderingssystem.

Det er Vurderingsstyrelsens opfattelse, at EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87, stk. 3, skal forstås således, at der pr. 1. oktober 2020 skal foretages omvurdering efter bestemmelsen af ejendomme, der ikke pr. 1. oktober 2020 er ejendomme, der efter EVL (ejendomsvurderingsloven) skal kategoriseres som ejerboliger, der skal vurderes i lige år.

Når omvurdering pr. 1. oktober 2020 skal ske, jf. EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87, stk. 3, skal denne foretages efter reglerne i VUL, og betragtes som en almindelig vurdering, jf. EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87, stk. 3.

Da omvurderingen pr. 1. oktober 2020 skal foretages efter reglerne i VUL og i det gamle vurderingssystem, vil oplysninger, der indkommer i forbindelse med arbejdet med det nye ejendomsvurderingssystem, som altovervejende udgangspunkt ikke blive anvendt ved disse omvurderinger. Vurderingsstyrelsen vil derfor ikke være forpligtet til ved omvurderingerne at tage højde for oplysningerne i det nye plandataregister, billedmateriale indhentet til brug for det nye ejendomsvurderingssystem eller nye geografiske datapunkter. Vurderingsstyrelsen vil heller ikke ved omvurderingerne være forpligtet til at tage højde for oplysninger, der indsendes i forbindelse med eventuel test af det nye vurderingssystem.

En afledt konsekvens af, at ejendomme vurderes efter reglerne i VUL, kan være, at ejendommen vurderes som en ejerbolig, selvom den efter EVL (ejendomsvurderingsloven) er en erhvervsejendom m.v. Baggrunden er, at der kan være forskel på, hvilke ejendomme der var ejerboliger efter VUL, og hvilke ejendomme der er ejerboliger efter EVL (ejendomsvurderingsloven). Ejendommen vil hermed være at betragte som en ejerbolig frem til 2021, selvom den ikke opfylder kriterierne for at være en ejerbolig, der skal vurderes i lige år efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 4.

Tilsvarende gælder der særlige overgangsregler for omvurdering pr. 1. oktober 2020 af ejendomme, der efter VUL skulle vurderes i ulige år som andre ejendomme end ejerboliger, og som opfylder betingelserne for omvurdering efter den tidligere gældende vurderingslovs § 3, jf. EVL (ejendomsvurderingsloven) § 88.

Det er Vurderingsstyrelsens opfattelse, at EVL (ejendomsvurderingsloven) § 88 også skal forstås således, at ejendomme, der pr. 1. oktober 2020 efter EVL (ejendomsvurderingsloven) er ejerboliger, der skal vurderes i lige år, ikke skal omvurderes efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 88, stk. 3, pr. 1. oktober 2020.

Når der pr. 1. oktober 2020 skal ske omvurdering af en ejendom, vil denne omvurdering, som omvurderinger pr. 1. oktober 2020 efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87, stk. 3, skulle foretages efter reglerne i VUL og på samme grundlag som ovenfor anført om omvurderinger pr. 1. oktober 2020, der foretages efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87, stk. 3.