Indhold

Dette afsnit handler om de særlige regler for opgørelse af den skattepligtige indkomst ved udlejning af tofamilieshuse.

Afsnittet indeholder:

• Regel
• Hvilke ejendomme
• Udlejning af lejlighed, som ejeren ikke bebor
• Udlejning af lejlighed, som ejeren bebor
• Skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen
• Regnskabsmæssig opgørelse
• Skift af opgørelsesmetode
• Flere ejere
• Virksomheds- og kapitalafkastordningen
• Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Se også

• C.H.3.4.1.1.1 Opgørelse af den skattepligtige indkomst ved udlejning af helårsbolig efter LL (ligningsloven) § 15 P
• C.H.3.4.1.1.2 Opgørelse af den skattepligtige indkomst ved udlejning af helårsbolig efter LL (ligningsloven) § 15 Q.

Regel

Indtægter fra udlejning af tofamilieshuse skal medregnes til den skattepligtige indkomst. Der gælder forskellige regelsæt alt efter, om det er den lejlighed ejeren selv bebor, der udlejes, eller om det er den anden lejlighed i tofamilieshuset, der udlejes. Der er også forskel på opgørelsesmetoderne alt efter, om der er tale om en længerevarende udlejning over eller under 12 måneder eller korttidsudlejning. Se nærmere nedenfor. 

Hvilke ejendomme?

Tofamilieshuse er ejendomme med to selvstændige lejligheder, hvoraf den ene normalt tjener til bolig for ejeren. Vurderingsmyndigheden skal for sådanne ejendomme fordele ejendomsværdien på hver af de to selvstændige lejligheder. Se EVL (ejendomsvurderingsloven) § 35, stk. 2.

Også ejendomme, som indeholder to selvstændige lejligheder, og som desuden i et ikke væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, behandles i denne forbindelse som tofamilieshuse.

Er begge lejligheder udlejet, behandles ejendommen som en udlejningsejendom, se afsnit C.H.3.2 Udlejningsejendomme med videre.

Udlejning af lejlighed, som ejeren ikke bebor

Når ejeren bebor den ene lejlighed i tofamilieshuset medregnes lejeindtægten for den udlejede lejlighed i kapitalindkomsten, jf. PSL (personskatteloven) § 4, stk. 1, nr. 6, og PSL (personskatteloven) § 4, stk. 1, nr. 17.

Udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen kan ikke fratrækkes. Se LL (ligningsloven) § 15 J, stk. 1 og 2. Dette gælder også andre løbende driftsudgifter, fx udgifter til forsikring af ejendommen, renovation, skorstensfejning mv. Erhvervsmæssig anvendelse af et tofamilieshus forudsætter, at begge lejligheder i huset udlejes til boligformål. Ï dette tilfælde behandles ejendommen som en udlejningsejendom. Se også afsnit C.H.3.2.3.1 Driftsomkostninger på fast ejendom Driftsomkostninger på fast ejendom.

Når ejeren bebor den ene lejlighed i et tofamilieshus, er udgifter i forbindelse med selve udlejningen fradragsberettigede.

Betaler lejeren udgifter til el, vand, varme mv. efter forbrug til forsyningsselskaberne, medregnes lejers betalinger ikke til huslejeindtægten. Tilsvarende kan udlejer ikke foretage fradrag for nogen del af udgiften. Betaler lejer derimod et fast beløb for el, vand, varme mv., skal denne betaling medregnes i lejeindtægten, mens udlejer kan fratrække den forholdsmæssige andel af udgifterne, der kan henføres til det udlejede. 

Når en ejendom benyttes erhvervsmæssigt i et ikke uvæsentligt omfang, kan den del af ejendomsskatten, der vedrører det erhvervsmæssigt benyttede, fratrækkes. Se LL (ligningsloven) § 14, stk. 3, og SKM2011.434.SR.

Efter praksis omfatter erhvervsmæssig benyttelse i denne forbindelse (i forhold til ejendomsskatten) også udlejning til beboelse. Se TfS 1991, 403 LSR.

Efter praksis er der tale om en uvæsentlig erhvervsmæssig benyttelse, hvis benyttelsen svarer til mindre end 10 pct. af ejendommen. Se LL (ligningsloven) § 14, stk. 3.

Der gælder særlige regler for fredede ejendomme. Se LL (ligningsloven) § 15 K og afsnit C.H.3.3.1 Fredede bygninger med videre om fredede ejendomme. 

Se om opgørelse af indtægter ved udlejning efter LL (ligningsloven) § 15 Q i afsnit C.H.3.4.1.1.2 Opgørelse af den skattepligtige indkomst efter LL § 15 Q og LL (ligningsloven) § 15 P afsnit C.H.3.4.1.1.1 Opgørelse af den skattepligtige indkomst efter LL § 15 P.

Korttids- eller langtidsudlejning

Den lejlighed som ejeren ikke selv bebor, kan udlejes efter to forskellige regelsæt.

Hvis lejligheden anvendes til korttidsudlejning skal udlejningsresultatet opgøres efter LL (ligningsloven) § 15 Q. Ved korttidsudlejning er varigheden af udlejningsperioden på 4 måneder eller derunder. Ved korttidsudlejning kan LL (ligningsloven) § 15 P, ikke længere anvendes til at opgøre udlejningsresultatet.

Hvis lejligheden derimod langtidsudlejes, kan udlejningsresultatet opgøres efter reglerne i LL (ligningsloven) § 15 P. Ved langtidsudleje forstås udlejning af en del af boligen til beboelse (værelsesudlejning) i mindst 4 måneder eller udlejning eller fremleje af hele boligen en del af indkomståret til beboelse i en sammenhængende periode på mindst 4 måneder, men under 12 måneder og til den samme person/personer. Se afsnit C.H.3.4.1.1.1 Opgørelse af den skattepligtige indkomst efter LL § 15 P.

Det er valgfrit, om man ved langtidsudlejning vil opgøre udlejningsresultatet efter LL  § 15 P eller LL (ligningsloven) § 15 Q.

Bemærk

Reglerne i LL (ligningsloven) § 15 Q og LL (ligningsloven) § 15 P om udlejning af en helårsbolig en del af indkomståret anvendes ikke på udlejning af den lejlighed i et tofamilieshus, som ejeren ikke selv råder over i indkomståret eksempelvis fordi lejligheden er udlejet i 12 måneder eller derover. Se SKM2014.567.BR. Reglerne i LL (ligningsloven) § 15 P, stk. 1, finder heller ikke anvendelse på udleje af hele den anden lejlighed i et tofamilieshus i en længerevarende periode på 12 måneder eller derover, hvor ejeren ikke selv bebor tofamilieshuset. Se SKM2019.646.LSR. 

Råder ejeren derimod over den anden lejlighed i et tofamiliehus (eksempelvis hvor den anden lejlighed i tofamilieshuset er korttidsudlejet og ejeren derfor råder over lejligheden i de tomme perioder), og omfattes begge lejligheder af denne grund af ejendomsværdiskattelovens § 4, kan LL (ligningsloven) § 15 Q anvendes til at opgøre udlejningsresultatet af korttidsudlejningen efter. LL (ligningsloven) § 15 P kunne til og med indkomståret 2020 også anvendes til opgørelse af udlejningsresultatet. Se SKM2021.307.LSR. Se også SKM2022.125.SKTST (nedenfor).

Råder ejeren over den anden lejlighed i en del af indkomståret, (eksempelvis fordi den anden lejlighed er langtidsudlejet i en sammenhængende periode på over 4 måneder, men under 12 måneder), og omfattes begge lejligheder af denne grund af ejendomsværdiskattelovens § 4, kan udlejningsresultatet opgøres efter LL (ligningsloven) § 15 P.

Genoptagelse vedrørende korttidsudlejning af den lejlighed i et tofamilieshuse, som ejeren ikke selv bebor. Se det nu ophævede styresignal SKM2022.125.SKTST

Landsskatteretten fandt i SKM2021.307.LSR, at ejeren kunne opgøre udlejningsresultatet af en korttidsudlejning efter LL (ligningsloven) § 15 P, for den lejlighed i et tofamilieshus, som ejeren ikke beboede, men havde rådighed over, og betalte ejendomsværdiskat af. Det er hermed en betingelse for at anvende regelsættet i LL (ligningsloven) § 15 P (fra 2021 LL (ligningsloven) § 15 Q), at ejeren betaler ejendomsværdiskat af den lejlighed, der korttidsudlejes. Ejendomsværdiskatten er en rådighedsbeskatning. Det betyder, at når lejligheden står tom (eksempelvis i de perioder lejligheden ikke korttidsudlejes), vil ejeren som udgangspunkt have rådighed over lejligheden og skal derfor betale ejendomsværdiskat

Ved korttidsudlejning forstås udlejning af lejligheden, som strækker sig over mindre end 4 sammenhængende måneder.

Er der derimod tale om, at den anden lejlighed i tofamilieshuset er udlejet hele indkomståret, og der er påbegyndt en længerevarende udlejning af hele lejligheden, der strækker sig over 12 måneder, skal resultatet fortsat opgøres efter reglerne om objektiv leje i statsskattelovens § 4, litra b, jf. SKM2014.567.BR og SKM2019.646.LSR.

Påbegyndes en erhvervsmæssig udlejning (længerevarende udlejning) midt i indkomståret, anvendes reglerne i statsskatteloven til at opgøre udlejningsresultatet fra påbegyndelsestidspunktet og ikke reglerne i LL (ligningsloven) § 15 P og Q, jf. TfS1996,306 DEP. På tilsvarende vis vil resultatet skulle opgøres efter statsskatteloven indtil den erhvervsmæssige virksomhed er ophørt. Fradragsretten for driftsomkostninger og vedligeholdelsesomkostninger på selve ejendommen er dog fortsat begrænset af ligningslovens § 15 J for hele tofamilieshuset, da erhvervsmæssig anvendelse af et tofamilieshus forudsætter, at begge lejligheder i huset anvendes erhvervsmæssigt, jf. C.H.3.2.3.1 Driftsomkostninger på fast ejendom Driftsomkostninger på fast ejendom. Denne retsstilling ændres ikke med Landsskatterettens afgørelse.

Landsskatterettens afgørelse ændrer hermed alene ved opgørelsen af udlejningsresultatet for tofamilieshuse, hvor den anden lejlighed korttidsudlejes, og ejeren derfor har rådighed over denne lejlighed i de ikke udlejede perioder.

Afgørelsen betyder, at resultatet af udlejning af den eller de ejerboliger i tofamilieshuset, der er omfattet af EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, kan opgøres efter LL (ligningsloven) § 15 P eller Q. Fra indkomståret 2021 dog alene efter LL (ligningsloven) § 15 Q.

Såfremt ejendommen er vurderet som enfamilieshus, og der derfor betales ejendomsværdiskat af hele ejendommen, kan resultatet af en korttidsudlejning af den bolig, som ejeren selv benytter til beboelse opgøres efter LL (ligningsloven) § 15 P og Q til og med 2020. Fra indkomståret 2021 skal korttidsudlejningsresultatet opgøres efter LL (ligningsloven) § 15 Q.  Resultatet af udlejning af mindre udhuse og gæstehuse anses ikke for udlejning af en del af ejerens bolig og kan derfor ikke opgøres efter værelsesudlejningsreglerne i LL (ligningsloven) § 15 P og Q. Udlejning af et udhus eller gæstehus anses heller ikke for udlejning af en selvstændig bolig i LL (ligningsloven) § 15 P og Q. Resultatet opgøres i disse tilfælde efter statsskattelovens regler efter nettoindkomstprincippet i SL (statsskatteloven) § 4.

I tilfælde, hvor både den lejlighed som ejeren bebor, og den lejlighed, som ejeren ikke bebor, korttidsudlejes, vil begge lejligheder have et bundfradrag efter LL (ligningsloven) § 15 P, jf. SKM2011.434.SR. Det vil sige, at tofamilieshuset i denne situation har to bundfradrag efter LL (ligningsloven) § 15 P.

Hvor flere ejer ejendommen i sameje og begge lejligheder korttidsudlejes, samtidig med at ejerne også bebor ejendommen, kan alle ejere få et bundfradrag, svarende til deres andel af den lejlighed, der er henført til den enkelte ejer. Ejendommen har i dette tilfælde et bundfradrag pr. lejlighed, det vil sige to bundfradrag i alt. Det er dog en betingelse, at ejendommen reelt er et tofamilieshus. Er der indrettet to lejligheder i et enfamilieshus, uden at dette kan vurderes som et tofamilieshus, vil ejendommen alene have ét bundfradrag.    

Er der derimod tale om, at begge lejligheder udlejes i en periode, der strækker sig ud over indkomståret (dvs. udover en sammenhængende periode på 12 mdr.), og ejeren derfor ikke har rådighed over ejendommen, vil hele ejendommen blive udlejet erhvervsmæssigt efter reglerne i SL (statsskatteloven) § 4-6.

Hvis alene den ene lejlighed udlejes i en periode, der strækker sig ud over ét indkomstår, og ejeren derfor ikke har rådighed over den ene lejlighed, mens ejeren selv bebor den anden lejlighed, opgøres udlejningsresultatet for den udlejede lejlighed efter de særlige regler for tofamilieshuse. Det betyder, at der skal ske beskatning af den objektive leje efter statsskattelovens § 4, men at fradrag for driftsomkostninger på ejendomme er afskåret efter LL (ligningsloven) § 15 J, sammenholdt med § 15 K, stk. 6. Der er således alene fradrag for udgifter forbundet med udlejningen. Dette kan eksempelvis være udgifter til inventar, annoncering mv. Til gengæld kan hele tofamilieshuset sælges skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, herunder den lejlighed, som ejeren ikke selv har beboet.

Hvis den lejlighed ejeren selv bebor korttidsudlejes, opgøres udlejningsresultatet af denne lejlighed efter LL (ligningsloven) § 15 Q fra indkomståret 2021. Indtil 2021 har resultatet kunnet opgøres efter LL (ligningsloven) § 15 P eller Q.

Genoptagelse

Landsskatterettens afgørelse af 9. april 2021 medfører en ændring af praksis, og der er på denne baggrund adgang til genoptagelse efter SFL (skatteforvaltningsloven) §§ 26 og 27.

Ordinær genoptagelse

I henhold til SFL (skatteforvaltningsloven) § 26, stk. 2, kan der ske genoptagelse, hvis anmodning herom fremsættes senest den 1. maj i det 4. år efter udløbet af det pågældende indkomstår, såfremt der fremlægges oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde ændringen.

Der vil således kunne ske genoptagelse af skatteansættelser fra og med indkomståret 2019, hvis der fremsættes anmodning herom senest den 1. maj 2023. Det betyder, at såfremt anmodningen om genoptagelse først fremsættes efter den 1. maj 2023, vil fristen for genoptagelse af indkomståret 2019 være udløbet.

Ekstraordinær genoptagelse

Er fristen i SFL (skatteforvaltningsloven) § 26, stk. 2, udløbet, kan der i henhold til SFL (skatteforvaltningsloven) § 27, stk. 1, nr. 7, efter anmodning, ske ekstraordinær genoptagelse, såfremt hidtidig praksis er endeligt underkendt ved en dom, en afgørelse fra skatteankeforvaltningen, et skatteankenævn eller Landsskatteretten eller ved en praksisændring offentliggjort af Skatteministeriet. I disse tilfælde kan der ske genoptagelse til gunst for den skattepligtige fra og med det indkomstår, der har været til prøvelse i den første sag, der resulterede i en underkendelse af praksis, eller fra og med det indkomstår, der er påbegyndt, men endnu ikke udløbet 3 år forud for underkendelsen af praksis.

