Indhold

Dette afsnit beskriver reglerne om ejerpantebreve og muligheden for at foretage udlæg i disse mv.

Afsnittet indeholder:

• Hvad er et ejerpantebrev?
• Reglerne om digital tinglysning
• Ejerpantebrev bruges typisk til sikring af løbende gældsforhold
• Indbrudspant
• Underretning for at hindre nedrykning ved kreditudvidelse i god tro om indbruddet
• Kreditudvidelse ved god tro om foranstående indbrudsrettighed (multiple indbrud)
• Eksempel på nedrykning ved kreditudvidelse
• Fortrinsret for særlige krav
• Renter
• Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Hvad er et ejerpantebrev?

Et ejerpantebrev med pant i et aktiv, fx en fast ejendom, er et pantebrev, hvor aktivets ejer både står som pantsætter og panthaver, altså som både debitor og kreditor, fordi ejeren erklærer at have en fordring mod sig selv. Dette er selvsagt udtryk for en fiktion. Til sikkerhed for denne fiktive fordring gives den fiktive kreditor panteret i et aktiv, fx en fast ejendom.

Indtil reglerne om digital tinglysning trådte i kraft, har ejerpantebreve været brugt ved håndpantsætning, da det formelt set har været den fiktive fordring, der er blevet håndpantsat til den kreditor, der skal have sikkerhed i ejerpantebrevet.

Når en fordring overdrages til eje eller sikkerhed, medfølger som udgangspunkt en panteret, der skal tjene som sikkerhed for, at fordringen bliver opfyldt. Det er denne medfølgende panteret, der reelt har kreditors interesse.

Bemærk

Den fiktive karakter af ejerpantebrevets fordring betyder, at der ikke kan foretages udlæg i et ejerpantebrev. Den fiktive fordring kan hverken inkasseres efter retsplejelovens § 558 eller bortsælges på tvangsauktion.

Adskillelsen af pantesikkerheden i et ejerpantebrev fra den underliggende (sikrede) fordring

Pantesikkerheden i et ejerpantebrev kan ikke adskilles fra den underliggende (sikrede) fordring.

Eksempel

Et ejerpantebrev på 10.000 kr. var håndpantsat til sikkerhed for et lån, som ejeren af den pantsatte ejendom havde optaget i en bank. Da lånet blev misligholdt, blev ejerpantebrevet efter bankens begæring solgt ved tvangsauktion. Ejendommens ejer erkendte at skylde køberen 22.010 kr. Ejendommens ejer kærede imidlertid tvangsauktionen og påstod, at banken var forpligtet til at udlevere ejerpantebrevet. Fordi køberen ikke ved tvangsauktionen ved betaling af budsummen var indtrådt i den fordringsret, som ejerpantebrevet indtil da havde sikret, fandtes tvangsauktionen over ejerpantebrevet at have været meningsløs, hvorfor landsretten ophævede tvangsauktionen. Se UfR 1973.785 ØLK.

Med hensyn til frempantsætning kan der dog ske en adskillelse af pantesikkerhed og fordring. Se UfR 1984.123 HD, der statuerede, at et ejerpantebrev med pant i fast ejendom må regnes som et omsætningsgældsbrev.

Reglerne om digital tinglysning

Med reglerne om digital tinglysning blev der indført regler om underpantsætning af ejerpantebreve. På baggrund af lovforslag L 199 2005-2006 blev reglerne indført ved lov nr. 539 af 8. juni 2006 og siden hen ændret ved lov nr. 504 af 12. juni 2009.

Underpant i ejerpantebreve med pant i fast ejendom skal herefter tinglyses for at opnå beskyttelse mod aftaler, der i god tro indgås om pantebrevet og mod aftaler om eller retsforfølgning mod ejendommen. Se  tinglysningslovens § 1a, stk. 1. Reglerne om digital tinglysning trådte i kraft den 8. september 2009, hvad angår tinglysning i tingbogen, se bekendtgørelse nr. 762 af 20. juli 2009, og den 2. november 2010, hvad angår tinglysning i bilbogen, se bekendtgørelse nr. 1183 af 14. oktober 2010. Hvad angår personbogen og andelsboligbogen trådte lovændringen i kraft den 21. marts 2011. Se henholdsvis bekendtgørelse nr. 213 og 214, begge af den 15. marts 2011.

