Indhold

►Dette afsnit omhandler overgangsreglen i EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 a om forlængelse af den skattemæssige virkning af ejendomsvurderingen for 2020 af ejerboliger.

Ejendomsvurderingsloven indeholder i § 87 a en overgangsregel om forlængelse af den skattemæssige virkning af 2020-vurderingen. Bestemmelsen i § 87 a betyder, at 2020-vurderingen som udgangspunkt vil komme til at indgå i beregningsgrundlaget for skatte- og indkomstårene 2021-2023, mens 2022-vurderingen som udgangspunkt kun vil indgå i beregningsgrundlaget for skatte- og indkomståret 2024.

Hovedregel

Af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 a, stk. 1, følger det, at for ejendomme, der pr. 1. januar 2022 skal vurderes i lige år som ejerboliger, jf. § 5, stk. 2, tillægges den seneste af følgende vurderinger skattemæssig virkning for skatteåret 2023 med hensyn til beskatning efter lov om kommunal ejendomsskat og for indkomståret 2023 med hensyn til beskatning efter ejendomsværdiskatteloven:

1)      Den almindelige vurdering pr. 1. januar 2020, jf. § 5, stk. 2.

2)      Omvurdering pr. 1. marts 2021, jf. § 6.

3)      Vurdering som følge af genoptagelse, revision eller anden ændring af vurderinger som nævnt i nr. 1 og 2 i § 87 a, stk. 1, foretaget af Skatteforvaltningen, Skatteankeforvaltningen, et vurderingsankenævn, Landsskatteretten eller domstolene.

Uændrede ejendomme

Bestemmelsen i EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 a, stk. 1, nr. 1, betyder, at for ejendomme, der ikke er opstået eller ændret efter den 1. januar 2020, anvendes den almindelige vurdering pr. 1. januar 2020 også som grundlag for ejendomsskatterne for ejerboliger i 2023. Dvs. at 2020-vurderingen lægges til grund for ejendomsværdiskatten og grundskylden i 2023.

Forlængelsen af den skattemæssige virkning for den almindelige vurdering pr. 1. januar 2020 medfører, at virkningen af overgangsreglen i EVL (ejendomsvurderingsloven) § 85 a også bliver forlænget. EVL (ejendomsvurderingsloven) § 85 a indebærer, at der for ejendomme omfattet af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 4, stk. 1, nr. 1-4 og 6-8, bliver der bl.a. ved ansættelsen af grundværdien ved den almindelige vurdering pr. 1. januar 2020 kun henset til mulige anvendelser til boligbebyggelse eller sommerhus- og fritidsboligbebyggelse, jf. § 18. Det betyder, at der i beregningsgrundlaget til brug for ejendomsskatterne for skatteåret 2023 og for indkomståret 2023 ikke vil være taget højde for eventuelt mulige erhvervsanvendelser for de pågældende ejendomme. Overgangsreglen i EVL (ejendomsvurderingsloven) § 85 a er nærmere omtalt i afsnit H.A.5.1.2.8 Overgangsregel ved vurderinger pr. 1. januar 2020 for ejerboliger, der efter plangrundlaget kan anvendes til erhverv, hvortil der henvises.

Nyopståede og ændrede ejendomme

Bestemmelsen i EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 a, stk. 1, nr. 2, betyder, at 2021-omvurderingen som udgangspunkt anvendes i forhold til ejendomsskatterne for skatteåret 2023 og for indkomståret 2023 i de situationer, hvor ejendommen er omvurderet i 2021. Bestemmelsen i nr. § 87 a, stk. 1, nr. 2, tager højde for ejendomme, der er opstået eller ændret i perioden fra og med den 1. januar 2020 til og med den 1. januar 2023.

EVL (ejendomsvurderingsloven) § 6 fastlægger, i hvilke tilfælde der skal foretages omvurdering af en ejendom. Reglerne for omvurdering er nærmere omtalt i afsnit H.A.3.1.2 Omvurdering, hvortil der henvises. 