Reaktionsfrist

Det fremgår af SFL (skatteforvaltningsloven) § 27, stk. 2, at en anmodning om ekstraordinær genoptagelse skal fremsættes senest 6 måneder efter den skattepligtig er kommet til kundskab om det forhold, der begrunder fravigelsen af fristen i SFL (skatteforvaltningsloven) § 26, stk. 2.

Reaktionsfristen udløb 6 måneder efter offentliggørelsen af styresignalet SKM2022.125.SKTST d. 14. marts 2022.

En anmodning om genoptagelse indgives til Skattestyrelsen via TastSelv eller fremsendes som fysisk post til adressen:

Skattestyrelsen, Nykøbingvej 76, 4990 Sakskøbing.

Anmodningen skal indeholde oplysninger om navn, adresse, CPR-nr. eller CVR-nr. 

Dokumentation

Det er en betingelse for genoptagelse, at den skattepligtig fremlægger oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde ændringen.

Den skattepligtige skal kunne dokumentere, at ejendommen er et en-eller tofamilieshus, og at der er betalt ejendomsværdiskat af hele ejendommen eller begge lejligheder i et tofamilieshus, og at der er foretaget korttidsudlejning af ejendommen.

Udlejning af lejlighed, som ejeren bebor

Reglerne i LL (ligningsloven) § 15 Q og LL (ligningsloven) § 15 P gælder også for ejere af tofamilieshuse, der bebor en af lejlighederne, og som udlejer værelser i den pågældende lejlighed eller udlejer lejligheden (de selv bor i) en del af indkomståret, når betingelserne i øvrigt er opfyldte. Se LL (ligningsloven) § 15 Q, stk. 1 og 2, sammenholdt med EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, stk. 1, nr. 2, og LL (ligningsloven) § 15 P, stk. 1. og 2, sammenholdt med EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, stk. 1, nr. 2.

Se om opgørelse af indtægter ved udlejning efter LL (ligningsloven) § 15 Q i afsnit C.H.3.4.1.1.2 Opgørelse af den skattepligtige indkomst efter LL § 15 Q og LL (ligningsloven) § 15 P afsnit C.H.3.4.1.1.1 Opgørelse af den skattepligtige indkomst efter LL § 15 P.

Resultatet af udlejningen skal medregnes i kapitalindkomsten, jf. PSL (personskatteloven) § 4, stk. 1, nr. 6, og PSL (personskatteloven) § 4, stk. 1, nr. 17.

Skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen

En ejer af et tofamilieshus, der udlejer værelser i helårsboligen, eller udlejer hele boligen en del af indkomståret, kan vælge at foretage en skematisk opgørelse af resultatet af denne del af udlejningen.

Opgørelsen foretages ved, at der i den beregnede bruttoindtægt fratrækkes et bundfradrag. Der henvises til afsnittet om den skematiske opgørelse i afsnit C.H.3.4.1.1.2 Opgørelse af den skattepligtige indkomst efter LL § 15 Q og afsnit C.H.3.4.1.1.1 Opgørelse af den skattepligtige indkomst efter LL § 15 P.

Bundfradraget dækker samtlige udgifter og afskrivninger ved udlejningen, herunder ejendomsskatter, der ellers ville være fradragsberettigede ved indkomstopgørelsen. Se LL (ligningsloven) § 15 Q, stk. 1 og 2, og LL (ligningsloven) § 15 P, stk. 1 og 2. 

Hvis lejligheden kun har været ejet en del af indkomståret, beregnes der kun et forholdsmæssigt bundfradrag. Det forholdsmæssige bundfradrag beregnes ved at gange bundfradraget for hele indkomståret med det antal dage, lejligheden har været ejet, og så dividere med 365.

Der beregnes ejendomsværdiskat efter ejendomsværdiskatteloven for den udlejede del af ejerens bolig.