Samtidig med lovændringerne er der givet mulighed for at stifte underpant i et ejerpantebrev, der giver pant i:

• Motorkøretøjer
• Andelsboligforeninger og
• Løsøre.

Sikringsakten er tinglysning i den relevante tingbog. Se tinglysningslovens § 42d, stk. 3, § 42j, stk. 3, og § 47, stk. 2.

Det er en naturlig følge af, at ejerpantebreve ikke længere skal findes i fysisk form, at de ikke længere vil kunne bruges ved håndpantsætning efter konverteringen til digitale dokumenter.

Ihændehavelse (rådighedsberøvelse), der er sikringsakten ved håndpantsætning, vil derfor ikke længere kunne finde sted. I stedet skal ejerpantebreve, fra det tidspunkt ændringslovene trådte i kraft, bruges ved underpantsætning, der skal tinglyses i den respektive bog.

Rettigheder i tinglyste ejerpantebreve

Rettigheder i tinglyste ejerpantebreve, som har opnået beskyttelse mod aftaler og retsforfølgning, inden loven trådte i kraft, bevarer også denne beskyttelse, efter at loven er trådt i kraft. De skal dog være tinglyst senest 5 år efter, at loven er trådt i kraft, for at bevare beskyttelsen.

Tinglysningen kunne, til 2016, ske afgiftsfrit i indtil 5 år, fra loven trådte i kraft. I forbindelse med tinglysningen konverteres ejerpantebrevet til et digitalt ejerpantebrev, og det papirbaserede ejerpantebrev vil derefter ikke have nogen gyldighed.

Nye rettigheder over eller ændringer i et ejerpantebrev, der er tinglyst, før loven trådte i kraft, skal tinglyses for at opnå beskyttelse mod aftaler om pantebrevet og mod aftaler om eller retsforfølgning mod pantet. I forbindelse med tinglysningen skal ejerpantebrevet konverteres til et digitalt ejerpantebrev.

Se tinglysningslovens § 15 i lov nr. 539 af 8. juni 2006 som er ændret ved tinglysningsloven § 2, nr. 3-5, i lov nr. 504 af 12. juni 2009 for reglerne om konvertering.

Tinglysningslovens § 15, stk. 6, bestemmer, at:

• Et dokument om panteret, bortset fra retspant (udlæg), lovbestemt pant og underpant i et ejerpantebrev, altid skal angive de enkelte foranstående hæftelser i ejendommen samt disses beløb
• Et dokument om panteret inden for et ejerpantebrevs ramme (dvs. som indbrudspant) skal desuden angive de enkelte foranstående rettigheder i ejerpantebrevet og inden for ejerpantebrevets ramme
• Et dokument om underpant i et ejerpantebrev skal alene angive de enkelte foranstående rettigheder i ejerpantebrevet og inden for ejerpantebrevets ramme.

Ejerpantebrev bruges typisk til sikring af løbende gældsforhold

Da ejerpantebrevet kun forbeholder en panteret af en bestemt størrelse ("sikringsramme") til senere udnyttelse, bliver erklæringen om pantsætning det grundlag, hvorpå kreditors panteret hviler. Hele sikringsrammen eller en del af den kan være aftalt at skulle tjene til sikkerhed for panthavers fordring mod pantsætter.

Panteret i et ejerpantebrev i fast ejendom, som tilhører skyldneren, er formelt en panteret i et omsætningsgældsbrev. Se gældsbrevslovens § 11, stk. 2, nr. 3. Reelt er det dog en panteret i ejendommen, fordi underpanteretten i den faste ejendom tjener til sikkerhed for ejers fordring mod sig selv. Overdrager ejeren denne fordring ved pantsætning, følger sikkerhedsretten (underpanteretten) med.

Et ejerpantebrev bruges typisk til sikkerhed for en kassekredit eller et andet løbende mellemværende med et pengeinstitut.