Baggrunden for § 87 a, stk. 1, nr. 2, er, at ejendomme, som er opstået eller ændret i perioden fra og med den 1. januar 2020 til og med den 1. januar 2023, ikke vil have en retvisende 2020-vurdering, der kan videreføres som grundlag for ejendomsskatterne for skatte- og indkomståret 2023.

Ændrede vurderinger

Bestemmelsen i EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 a, stk. 1, nr. 3, indebærer, at en vurdering, som ændrer 2020-vurderingen eller 2021-omvurderingen, anvendes i forhold til ejendomsskatterne for skatteåret 2023 og for indkomståret 2023. En 2020-vurdering eller 2021-omvurdering kan ændres ved en efterfølgende klagesag, genoptagelsessag eller anden ændring af vurderingen.

I forhold til de ejendomme, hvor 2020-vurderingen eller 2021-omvurderingen indgår i beregningsgrundlaget for ejendomsskatterne for skatte- og indkomståret 2023, betyder EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 a, stk. 1, at ejendomsskatterne ikke skal ændres eller efterreguleres, når 2022-vurderingen foreligger. 2020-vurderingen eller 2021-omvurderingen, jf. dog § 87 a, stk. 2 og 3, anvendes således i forhold til ejendomsskatterne for skatte- og indkomståret 2023 uanset, om de er højere eller lavere end 2022-vurderingen.

Fristen for, hvornår der kan ske ordinær genoptagelse, regnes fra udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foretaget, jf. SFL (skatteforvaltningsloven) § 33, stk. 1, 1. pkt. Det får i forhold til EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 a, stk. 1, nr. 3, den konsekvens, at muligheden for genoptagelse af den bagvedliggende 2020-vurdering ikke bliver forlænget med yderligere et år som følge af, at 2020-vurderingen anvendes som beskatningsgrundlag for skatte- og indkomståret 2023. Alle forhold, som kunne begrunde en genoptagelse af vurderingen, vil derfor skulle behandles som en selvstændig genoptagelse af 2020-vurderingen. Det forhold, at vurderingen tillægges skattemæssig virkning i yderligere et år, ændrer ikke på dette. Dertil kommer, at den ordinære frist for genoptagelse af 2020-vurderingen først udløber den 1. maj 2024.

Undtagelser

Omvurdering af ejendomme pr. 1. januar 2022 eller pr. 1. januar 2023

Af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 a, stk. 2, 1. pkt., følger, at for ejendomme, der pr. 1. januar 2022 eller pr. 1. januar 2023 opfylder betingelserne for en omvurdering efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 6, tillægges vurderingen pr. 1. januar 2022 eller ansættelsen af ejendomsværdien i omvurderingen pr. 1. januar 2023 tilbageregnet til 2020-prisniveau, skattemæssig virkning for skatteåret 2023 med hensyn til lov om kommunal ejendomsskat og for indkomståret 2023 med hensyn til beskatning efter ejendomsværdiskatteloven.

For de ejendomme, der opfylder betingelserne for omvurdering pr. 1. januar 2022, indgår både ejendomsværdien og grundværdien i beregningsgrundlaget. For ejendomme, der pr. 1. januar 2023 opfylder betingelserne for en omvurdering, er det alene ejendomsværdien, der indgår i beregningsgrundlaget.

For de ejendomme, der opstår eller ændres i perioden fra og med den 2. marts 2021 til og med den 1. januar 2023, skal der som udgangspunkt ske tilbageregning af 2022-vurderingen og 2023-omvurderingen til 2020-prisniveau, jf. dog § 87 a, stk. 2, 2. pkt., for at sikre et ensartet beskatningsniveau.

EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 a, stk. 2, omfatter ikke kun ejendomsværdien og grundværdien, men også fordelinger af ejendomsværdien og grundværdien, hel og delvis fritagelse for grundskyld og fradrag for forbedringer m.v. efter reglerne i ejendomsvurderingsloven og lov om kommunal ejendomsskat i øvrigt.

For ejendomme, hvor der er fastsat en delvis fritagelse for grundskyld, foretages samtidig en tilbageregning af værdien af det fritagne areal og værdien af det ikkefritagne areal som fastsat ved 2022-vurderingen til 2020-prisniveau.

