C.H.3.3.2 Blandet benyttede ejendomme
Indhold
Dette afsnit indeholder reglerne om beskatning af indtægter og udgifter på blandet benyttede ejendomme, hvor ejendomsværdien er fordelt efter VUL § 33, stk. 5.
Afsnittet indeholder:
- Definition
- Indtægter
- Udgifter
- Udlejning af privat bolig
- Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Bemærk
Ved lov nr. 654 af 8. juni 2017 er der vedtaget en ny Ejendomsvurderingslov (EVL (ejendomsvurderingsloven)). Loven trådte i kraft den 1. januar 2018.
Det fremgår af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 5, stk. 2, 1. pkt., at ejerboliger vurderes i lige år. Andre ejendomme vurderes efter EVL i ulige år. Se EVL (ejendomsvurderingsloven) § 5, stk. 2, 3. pkt.
Ved lov nr. 1729 af 27. december 2018 er de nye ejendomsvurderinger efter §§ 5 og 6 i EVL (ejendomsvurderingsloven) udskudt til første gang at blive foretaget per 1. januar 2020 for ejerboliger og per 1. januar 2021 for andre ejendomme. Se ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelserne i EVL (ejendomsvurderingsloven) § 87 og 88. ►Heraf følger det bl.a., at for andre ejendomme end ejerboliger foretages en almindelig vurdering per 1. oktober 2018-2020 ved en videreførelse af den seneste ansættelse efter VUL.◄
Ved lov nr. 2227 af 29. december 2020 er vurderingsterminen for andre ejendomme, der skal vurderes i 2021 ændret til 1. marts 2021. Se EVL (ejendomsvurderingsloven) § 81, stk. 7. I medfør af lov nr. 291 af 27. februar 2021 foretages der fra 1. marts 2021 ikke længere ansættelse af samlede ejendomsværdier for erhvervsejendomme mv. Se EVL (ejendomsvurderingsloven) § 10, stk. 1, nr. 3.
Vurderinger foretaget i medfør af hidtidig lovgivning gælder indtil nye vurderinger er foretaget efter EVL (ejendomsvurderingsloven). Se EVL (ejendomsvurderingsloven) § 81, stk. 3. Der foreligger endnu ikke nye vurderinger for andre ejendomme, der skal vurderes per 1. marts 2021 efter EVL (ejendomsvurderingsloven).
Som en følge heraf vil der i teksten i dette afsnit alene blive omtalt reglerne efter den tidligere gældende VUL. Reglerne efter EVL (ejendomsvurderingsloven) vil blive omtalt i Den juridiske vejledning, når der foreligger nye vurderinger for andre ejendomme efter EVL (ejendomsvurderingsloven).
►I lov nr. 2614 af 28. december 2021 er der indsat en ny bestemmelse som EVL (ejendomsvurderingsloven) § 35 a, stk. 1, hvorefter der for ejendomme, der anvendes til såvel boligformål som erhvervsmæssige formål, skal anvendes den senest ansatte ejendomsværdi efter EVL (ejendomsvurderingsloven) § 88 som beregningsgrundlag i en række skatteregler, hvis en fordeling af ejendomsværdien er nødvendig for at afgrænse den del af ejendommen, som anvendes til erhvervsmæssige formål. Det følger af EVL (ejendomsvurderingsloven) § 88, at vurderingerne pr. 1. oktober 2018, 2019 og 2020 fastsættes på baggrund af reglerne i den tidligere gældende lov om vurdering af landets faste ejendomme.
Det er i forlængelse heraf indsat en ny bestemmelse som EVL (ejendomsvurderingsloven) § 35 a, stk. 2, hvorefter ejeren af en blandet ejendom skal anmode Skatteforvaltningen om en ny ansættelse af ejendomsværdien og fordeling, hvis der sker ændringer på ejendommen, der har betydning for ejendomsværdien eller fordelingen. For eksempel vil en ejendomsejer skulle anmode Skatteforvaltningen om en ny ejendomsværdi og fordeling, hvis ejendommen ændrer anvendelse i så væsentlig en grad, at erhvervsdelen af ejendommen falder til under 25 pct. Det er i EVL (ejendomsvurderingsloven) § 35 a, stk. 2 anført hvilke ændringer på ejendommen, der kan begrunde en ændret ejendomsværdi eller fordeling.