Indbrudspant

Ved indbrudspant forstås, at en panteret (aftalepant eller udlæg) placerer sig inden for sikringsrammen i et ejerpantebrev eller skadesløsbrev, der ikke er udnyttet fuldt ud. Indtil reglerne om digital tinglysning trådte i kraft, var retspraksis især støttet på Højesterets domme i UfR 1979.566 HR og UfR 1979.569 HR.

Et udlæg vil altid placere sig efter den sidst sikrede krone på udlægstidspunktet. Hvis et ejerpantebrev prioritetsmæssigt ikke befinder sig på sidstepladsen på udlægstidspunktet, vil udlægget derfor ikke kunne placeres i en eventuel uudnyttet del af ejerpantebrevet.

En uudnyttet del vil i stedet kunne besættes ved sekundær pantsætning af ejerpantebrevet eller ved at udstede et almindeligt pantebrev, der prioritetsmæssigt angiver, at det skal placeres efter den gæld, som sikres på tidspunktet for pantsætning.

Som udgangspunkt er det tidspunktet for tinglysningen, der afgør prioriteten for et ejerpantebrev i fast ejendom på samme måde som andre rettigheder over fast ejendom. Se tinglysningslovens § 1.

Selv om ejerpantebrevet ikke er den senest tinglyste rettighed, vil senere tinglyste rettigheder ved indbrud kunne være brudt ind i ejerpantebrevets sikringsramme. Følger der efter disse rettigheder stadig en del af ejerpantebrevets sikringsramme, vil denne del af ejerpantebrevets sikringsramme prioritetsmæssigt befinde sig på sidstepladsen, så et udlæg vil kunne placere sig på denne, hvis den er uudnyttet af panthaver på tidspunktet for udlægget.

Det samme gælder ved ejerpantebreve i:

• Løsøre
• Motorkøretøjer
• Andele i andelsboligforeninger.

Eksempel

Det kan illustreres med følgende eksempel med en fast ejendom (ordet "håndpanthaver" skal erstattes af "underpanthaver" som følge af reglerne om digital tinglysning):

I eksemplet er ejerpantebrevet tinglyst med en sikringsramme på 500.000 kr., som ifølge underpantsætningsaftalen kan udnyttes fuldt ud af underpanthaver. Et pantebrev på 100.000 kr. er senere blevet tinglyst. Pantebrevets prioritet afhænger i første række af indholdet af pantebrevet, dvs. aftalen.

Hvis panteretten placeres efter et foranstående ordinært pantebrev eller udlæg, er formodningen, at kun den aktuelle restgæld på oprettelsestidspunktet skal respekteres. Placeres den efter et ejerpantebrev eller skadesløsbrev, der sikrer et løbende mellemværende, kræves særlige holdepunkter for at antage, at kun den aktuelle gæld respekteres.

Normalt er der en aftale om oprykningsret, og den kan eventuelt implicit betyde, at kun restgælden på efterpantebrevets oprettelsestidspunkt respekteres. Navnlig hvis forprioritetens restgæld nævnes, eller hvis en formulering som "oprindelig X kr." bruges om ejerpantebrevet eller skadesløsbrevet.

Om prioriteten reelt kan opnås, afgøres i anden række af tidspunktet for tinglysningen. Se tinglysningslovens § 1. Der kan derfor ikke disponeres over en plads, som en anden rettighedshaver har fået sikret gennem tinglysning.

Hvis underpanthaveren, efter at have modtaget underretning om et sådant indbrudspant, kan afbryde det sikrede mellemværende ved ejerpantebrevet, fordi den fulde sikringsramme ikke længere kan benyttes i strid med aftalen med ejendommens ejer (underpantsætteren), og i den forbindelse kan dokumentere et erstatningskrav, vil dette krav kunne gøres gældende med prioritet forud for indbrudspantet.