For ejendomme, hvor der er ansat en værdi af et jordrentepligtigt areal, foretages samtidig en tilbageregning af denne værdi til 2020-prisniveau.

For ejendomme, hvor der er foretaget en fordeling af grundværdien på flere kommuner, foretages i stedet en tilbageregning af grundværdien, fastsat for de enkelte kommuner med indekstallet for den pågældende kommune fra Danmarks Statistik. Herefter summeres de tilbageindekserede værdier for kommunerne til en samlet grundværdi.

For de ejendomme, hvor der er beregnet et eller flere fradrag i grundværdien for forbedringer ved 2022-vurderingen, foretages en ny beregning af fradragene ud fra den tilbageregnede grundværdi i 2020-prisniveau. Hermed sikres det, at EVL (ejendomsvurderingsloven) § 22, stk. 2, iagttages. Tilsvarende skal der fortsat foretages tilbageregning eller regulering af vurderinger efter EVL (ejendomsvurderingsloven) §§ 38 og 40.

For de ejendomme, der opstår eller ændres i perioden fra og med den 2. marts 2021 til og med den 1. januar 2022, har ejendommen ved den almindelige 2022-vurdering fået fastsat de nødvendige tilbageregnede værdier efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 38.

Hvis der i forbindelse med 2022-vurderingen er foretaget ansættelse af grundværdien i basisåret, jf. EVL (ejendomsvurderingsloven) § 40, anvendes disse i forbindelse med beskatningen for 2023. Dette gælder også fordelinger af grundværdien i basisåret på flere kommuner og eventuelle fradrag for forbedringer i grundværdien i basisåret. Ved basisåret i § 40 forstås ifølge § 42, stk. 1, det seneste år, hvor grundværdien efter eventuelle fradrag for grundforbedringer og fritagelser for grundskyld udgjorde den afgiftspligtige grundværdi efter KESL § 1, stk. 2. Der fastsættes et basisår for den samlede ejendom, uanset om forskellige dele af ejendommen anvendes til forskellige formål.

For ejendomme, der er opstået i perioden fra og med den 2. marts 2021 til og med den 1. januar 2022, ansættes basisåret til 2021 som ved den almindelige 2022-vurdering, jf. EVL (ejendomsvurderingsloven) § 42, stk. 2. Dette er for at sikre, at ejendomsejer ikke oplever, at basisåret uventet skifter.

Tilbageregningen af vurderinger efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 a, stk. 2, 1. pkt., skal ske efter prisindeks for ejendomssalg, der udarbejdes efter reglerne i EVL (ejendomsvurderingsloven) § 44, stk. 1, 2. pkt., og stk. 2, og §§ 45-48. Det følger af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 a, stk. 2, 2. pkt.

De prisindeks, der anvendes til tilbageregningen, udarbejdes af Danmarks Statistik på baggrund af salgspriserne ud fra ejendommens type, jf. EVL (ejendomsvurderingsloven) § 45, og på kommuneplan, hvis det er muligt, jf. §§ 46 og 47.

EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 a, stk. 2, medfører, at vurderinger, som omfattes af denne bestemmelse, vil erstatte vurderingerne efter § 87 a, stk. 1, som beskatningsgrundlag for skatteåret 2023 og for indkomståret 2023. Det svarer til, at en omvurdering efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 6 erstatter en almindelig vurdering efter § 5. Tilsvarende er det hensigten, at § 87 a, stk. 2, skal anvendes efter samme principper, som gælder efter EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4 a, stk. 2, og KESL § 26, stk. 2. Vurderingerne skal dog tilbageregnes til 2020-prisniveau, inden de indgår i beskatningsgrundlaget.

Bestemmelsen i § 87 a, stk. 2, omfatter således ikke kun ejendomsværdien og grundværdien, men også fordelinger af ejendomsværdien og grundværdien, hel og delvis fritagelse fra grundskyld og fradrag for forbedringer mv. efter reglerne i ejendomsvurderingsloven og lov om kommunal ejendomsskat i øvrigt.

Partshøring og klageadgang

Tilbageregninger efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 a, stk. 2, foretages uden partshøring og ikke kan påklages til anden administrativ myndighed. Det følger af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 a, stk. 3.

Tilbageregningen efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 a, stk. 2, foretages ved at tilbageregne en for ejendomsejer allerede kendt ejendomsvurdering pr. 1. januar 2022 eller 1. januar 2023 med en værdi fra et indeks for ejendomspris udarbejdet af Danmarks Statistik. Tilbageregningen genanvender således de allerede kendte faktiske oplysninger, som vurderingen, der tilbageregnes, er foretaget på grundlag af.

Tilbageregningen af vurderingen beror således ikke på nye, væsentlige faktiske oplysninger. Ejendomsejer vil være gjort bekendt med, hvilke oplysninger der danner grundlag for tilbageregningen, fordi ejeren i forbindelse med den særlige deklarationsprocedure, jf. SFL (skatteforvaltningsloven) § 20 a, er blevet gjort bekendt med og har haft adgang til at berigtige grundlaget for den vurdering, som tilbageregnes, da vurderingen oprindeligt blev foretaget. Den enkelte ejendomsejer vil desuden ikke i en høring over de statistiske oplysninger, der anvendes i indekset, kunne bidrage med nye faktiske oplysninger i forbindelse med tilbageregningen.

Med EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 a, stk. 3, er det således lovfæstet, at tilbageregning kan foretages uden at partshøre. Tilbageregninger kan dermed også gennemføres uden brug af den særlige deklarationsprocedure i SFL (skatteforvaltningsloven) § 20 a. Regler om den særlige deklarationsprocedure er nærmere omtalt i afsnit A.A.7.9.1 Sagsbehandlingsfrister - vurdering af fast ejendom om sagsbehandlingsfrister - vurdering af fast ejendom, hvortil der henvises.

Ejendomsejer vil fortsat gennem den særlige deklarationsprocedure blive inddraget i forbindelse med ansættelsen af de vurderinger, der anvendes til tilbageregningen. Der vil fx i forbindelse med 2022-vurderingen være foretaget deklaration, så grundlaget for tilbageregningen af denne med henblik på at danne grundlag for beskatningen for skatteåret 2023 og indkomståret 2023 er bekendt.

Sker der ændringer på ejendomme i løbet af 2022, der er af en sådan karakter, at der er grundlag for at omvurdere ejendommen, vil dette ske som efter gældende regler. Ejendomsværdien fastsat ved omvurderingen pr. 1. januar 2023 vil blive tilbageregnet til 2020-prisniveau. Der vil på sædvanligvis blive foretaget partshøring gennem den særlige deklarationsprocedure i tilfælde af omvurdering. Ejendomsejer vil således i disse situationer have mulighed for at komme med bemærkninger i forhold til de faktiske oplysninger om den pågældendes ejendom og andre ejendomme, som forventes tillagt væsentlig betydning for vurderingen af den pågældendes ejendom.

EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 a, stk. 3, indebærer endvidere, at det ikke er muligt at påklage tilbageregninger af vurderingen til 2020-prisniveau for de nye og ændrede ejendomme, hvor 2022- og 2023-omvurderingen anvendes. Bestemmelsen er i tråd med, hvad der i øvrigt gælder for tilbageregning efter ejendomsvurderingsloven, idet der ikke kan klages over tilbageregninger, jf. § 48, stk. 2.

De vurderinger og omvurderinger, der tilbageregnes, kan fortsat genoptages eller påklages efter reglerne i SFL (skatteforvaltningsloven) §§ 33 og 35 a. Det er således muligt at påklage vurderingerne pr. 1. januar 2020, omvurderingerne pr. 1. marts 2021, vurderingen pr. 1. januar 2022 og omvurderingen pr. 1. januar 2023 i overensstemmelse med de almindelige klageregler i forbindelse med, at disse vurderinger bliver meddelt ejendomsejer.

Dertil kommer, at hvis der mod forventning skulle være fejl i tilbageregningen, vil ejendomsejeren kunne påpege det over for Skatteforvaltningen, som vil vurdere, om tilbageregningen skal ændres. Fejl i indekserede vurderinger forventes alene at kunne bestå i, at et indeks ikke er beregnet korrekt, at et forkert indeks er anvendt, at en forkert vurdering er indekseret, eller at der er sket fejl i forbindelse med selve beregningen af den indekserede ejendomsværdi eller grundværdi.

I forhold til ejendomme omfattet af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 a, stk. 1, betyder § 87 a, stk. 3, at klageadgangen vedrørende 2020-vurderingen ikke forlænges som konsekvens af, at den skattemæssige virkning af 2020-vurderingen er forlænget til også at gælde for skatteåret 2023 og indkomståret 2023. Tilsvarende betyder § 87 a, stk. 3, at det ikke er muligt at klage over den tilbageregning, der foretages af 2022-vurderingen og 2023-omvurderingen, jf. § 87 a, stk. 2. Det er muligt i overensstemmelse med gældende ret at klage over 2022-vurderingen og 2023-omvurderingen, der lægges til grund for tilbageregningen.

EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 a, stk. 3, ændrer ikke på, hvorvidt det er muligt at påklage selve skatteansættelsen. Der er således mulighed for at påklage selve skatteansættelsen efter gældende ret i forbindelse med, at de meddeles. Det er dog i forbindelse med klage over skatteansættelsen ikke muligt at anfægte tilbageregningen, hvis en sådan er foretaget i det enkelte tilfælde. Klage vedrørende de faktiske omstændigheder vedrørende ejendommen skal desuden ske i forbindelse med klage over vurderingen, der tilbageregnes, og ikke når ejerne modtager skatteansættelsen og opkrævningen.

Finder en klageberettiget, at der foreligger en sådan ændring på ejendommen, at den burde have været omfattet af § 87 a, stk. 2, har pågældende mulighed for at gøre Skatteforvaltningen opmærksom på dette i forbindelse med 2022-vurderingen. Bestemmelsen om afskæring af klageadgangen efter § 87 a, stk. 3, omfatter ikke dette forhold.

Hvis der sker ændringer på en ejendom i løbet af 2022, der er af en sådan karakter, at der er grundlag for at omvurdere ejendommen, vil omvurderingen pr. 1. januar 2023 blive foretaget som efter de almindelige regler i ejendomsvurderingsloven. Ejendomsværdien fastsat ved omvurderingen pr. 1. januar 2023 bliver tilbageregnet til 2020-prisniveau. Der vil på sædvanlig vis blive foretaget partshøring gennem den særlige deklarationsprocedure i tilfælde af omvurdering. Ejendomsejer vil således i disse situationer have mulighed for at komme med bemærkninger til de faktiske oplysninger om sin ejendom og andre ejendomme, som forventes tillagt væsentlig betydning for vurderingen af den pågældendes ejendom. Omvurderingen kan derfor - ligesom 2020-vurderingen genoptages og påklages efter reglerne i SFL (skatteforvaltningsloven) §§ 33 og 35 a. 2023-omvurderingen kan således ikke påklages - igen - i forbindelse med tilbageregningen, ligesom der heller ikke skal foretages partshøring i forbindelse med tilbageregningen af 2023-omvurderingen.

Fristen for, hvornår der kan ske ordinær genoptagelse af en vurdering, regnes fra udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foretaget, jf. SFL (skatteforvaltningsloven) § 33, stk. 1, 1. pkt. Forlængelsen af 2020-vurderingens skattemæssige virkning til og med skatte- og indkomståret 2023 indebærer ikke, at muligheden for genoptagelse af den bagvedliggende 2020-vurdering bliver forlænget med yderligere et år. Alle forhold, som kunne begrunde en genoptagelse af vurderingen, vil derfor skulle behandles som en selvstændig genoptagelse af 2020-vurderingen. Den ordinære frist for genoptagelse af 2020-vurderingen udløber først den 1. maj 2024.

EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 a medfører heller ikke, at fristerne for genoptagelse af de vurderinger, der danner grundlag for tilbageregning og beskatning, ændres, blot fordi tilbageregningen måtte blive foretaget senere end vurderingen.◄