EVL (ejendomsvurderingsloven) § 35 a trådte i kraft d. 1. januar 2022. Der er tale om en midlertidig ordning, der gælder indtil der findes en permanent løsning vedrørende fordelingen mellem erhverv og privat.◄
Definition
Ved blandet benyttede ejendomme forstås ejendomme, der indeholder en eller to selvstændige lejligheder, og som uden at være landbrugsejendomme mv., jf. VUL § 33, stk. 4, eller skovejendomme, jf. VUL § 33, stk. 7, både tjener til bolig for ejeren og benyttes erhvervsmæssigt i væsentligt omfang.
Når den erhvervsmæssige anvendelse af ejendommen er væsentlig og udgør mindst 25 pct. af ejendommens samlede værdi, fordeler vurderingsmyndigheden ejendomsværdien. Se VUL § 33, stk. 5, 1. og 2. pkt.
Ejendomsværdien fordeles på den del af ejendommen, der tjener til bolig for ejeren, og på den øvrige ejendom.
Når der er en vurderingsfordeling på ejendommen efter VUL § 33, stk. 5, 1. og 2. pkt., kan ejeren anvende virksomhedsordningen på den erhvervsmæssigt anvendte del af ejendommen, når betingelser herfor i øvrigt er opfyldte.
Se i afsnit (C.C.5 Virksomheds- og kapitalafkastordningen) om de nærmere betingelser for at anvende virksomhedsordningen.
Indtægter
En ejer skal ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst medregne indtægter på ejendommen på sædvanlig vis efter skattereglerne.
Når der er en vurderingsfordeling af ejendomsværdien efter VUL § 33, stk. 5, 1. og 2. pkt., skal indtægter vedrørende den erhvervsmæssigt benyttede del af ejendommen medregnes ved opgørelsen af den personlige indkomst (virksomhedsindkomsten). Se PSL (personskatteloven) § 3, stk.1.
Der beregnes ejendomsværdiskat af boligdelen. Se EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, nr. 5.
Se afsnit (C.H.3.2.2 Indtægter på fast ejendom) om indtægter på fast ejendom og afsnit (C.H.3.5.5.4 Beregning for ejendomme med særlige forhold) om ejendomsværdiskat på ejendomme med særlige forhold.
Se nedenfor i dette afsnit om udlejning af privat bolig.
Udgifter
Når der er en vurderingsfordeling af ejendomsværdien efter VUL § 33, stk. 5, 1. og 2. pkt., kan ejeren ved indkomstopgørelsen fratrække de faktiske drifts- og vedligeholdelsesudgifter vedrørende den erhvervsmæssigt benyttede del af ejendommen efter statsskattelovens regler. Se LL (ligningsloven) § 15 J, stk. 1, sammenholdt med LL (ligningsloven) § 15 K, stk. 6, og SL (statsskatteloven) § 6, litra a og litra e.
Bemærk
Hvis der ikke er en vurderingsfordeling af ejendomsværdien, er der ikke fradrag for drifts- og vedligeholdelsesudgifter på ejendommen.
Se afsnit (C.H.3.2.3.1 Driftsomkostninger på fast ejendom) om fradrag for driftsomkostninger og afsnit (C.H.3.2.3.4 Vedligeholdelsesudgifter på fast ejendom) om fradrag for vedligeholdelsesudgifter.
I en situation, hvor der ikke er foretaget en vurderingsfordeling efter VUL § 33, stk. 5, i de pågældende indkomstår, og ejendommen uomtvisteligt burde have været vurderet med en sådan vurderingsfordeling, og også bliver det ved den efterfølgende vurdering, er der dog fradrag for den andel af drifts- og vedligeholdelsesudgifterne samt ejendomsskatterne, der kan henføres til den erhvervsmæssigt benyttede del af ejendommen. Se SKM2017.95.LSR.
Der er fradrag for ejendomsskatter mv., der vedrører den erhvervsmæssigt benyttede del af ejendommen, selv om der ikke er en vurderingsfordeling af ejendomsværdien, hvis den erhvervsmæssige benyttelse udgør 10 pct. eller mere. Se LL (ligningsloven) § 14, stk. 2 og 3.
Drifts- og vedligeholdelsesudgifter samt ejendomsskatter mv. fratrækkes ved opgørelsen af den personlige indkomst (virksomhedsindkomsten), når der er en vurderingsfordeling på ejendommen. Se PSL (personskatteloven) § 3, stk. 2.
Når der ikke er en vurderingsfordeling, fratrækkes ejendomsskatter i kapitalindkomsten. Se PSL (personskatteloven) § 4, stk. 1, nr. 6.
Ejere af blandet benyttede ejendomme har ikke fradrag ved indkomstopgørelsen for drifts- og vedligeholdelsesudgifter eller ejendomsskatter mv., der vedrører den lejlighed, som ejeren bebor. Se LL (ligningsloven) § 15 J, stk. 1, og LL (ligningsloven) § 14.
Der er ved indkomstopgørelsen fradrag for renter samt eventuelle administrationsbidrag og reservefondsbidrag til realkreditinstitutter, der vedrører såvel boligdel som den øvrige del af ejendommen. Se LL (ligningsloven) § 15 J, stk. 1, og SL (statsskatteloven) § 6, litra e.
Renter mv. fratrækkes som udgangspunkt i kapitalindkomsten. Se PSL (personskatteloven) § 4, stk. 1, nr.1.
Hvis ejeren anvender reglerne i virksomhedsordningen på den erhvervsmæssigt anvendte del af ejendommen, fratrækkes erhvervsmæssige renter dog i virksomhedsindkomsten. Se VSL (virksomhedsskatteloven) § 6.
Se afsnit (C.H.3.2.3 Udgifter på fast ejendom) om de generelle regler for fradrag for udgifter på fast ejendom.
Udlejning af privat bolig
Ved udlejning af ejerboligen en del af året eller ved udlejning af værelser i ejerboligen gælder reglerne i LL (ligningsloven) §§ 15 P og Q for opgørelse af resultatet af udlejningen, når ejerboligen er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat.
Se LL (ligningsloven) §§ 15 P og Q og afsnit (C.H.3.4 Udlejning af privat bolig) om udlejning af privat bolig.
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Skemaet viser relevante afgørelser på området:
| Afgørelse | Afgørelsen i stikord | Yderligere kommentarer |
| Landsskatteretskendelser | ||
| SKM2019.285.LSR | Landsskatteretten fandt, at en landbrugs- og stutterivirksomhed, hvor der var foretaget en omlægning af driften, og hvor der forelå en syns- og skønserklæring, hverken før eller efter driftsomlægningen var erhvervsmæssigt drevet. Retten fandt på denne baggrund, at fradragsretten for ejendomsskatter vedrørende den del af en landbrugsejendom, der ikke vedrører stuehus med tilhørende grund og have, ikke var afskåret efter lovens § 14, stk. 2. Der indrømmedes fradragsret for ejendomsskatter i kapitalindkomsten, jf. personskattelovens § 4, stk. 2, idet landbrugsejendommen ikke anses som erhvervsmæssig i skattemæssig henseende. | |
| SKM2017.95.LSR | Landsskatteretten fandt, at driften af et feriecenter var erhvervsmæssig virksomhed, og at klageren kunne anvende virksomhedsskatteordningen. Den i vurderingsmæssig henseende anvendte benyttelseskode fandtes herefter ikke at kunne tillægges afgørende betydning, idet den måtte anses for åbenbart forkert. Da ejendommen således burde have været vurderet som en blandet benyttet ejendom efter vurderingslovens § 33, stk. 5, kunne der foretages fradrag for de faktiske driftsudgifter, der kunne henføres til den del af ejendommen, der benyttedes erhvervsmæssigt efter ligningslovens § 15 K, stk. 6, jf. ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 5. Klageren kunne således opnå fradrag for de ejendomsudgifterne, som kunne henføres til udlejningen, herunder vedligeholdelse, forsikring og el. Klageren havde dog ikke dokumenteret eller i tilstrækkelig grad sandsynliggjort, at hestehold havde tilknytning til driften af feriecentret, og udgifterne hertil kunne dermed ikke fratrækkes ved opgørelsen af resultatet af udlejningsvirksomheden. Klageren havde ret til at fradrag for den andel af ejendomsskatterne, der kunne henføres til den erhvervsmæssige anvendte del af ejendommen. Klageren var desuden berettiget til at foretage afskrivninger på driftsmidler og inventar, som blev anvendt i den erhvervsmæssige virksomhed. Fradrag. |
,, Rigsrevisionens undersøgelse har vist, at der i knap halvdelen af klagesagerne ikke findes dokumentation for den afgørelse, som SKAT har truffet, og at et af hovedprincipperne inden for forvaltningsretten - officialprincippet - er tilsidesat. Det er i sådanne sager ikke muligt at vurdere, om SKAT har taget saglige hensyn i klagebehandlingen.
Rigsrevisionens beretning om den offentlige ejendomsvurdering, august 2013
Værelsesudlejning (hus og ejerlejlighed)
Værelsesudlejning (andelsbolig)
Skattefri avance ved salg af hus
Skattefri avance ved salg af ejerlejlighed