Underretning for at hindre nedrykning ved kreditudvidelse i god tro om indbruddet

I eksemplet har pantebrevet som følge af sit indhold (aftalen) placeret sig inden for sikringsrammen og dermed foretaget indbrud. Der er siden hen tinglyst et udlæg 1, der placerer sig efter den aktuelt sikrede gæld på udlægstidspunktet, fordi underpanthavers udvidelse af kreditten i god tro om udlægget dog skal respekteres af dette. Se tinglysningslovens § 1a, der lovfæster den skabte retstilstand efter dommen i UfR 1979.569 HD. Underretningspligten gælder også for bilbogen, andelsboligbogen og personbogen. Se tinglysningslovens § 42d, tinglysningslovens § 42j og tinglysningslovens § 47, stk. 4.

Der er tale om, at udlægget ved ekstinktion (fortrængning) skubbes nedad med den kreditudvidelse, der er foretaget i god tro. Det er derfor vigtigt, at en indbrudspanthaver (udlæg, pantebrev eller sekundær underpantsætning) hurtigst muligt giver underpanthaver underretning om indbruddet, så muligheden for kreditudvidelse i god tro fratages underpanthaveren. Foretages en kreditudvidelse efter en sådan underretning, vil udvidelsen få prioritet efter indbrudsrettigheden, hvis der stadig resterer en del af sikringsrammen.

I bemærkningerne til lovforslag 199 2005-2006 anføres det om tinglysningslovens § 1a, stk. 3, at muligheden for at udvide gældsforholdet med prioritet i ejerpantebrevet ophører på det tidspunkt, hvor underretning om en efterstående rettighedshaver er kommet frem til den foranstående underpanthaver. Hvis dette tidspunkt ligger forud for tidspunktet for anmeldelse til tinglysning af den senere tinglyste efterstående rettighed, vil retsvirkningen efter tinglysningslovens § 1a, stk. 3, først indtræde ved det sidstnævnte tidspunkt.

Er kreditten blevet udvidet i god tro om indbrudsrettigheden, vil en senere nedbringelse af kreditten betyde en oprykning for indbrudsrettigheden (oprykning efter nedrykning). Denne kan dog ikke rykke længere op end til prioriteten på udlægstidspunktet, når indbruddet er sket med et udlæg, eller den prioritet, som en ved aftale opnået indbrudspanterettighed skal respektere, dvs. ofte den aktuelle gæld på oprettelsestidspunktet. Det skyldes, at den sikrede gæld ved et ejerpantebrev typisk ikke nedbringes på den påkrævede forudberegnelige måde for en oprykning efter tinglysningslovens § 40, stk. 3.

I eksemplet ovenfor har både pantebrevet og udlæg 1 ved indbrud placeret sig inden for ejerpantebrevets sikringsramme, og underpanthaver har ikke udvidet kreditten inden underretningen om udlæg 1.

Der resterer en del af ejerpantebrevet, som udgør et indbrudspotentiale for senere rettigheder, fx et nyt udlæg 2. Hvis underpanthaver på tidspunktet for foretagelsen af udlæg 2, hvor tinglysningstidspunktet ikke er afgørende, ikke har noget tilgodehavende placeret i denne resterende del, vil udlæg 2 placere sig i forlængelse af udlæg 1.

Hvis udlæg 2 forsømmer at give underretning til underpanthaver om udlægget, vil underpanthaver i god tro kunne udvide kreditten med sikkerhed forud for udlæg 2, der så vil blive skubbet nedad og eventuelt helt uden for ejerpantebrevets sikringsramme, hvis underpanthaver i maksimalt omfang har udnyttet restdelen til at sikre kreditudvidelsen. Det er derfor vigtigt, at udlægshaver 2 giver underpanthaver underretning om udlægget snarest muligt efter, at det er foretaget for at undgå en sådan ekstinktion. Se tinglysningslovens § 1a, stk. 3.

Bemærk

Hvis ejerpantebrevet derimod har stiftet panteret i løsøre, et motorkøretøj eller en andel i en andelsboligforening, gælder derimod et princip om automatisk oprykning. I disse tilfælde vil indbrudspanterettigheden efter sin nedrykning rykke op til den aktuelle gæld, medmindre indbrudspantebrevet oplyser, at det vil respektere en bestemt gæld, der er sikret ved ejerpantebrevet. I det tilfælde rykkes der kun op til denne gæld.