Regnskabsmæssig opgørelse

Hvis ejeren af et tofamilieshus vælger ikke at foretage en skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen efter reglerne i LL (ligningsloven) § 15 Q, stk. 1 eller 2, eller LL (ligningsloven) § 15 P, stk. 1. eller 2, skal resultatet af udlejningen opgøres efter et regnskabsmæssigt princip. Se LL (ligningsloven) § 15 Q, stk. 3, eller Ll § 15 P, stk. 3. 

Det betyder, at hele bruttolejeindtægten skal indtægtsføres, og at de udgifter, der er forbundet med udlejningen, kan fratrækkes. Det samlede fradragsbeløb kan dog ikke overstige bruttolejeindtægten. Se LL (ligningsloven) § 15 Q, stk. 3.

De udgifter, der kan trækkes fra i regnskabet, er de forholdsmæssige driftsudgifter til el, gas, vand, varme og telefon.

Bemærk

Hvis det udlejede er møbleret, kan eventuelle vedligeholdelsesudgifter og afskrivninger på inventaret fratrækkes. Se kapitel 2 i afskrivningsloven om blandet benyttede driftsmidler.

Der kan ikke fratrækkes udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen. Se LL (ligningsloven) § 15 J, stk. 1 og 2. Dette gælder også andre løbende driftsudgifter, fx udgifter til forsikring af ejendommen, renovation, skorstensfejning mv.

Ejendomsskat

Når en ejendom benyttes erhvervsmæssigt i et ikke uvæsentligt omfang, kan den del af ejendomsskatten, der vedrører det erhvervsmæssigt benyttede, fratrækkes. Se LL (ligningsloven) § 14.

Efter praksis omfatter erhvervsmæssig benyttelse i denne forbindelse også udlejning til beboelse. Se TfS 1991, 403 LSR.

Efter praksis er der tale om en uvæsentlig erhvervsmæssig benyttelse, hvis benyttelsen svarer til mindre end 10 pct. af ejendommen. Se LL (ligningsloven) § 14, stk. 3.

Se afsnit C.H.3.2.3.2 Fradrag for ejendomsskatter om fradrag for ejendomsskatter.

Der er ved indkomstopgørelsen derfor kun fradrag for udgifter, som nævnt i LL (ligningsloven) § 14, stk. 3, og LL (ligningsloven) § 15 Q, stk. 3, eller LL (ligningsloven) § 15 P, stk. 3, jf. LL (ligningsloven) § 15 J, stk. 1.

Der gælder dog særlige regler for fredede ejendomme, jf. LL (ligningsloven) § 15 K. Se afsnit C.H.3.3.1.2 Udgifter på fredede bygninger om fredede ejendomme.

Ejendomsværdiskat

Når resultatet af udlejningen opgøres efter den regnskabsmæssige metode, skal ejendomsværdiskatten nedsættes forholdsmæssigt.

Se i øvrigt om den regnskabsmæssige metode ovenfor i dette afsnit.

Skift af opgørelsesmetode

Se herom afsnit C.H.3.4.1.1.2 Opgørelse af den skattepligtige indkomst efter LL § 15 Q og afsnit C.H.3.4.1.1.1 Opgørelse af den skattepligtige indkomst efter LL § 15 P.

Flere ejere

Er der to ejere af tofamilieshuset, og bebor ejerne hver sin lejlighed, kan begge ejere anvende metoden med bundfradrag efter LL (ligningsloven) § 15 Q, stk. 2, eller LL (ligningsloven) § 15 P, stk. 1, i forbindelse med udlejning af den lejlighed, som den pågældende selv bebor, dvs. med et bundfradrag for hver lejlighed.

Virksomheds- og kapitalafkastordningen

Hverken virksomheds- eller kapitalafkastordningen kan anvendes på resultatet af udlejningen, fordi udlejningen ikke i skattemæssig forstand anses for erhvervsmæssig virksomhed.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området: