C.H.2.3.3.1 Opgørelse af anskaffelses- og afståelsessum
Indhold
Afsnittet beskriver reglerne for opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste ved næringsvirksomhed.
Afsnittet indeholder:
- Resumé
- Regel
- Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Resumé
Udgangspunktet er, at skattepligtig fortjeneste eller tab ved salg af en næringsejendom skal opgøres på baggrund af den nominelle værdi af afståelsessum og anskaffelsessum. Reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven om kontantværdier gælder ikke i denne sammenhæng.
Regel
Reglerne omfatter ejendomme, der er afstået som led i ejerens næringsvirksomhed.
Den skattepligtige fortjeneste beregnes som forskellen mellem den nominelle anskaffelsessum og den nominelle afståelsessum. Der skal ikke ske kontantomregning efter ejendomsavancebeskatningsloven i næringstilfælde.
Anskaffelsessummen for en ejerlejlighed, der er udstykket efter erhvervelsen, skal opgøres efter den samlede anskaffelsessum for hele ejendommen, som fordeles på de enkelte lejligheder efter et konkret skøn over ejendommens forhold på anskaffelsestidspunktet. I langt de fleste tilfælde kan fordelingstal eller arealstørrelse bruges til fordelingen.
Den skattepligtige fortjeneste er nettofortjenesten. Ejeren kan derfor fratrække samtlige udgifter, der stammer fra den solgte ejendom, som:
- advokatudgifter
- udstykningsomkostninger
- tinglysningsafgift
- udgift til landinspektør mv.
- forbedringsudgifter.
Obligationer, som er indgået i handlen som en del af købesummen, lægges til anskaffelsessummen ved senere salg af den købte ejendom. Værdien, der skal tillægges anskaffelsessummen, opgøres som kursværdien på det tidspunkt, hvor obligationerne blev overdraget til sælgeren.
Frigørelsesafgift, der er pålagt sælgeren i hans ejertid, fratrækkes ved opgørelsen af fortjenesten. Der er dog intet fradrag, hvis afgiften er bortfaldet eller tilbagebetalt.
Et tab kan fratrækkes i den personlige indkomst.
Er der efter købet af ejendommen optaget lån til andet end ombygning, og lånet bliver indfriet, inden ejendommen sælges, beskattes en kursgevinst efter kursgevinstlovens almindelige regler.
Indeksreguleringer af lån i fast ejendom efter lov om indeksregulerede realkreditlån kan ikke fratrækkes løbende i den skattepligtige indkomst. Ved opgørelsen af fortjenesten eller tabet ved et salg skal de samlede indeksreguleringer medregnes, inklusiv indeksreguleringer på afdrag, som sælgeren har betalt i tiden inden salget.
Pantebreve, som en sælger modtager som delvis betaling af salgssummen for en solgt ejendom, nedskrives til kursværdien ved opgørelsen af fortjenesten. Ved kursfastsættelsen tages der hensyn til:
- det almindelige kursniveau
- pantebrevets
- nominelle forrentning
- afdragstid
- placering i prioritetsrækken.
Kursnedslaget skal fragå i indkomsten det år, hvor fortjenesten (eller tabet) ved salget af ejendommen medtages, også selv om der på dette tidspunkt ikke er taget bestemmelse om de nærmere vilkår for pantebrevene.
En næringsdrivende sælger er skattepligtig af den fulde reservefondsudlodning i forbindelse med indfrielse af gamle lån.
I de situationer, hvor der ved opgørelsen af en fortjeneste på en næringsejendom er fratrukket kurstab ved prioritering mv., og sælgeren stadig har obligationerne på salgstidspunktet, kan senere konstaterede fortjenester eller tab ved udtrækning eller salg af obligationerne kun påvirke indkomstopgørelsen af næringsdriften, hvis sælgeren også driver næring med køb og salg af obligationer. Men altså ikke alene fordi han er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom.
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Skemaet viser relevante afgørelser på området:
| Afgørelse | Afgørelsen i stikord | Yderligere kommentarer |
| Landsretsdomme | ||
| TfS 1998, 445 VLD | Kursgevinster. Et selskab, der var næringsdrivende med opførelse og videresalg af ejendomme, havde opført og videresolgt tre ejendomme, som var finansieret ved optagelse af forhåndslån. Lånene var udbetalt i obligationer, og selskabet havde opnået kursgevinster på obligationerne i perioden fra finansieringstidspunktet og indtil ejendommenes salgstidspunkt. Landsretten fandt, at kursgevinsterne skulle medregnes ved beregningen af den skattepligtige fortjeneste for ejendommene efter SL (statsskatteloven) §§ 4-6. | |
| Byretsdomme | ||
| SKM2013.313.BR | Skønsmæssig ansættelse af kursværdien på et sælgerpantebrev, som sælgeren havde modtaget som betaling af en del af købesummen i forbindelse med salget af en næringsejendom. Under retssagen blev det dokumenteret, at pantebrevet aldrig var blevet tinglyst. Retten fandt, at sælgers frivillige afkald på tinglig sikkerhed ikke kunne tillægges skatteretlig betydning. Retten fandt herefter, at der ikke var grundlag for at tilsidesætte den skønsmæssige ansættelse som åbenbart urimelig eller som udøvet på et klart fejlagtigt eller ufuldstændigt grundlag. | |
| SKM2008.703.BR | Forbedringsudgifter, tillæg til anskaffelsessum. Det var sagsøgeren, der skulle dokumentere, at han havde afholdt forbedringsudgifter. Tillagt dokumenterede forbedringsudgifter. | |
| Landsskatteretskendelser | ||
| SKM2022.157.LSR | Værdiansættelsescirkulæret (cirkulære nr. 185 af 17. november 1982) fandt anvendelse ved værdiansættelse af næringsejendomme. | Afgørelsen er indbragt for domstolene |
| TFS 1990, 45 LSR | Kursgevinst, kreditforeningslån. Et byggeselskab, som havde opført, låneprioriteret og solgt fire ejendomme, havde opnået kursgevinster ved, at selskabet havde finansieret de opførte ejendomme med kreditforeningslån, der var selvangivet til kursen på prioriteringstidspunktet. I forbindelse med salget af ejendommene havde køberen overtaget de pågældende lån til restgælden pr. overtagelsesdagen, mens selskabet havde beholdt obligationerne i 3-4 måneder efter, at låneprioriteringen havde fundet sted. Landsskatteretten mente, at kursgevinsterne ikke kunne anses for opnået som led i selskabets næringsvirksomhed. Ikke næringsbeskatning. | |
| LSRM 1981, 32 LSR | Opgørelse af den skattepligtige fortjeneste, kursværdi af obligationer. Obligationer, der indgår i vederlaget for en ejendom, medregnes ved senere afståelse til anskaffelsessummen med kursværdien på det tidspunkt, hvor de bliver overdraget til sælger. | |
| LSRM 1975, 113 LSR | Pantebreve som delvis betaling, anskaffelsessum. Kursnedslag skal fragå i indkomsten i det år, hvor fortjenesten eller tabet ved salget af ejendommen medtages, også selv om der på dette tidspunkt ikke er taget bestemmelse om de nærmere vilkår for pantebrevene. | |
| LSRM 1973, 124 LSR | Anskaffelsessum, udstykket efter erhvervelse. Fordelingstal efter arealstørrelse kunne anvendes som fordelingsgrundlag. | |
| SKM2018.378.SR | Skatterådet kunne bekræfte, at ejendomme, der ikke blev anset for at have næringskarakter, kunne overdrages til den seneste kontante ejendomsvurdering fratrukket 15 %, jf. værdiansættelsescirkulæret. Dette var også gældende for ejendomme, der indgik i en virksomheds drift, men som ikke havde karakter af næring for overdrageren. Anvendeligheden af værdiansættelsescirkulæret krævede endvidere, at der ikke forelå særlige omstændigheder, jf. SKM2016.279.HR. Skatterådet kunne ikke bekræfte, at den seneste offentlige ejendomsværdi fratrukket 15 % kunne anvendes ved overdragelse af næringsejendomme eller ejendomme, der var erhvervet som led i succession, hvor erhververen indtrådte i den oprindelige erhververs næringshensigt. Det følger af værdiansættelsescirkulæret, at cirkulæret alene behandler værdiansættelse ved køb og salg af fast ejendom efter ejendomsavancebeskatningsloven. Det fremgår af ejendomsavancebeskatningsloven, at loven ikke omfatter fortjeneste eller tab ved afståelse af fast ejendom, der er erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvej. En fast ejendom, der er erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvej, skal derimod beskattes efter SL (statsskatteloven) § 4. Skatterådet afviste at svare på et spørgsmål om, hvilken kontantværdi hver enkelt ejendom kunne indgå med ved opgørelsen af værdi af ideel andel ved et benægtende svar på de øvrige spørgsmål. | |
| SKM2018.375.SR | Skatterådet kunne ikke bekræfte, at den ene spørger, faderen, kunne overdrage en ejendom til den anden spørger, datteren, til den seneste offentlige ejendomsværdi fratrukket 15 %. Efter det oplyste var faderen næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, og den omhandlende ejendom var en del af faderens ejendomsportefølje. Det følger af værdiansættelsescirkulæret, at cirkulæret alene behandler værdiansættelse ved køb og salg af fast ejendom efter ejendomsavancebeskatningsloven. Det fremgår af ejendomsavancebeskatningsloven, at loven ikke omfatter fortjeneste eller tab ved afståelse af fast ejendom, der er erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvej. En fast ejendom, der er erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvej, skal derimod beskattes efter SL (statsskatteloven) § 4. |
,, Rigsrevisionens undersøgelse har vist, at der i knap halvdelen af klagesagerne ikke findes dokumentation for den afgørelse, som SKAT har truffet, og at et af hovedprincipperne inden for forvaltningsretten - officialprincippet - er tilsidesat. Det er i sådanne sager ikke muligt at vurdere, om SKAT har taget saglige hensyn i klagebehandlingen.
Rigsrevisionens beretning om den offentlige ejendomsvurdering, august 2013
Værelsesudlejning (hus og ejerlejlighed)
Værelsesudlejning (andelsbolig)
Skattefri avance ved salg af hus
Skattefri avance ved salg af ejerlejlighed