Kreditudvidelse ved god tro om foranstående indbrudsrettighed (multiple indbrud)

Underretningen bør ikke kun indeholde oplysning om udlæg 2, men for en sikkerheds skyld også om pantebrevet og udlæg 1, fordi udlægshaver 2 ikke kan vide, om disse rettighedshavere ved underretning efter tinglysningslovens § 1a, stk. 3, har elimineret underpanthavers mulighed for i god tro at udvide kreditten med sikkerhed foran disse indbrudsrettigheder.

En underpanthaver, der kun har fået underretning om udlæg 2, men som intet kender til pantebrevet og udlæg 1, vil derfor ved kreditudvidelse kunne skubbe pantebrevet og udlæg 1 nedad ved ekstinktion. Da nedrykningen skyldes en ekstinktion, der kunne være undgået ved underretning, og udlæg 2 ikke bør miste sit indbrud eller få indbruddets prioritetsstilling forringet som følge af foranstående rettighedshaveres forsømmelighed, taler meget for, at pantebrevet og udlæg 1 ved ekstinktionen presses nedad, så de placerer sig efter udlæg 2. Hvis kun en del af udlæg 2 har foretaget indbrud, fordi den sidste del af udlægget har placeret sig uden for ejerpantebrevets sikringsramme, bør denne sidste del dog placeres efter pantebrevet og udlæg 1 som følge af tinglysningslovens § 1, fordi disse rettigheder blev tinglyst først.

Ifølge bemærkningerne til L 199 2005-2006 vil en underretning efter tinglysningslovens § 50c, stk. 6, om muligheden for at tegne abonnement på oplysninger om hændelser på et tinglyst ejerpantebrev ikke kunne erstatte den underretning, der skal gives efter bestemmelsen i tinglysningslovens § 1a, stk. 3. Den vil dog kunne medvirke til at bringe den foranstående underpanthaver i ond tro om tinglysningen, hvorefter der ikke længere vil kunne kreditudvides til skade for den sekundære rettighedshavers plads i prioritetsordenen.

Formålet med tinglysningslovens § 1a, stk. 3 er at opretholde den tidligere retstilstand, hvorefter det var tilstrækkeligt, at indehaveren af ejerpantebrevet havde en viden eller en burde-viden om stiftelsen af indbrudsrettigheden. En underpanthavers onde tro om indbrudsrettigheder, der er placeret foran den nye indbrudsrettighed, kan derfor eventuelt også opstå som følge af en underretning, der tilgår underpanthaver fra indehaveren af den nye indbrudsrettighed.

Udlægshaver 2 bør derfor også give underretning om pantebrevet og udlæg 1 for at undgå at få den del af udlæg 2, der eventuelt ikke har foretaget indbrud, skubbet med ned af disse foranstående indbrudsrettigheder gennem en kreditudvidelse i god tro. Det kan i praksis ske ved at vedlægge underretningen om udlæg 2 et udskrift af tingbogen og henvise til de mellemkommende rettigheder, der er i udskriftet.

Eksempel på nedrykning ved kreditudvidelse

Hvis der i en fast ejendom er tinglyst et ejerpantebrev med en sikringsramme på fx 500.000 kr. på sidstepladsen, og denne kan udnyttes fuldt ud af underpanthaver efter underpantsætningsaftalen, vil et udlæg 1 på 100.000 kr., der blev foretaget, da den sikrede kredit udgjorde 250.000 kr., blive fortrængt med den kreditudvidelse, der finder sted i god tro, indtil udlægshaver 1 giver underretning til underpanthaver om udlægget.

Er kreditudvidelsen på 50.000 kr., skal udlæg 1 derfor respektere i alt 300.000 kr. Hvis der herefter foretages et udlæg 2 på 50.000 kr., vil dette placere sig umiddelbart efter udlæg 1, dvs. efter de første 400.000 kr. Udlægshaver 2 (der fx kan være identisk med udlægshaver 1) skal dog også give underretning til underpanthaver for at hindre en kreditudvidelse i god tro. Forsømmer udlægshaver 2 dette, og foretager underpanthaver i god tro om udlæg 2 en yderligere udvidelse af kreditten med fx 100.000 kr. efter foretagelsen af udlæg 2, vil udlæg 2 blive skubbet helt ud af ejerpantebrevet.

