Indhold

Afsnittet behandler reglerne for at tilbageføre tab ved delafståelse af en fast ejendom. Afsnittet indeholder også en beskrivelse af reglerne for modregning af tab ved afståelse af en selvstændig fast ejendom, der stammer fra den oprindeligt samme faste ejendom, når den oprindelige ejendom afstås i flere tempi. Reglerne har virkning for tab, der konstateres i indkomståret 2004 eller senere.

Afsnittet indeholder:

• Formål
• Definition: Delafståelse
• Tilbageførsel af tab ved delafståelse fra samme ejendom
• Tilbageførsel af tab ved helafståelse fra samme ejendom (helsalg af restejendommen)
• Tilbageførsel af tab ved afståelse af udstykkede ejendomme
• Nærmere regler for tilbageførsel af tab ved delafståelse mv.
• Genoptagelse mv.

Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6, stk. 6.

Formål

Formålet med reglen er at sikre, at tab og fortjeneste, der opnås inden for en kortere årrække ved afståelse af den oprindeligt samme faste ejendom i flere tempi, kan modregnes.

Bemærk

Modregningsreglerne gælder ikke, hvis den oprindelige ejendom er udstykket i ejerlejligheder. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6, stk. 6, 4. pkt.

Definition: Delafståelse

Ved afståelse af en del af en fast ejendom forstås afståelser, hvor et areal overdrages efter reglerne om arealoverførsel, eller hvor en del af en fast ejendom overdrages på betingelse af udstykning.

Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 3 A.

Tilbageførsel af tab ved delafståelse fra samme ejendom

Tab ved delafståelse af en fast ejendom kan tilbageføres til modregning i den skattepligtige fortjeneste, der er opnået ved tidligere delafståelser fra den oprindeligt samme faste ejendom i de to forudgående indkomstår. Reglen gælder også ved afståelse af den resterende del af den oprindeligt samme ejendom (helsalg). Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6, stk. 6. 

Betingelser for reglens anvendelse

Reglen om, at tab kan tilbageføres ved delafståelse, gælder, når der

• ved en delafståelse af en fast ejendom er konstateret en skattepligtig fortjeneste, der hverken er udnyttet til modregning af tab ved afståelse af fast ejendom efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6, stk. 3, eller til nedbringelse af anskaffelsessummen efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) §§ 6 A-6 C, og
• senest i det første eller i det andet indkomstår herefter konstateres et fradragsberettiget tab ved en yderligere delafståelse af den oprindeligt samme faste ejendom, hvor den skattepligtige fortjeneste er konstateret.

Bemærk

Hvis ejeren vælger at modregne tabet i fortjenesten for de to forudgående indkomstår, kan tabet ikke fremføres til modregning i en senere fortjeneste.

I det omfang, tabet overstiger fortjenester fra tidligere delsalg i de to forudgående indkomstår, kan det overskydende tab dog fremføres til modregning i senere fortjenester efter de almindelige regler. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6, stk. 3.

Tidligst mulige indkomstår

Når et tab tilbageføres efter disse regler, modregnes tabet i en skattepligtig fortjeneste for det tidligst mulige forudgående indkomstår.

Tilbageførsel af tab ved helafståelse fra samme ejendom (helsalg af restejendommen)

Reglerne for at tilbageføre et tab ved delafståelse fra samme ejendom gælder tilsvarende ved salg af hele den resterende del af ejendommen. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6, stk. 6.

Tilbageførsel af tab ved afståelse af udstykkede ejendomme

Reglerne for at tilbageføre et tab ved delafståelse fra samme ejendom gælder tilsvarende, når den faste ejendom, hvor der er konstateret et fradragsberettiget tab, er udstykket fra den faste ejendom, hvor ejeren inden for de sidste to forudgående indkomstår har konstateret en skattepligtig fortjeneste. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6, stk. 6, 3. pkt.

Nærmere regler for tilbageførsel af tab ved delafståelse mv.

Har ejeren eksempelvis opnået en skattepligtig fortjeneste i to år lige efter hinanden og i det tredje år et tab, skal tabet modregnes i fortjenesten for det tidligst mulige forudgående indkomstår, dvs. det første indkomstår, hvor der er konstateret en skattepligtig fortjeneste. Realiseres tabet derimod først i det fjerde indkomstår, kan tabet kun tilbageføres til modregning i fortjenesten fra det andet indkomstår. Overskydende tab kan så modregnes i eventuelle fremtidige fortjenester.

Adgangen til at modregne et fradragsberettiget tab i en skattepligtig fortjeneste for et tidligere indkomstår er betinget af

• at der ikke helt eller delvist i fortjenesten er modregnet et tab ved andre salg for indkomståret, eller
• at fortjenesten ikke helt eller delvist er nedsat med fremførte tab for et tidligere indkomstår.

Modregningen er også betinget af

• at ejeren heller ikke har valgt at nedsætte anskaffelsessummen på en anden erhvervet ejendom med fortjenesten efter genanbringelsesreglerne i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) §§ 6 A-6 C.

Se afsnit (C.H.2.1.11 Genanbringelse af fortjeneste og udskydelse af beskatningen) om genanbringelse af fortjeneste.

Det er en betingelse for fradragsretten, at der er tale om tab på ejendomme, der er fradragsberettiget efter ejendomsavancebeskatningsloven. Det betyder fx, at tab på ejendomme, som ikke kan fratrækkes, fordi ejendommen er omfattet af EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 8, heller ikke kan fratrækkes i den skattepligtige fortjeneste for de to forudgående indkomstår efter de nye regler. Tilsvarende gælder for den del af et tab, som vedrører et stuehus med tilhørende grund og have eller ejerboligen i ejendomme, der er omfattet af EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9.

Genoptagelse mv.

Reglen om modregning af tab ved delafståelse mv. betyder, at et tab kan modregnes i en fortjeneste på den oprindelige samme ejendom for de to nærmest forudgående indkomstår. Oplysningsskemaet for det tidligere indkomstår vil som udgangspunkt allerede være afleveret. Skatteansættelsen skal derfor genoptages for det indkomstår, hvor fortjenesten er medregnet i den skattepligtige indkomst.

Da der er tale om en valgfri ordning, skal skatteansættelsen kun genoptages, hvis ejeren anmoder om det.

Man kan ikke anmode om at få genoptaget skatteansættelsen for et tidligere indkomstår, for at få modregnet et konstateret tab i en tidligere fortjeneste, før oplysningsskemaet for det indkomstår, tabet vedrører, er indgivet til Skattestyrelsen.

Muligheden for at anmode om genoptagelse for at tilbageføre et tab til modregning i en tidligere fortjeneste skal udnyttes inden for den ordinære frist for genoptagelse. Se SFL (skatteforvaltningsloven) § 26.

Når skatteansættelsen genoptages, og modregningen gennemføres, vil der for dette indkomstår opstå overskydende skat eller nedsættelse af restskat, fordi årsopgørelsen ændres. Overskydende skat eller nedsættelse af restskat behandles efter de almindelige regler om ændret årsopgørelse.