Det kan illustreres således:

Fortrinsret for særlige krav

Det antages, at visse særlige krav kan gøres gældende med fortrinsret forud for et indbrudsudlæg eller et indbrudspant. Dette gælder eksempelvis visse eventualforpligtelser, der eksisterer på tidspunktet for underretning.

En sådan fortrinsret kan fx være, hvis underpanthaveren har kautioneret for en forpligtelse, som underpantsætteren skal opfylde, og ejerpantebrevet er underpantsat til sikkerhed for det regreskrav, der opstår for kautionisten (dvs. underpanthaveren). Hvis kautionsforpligtelsen aktualiseres, vil regreskravet kunne gøres gældende før udlægget, selv om underretningen er givet, inden kautionsforpligtelsen aktualiseres.

En sådan fortrinsret antages også at gælde for:

• Renter
• Provision og
• Lignende omkostninger

som underpanthaveren måtte have betinget sig i pantsætningsaftalen.

I sjældne tilfælde kan det også komme på tale at skulle respektere en "nødvendig" gældsudvidelse, som er foretaget i både underpantsætters og underpanthavers interesse. Se præmisserne i UfR 1979.566 HR.

Endelig vil der være fortrinsret for et erstatningskrav, som underpanthaver måtte få mod underpantsætter som følge af at have afbrudt mellemværendet med denne med henvisning til det løftebrud, som underpantsætter har gjort sig skyldig i, ved i forbindelse med stiftelsen af den sekundære indbrudspanteret at have disponeret over en del af ejerpantebrevet, som tjente til sikkerhed for underpanthavers tilgodehavende.

Renter

Det kan aftales i et ejerpantebrev, at pantesikkerheden, dvs. ejerpantebrevets pålydende ("sikringsramme"), opskrives med påløbende renter af den i ejerpantebrevet indeholdt rentesats vedrørende det underliggende gældsforhold. En sådan aftale, om at pantesikkerheden successivt forhøjes med et beløb svarende til de tilskrevne renter, må alene anses for at være begrænset af de almindelige (formueretlige) forældelsesregler i dansk ret. En sådan aftale skal herudover indeholde en nærmere beskrivelse af aftalen om "opskrivningsklausulen" (rentebestemmelsen), så der ikke foreligger tvivl om, hvad formålet med denne er, dvs. en klar beskrivelse af, at formålet er at opskrive ejerpantebrevets pålydende ("sikringsramme") til et bestemt aftalt (maksimum) beløb. Se UfR 1990.21 HR, U.1992.978 HR og U.2009.2673.ØLR. Når et ejerpantebrev indeholder en såkaldt "opskrivningsklausul" (rentebestemmelse) kan efterstående panthavere ikke påberåbe sig 1-årsreglen i tinglysningslovens § 40, stk. 4. Se U.1995.926 VLR.

Når der tinglyses et pantebrev, som indeholder en "opskrivningsklausul" (rentebestemmelse) skal der beregnes tinglysningsafgift af det højeste beløb som hovedstolen eller forhøjelsen kan opskrives til. Se tinglysningsafgiftslovens § 5. I de tilfælde, hvor det højeste beløb, der ydes pant for, ikke fremgår direkte af pantebrevet, skal den afgiftspligtige i pantebrevet efter bedste skøn angive det højeste beløb, hovedstolen kan opskrives til inden for en 10-års periode fra anmeldelsen til tinglysning. 

Eksempel

Hvis et tvangsauktionsprovenu skal fordeles til rettighedshaverne, og ejerpantebrevets pålydende ("sikringsramme") på dette tidspunkt successivt er blevet opskrevet til 1 mio. kr., mens den underliggende gæld inklusive påløbne renter kun udgør 200.000 kr., kan panthaveren kun gøre krav på 200.000 kr. og ikke 1 mio. kr. Havde den underliggende gæld inklusive renter derimod udgjort netop 1 mio. kr., ville panthaver have haft sikkerhed for hele dette tilgodehavende.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området: