C.H.3.2.2.1 Indtægter ved udlejning med videre af fast ejendom
Indhold
I dette afsnit omtales de generelle regler om beskatning af udlejning mv. af fast ejendom.
Afsnittet indeholder:
- Regel
- Periodisering
- Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Regel
Indtægter på fast ejendom, der anvendes helt eller delvist erhvervsmæssigt, omfatter indtægter ved udlejning af fast ejendom samt indtægter ved anden erhvervsmæssig anvendelse af ejendommen.
Indtægterne skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, Se SL (statsskatteloven) § 4, litra b.
Sådanne indtægter skal for fysiske personer medregnes som personlig indkomst ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Se PSL (personskatteloven) § 3, stk. 1.
Bemærk
Indtægt ved udleje af den lejlighed i et tofamilieshus, som ejeren ikke bebor, medregnes som kapitalindkomst ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Se PSL (personskatteloven) § 4, stk. 1, nr. 6.
Lejeværdi af egen bolig efter statsskattelovens og ligningslovens regler, medregnes som personlig indkomst ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Se PSL (personskatteloven) § 3, stk. 1.
Bemærk
Udlejning af værelser i ejerens private bolig eller udlejning af boligen en del af indkomståret anses ikke for erhvervsmæssig virksomhed. Udlejning af fritidshuse, som ejeren også benytter, anses heller ikke for erhvervsmæssig virksomhed.
Der gælder andre regler for opgørelse af indtægter og udgifter ved udlejningen i disse tilfælde.
Se afsnit (C.H.3.4 Udlejning af privat bolig) om udlejning af privat bolig.
Periodisering
Den almindelige hovedregel er, at en indtægt skal medregnes ved indkomstopgørelsen på tidspunktet for den endelige retserhvervelse. Se afsnit (C.C.2.5.3.2.1 Retserhvervelsesprincippet) om retserhvervelsesprincippet.
For indtægter ved udleje af fast ejendom gælder i overensstemmelse hermed, at lejeindtægter skal medregnes ved indkomstopgørelsen for den periode, som lejen vedrører.
Dette gælder også, selv om lejen er forudbetalt for en flerårig periode, og selv om lejekontrakten er uopsigelig fra begge parters side.
En eventuel tinglysning af lejekontrakten er uden betydning for beskatningstidspunktet.
Se også
Se afsnit (C.H.3.2.2.2.1 Udlejning til slægtninge og lignende) om opgørelse af indtægter ved udlejning af fast ejendom til slægtninge og lignende samt opgørelse af værdien af bolig i egen ejendom, der skal medregnes ved indkomstopgørelsen.
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Skemaet viser relevante afgørelser på området:
| Afgørelse | Afgørelsen i stikord | Yderligere kommentarer |
| Landsretsdomme | ||
| SKM2012.362.VLR | En ejer påstod at være skattefri af lejeindtægter i henhold til lejekontrakt om en lejlighed, som han havde indgået med sin kæreste. Ejerens kæreste og hendes søn havde boet i lejligheden i 7½ måned, hvilket ikke var bestridt under sagen. Ejeren henviste til, at han selv havde beboet lejligheden i 10 måneder, og at lejekontrakten, der var fiktiv, var oprettet, for at kæresten kunne få boligstøtte. Ejeren havde ikke betalt ejendomsværdiskat af ejendommen. Retten fandt det ikke godtgjort, at ejeren reelt havde beboet lejligheden og kunne ikke lægge til grund, at lejeaftalen ikke havde nogen retlig realitet. Ejeren var derfor skattepligtig af lejen i henhold til lejeaftalen, jf. SL (statsskatteloven) § 4, litra b. | |
| Byretsdomme | ||
| SKM2011.38.BR | Byretten fandt, at lejeindtægter skulle periodiseres til den periode, som lejen vedrørte. Også regnskabsmæssigt skulle lejeindtægter periodiseres til den periode, som lejen vedrørte, jf. årsregnskabslovens § 13, stk. 1, nr. 6. Byretten bemærkede, at huslejens betalingstidspunkt ikke var afgørende. | |
| SKM2009.270.BR | Byretten fandt, at de afgivne forklaringer sammenholdt med en konkret bevisvurdering havde godtgjort, at lejer ved indgåelsen af en ny lejeaftale alene skulle betale ejeres omkostninger forbundet med den lejede ejendom svarende til en årlig lejeudgift på 17.326 kr. | |
| Landsskatteretskendelser | ||
| SKM2018.482.LSR | Ved ændring af en landbrugsejendoms vurderingsmæssige status til beboelse ansås ejendommen for hævet i virksomhedsordningen og overført til privat. Virksomhedsordningen kunne fortsat anvendes, idet klageren ansås for at drive erhvervsmæssig virksomhed med bortforpagtning. | |
| SKM2017.63.LSR | Landsskatteretten fandt bl.a., at udlejning af en bygning til ikke nærtstående var erhvervsmæssig. Lejeren skulle foretage forbedringer på det lejede og skulle som følge heraf ikke betale leje i to år. Værdien heraf for udlejer fastsattes til 10.000 kr. pr. år i medfør af statsskattelovens § 4 b. | |
| SKM2006.683.LSR | Der kunne ikke godkendes fradrag for forudbetalt husleje, da lejeperioden kun vedrørte indkomståret 2005. | |
| TfS 1986, 98 LSR | Ved en ejers køb af en ejendom blev ca. 50.000 kr. af købesummen berigtiget ved, at sælger forbeholdt sig lejeindtægten fra nogle garager i 13 år. Landsskatteretten fandt, at nedslagsbeløbet på 50.000 kr. måtte betragtes som forudbetalt leje, der skulle indtægtsføres over et til brugsretten svarende lejemål, dvs. med 1/13 pr. år. | |
| LSRM 1950, 32 LSR | En ejer, der fik udlagt en ejendom som arv, medregnede i sin indkomstopgørelse de faktisk indgåede lejebeløb for perioden fra arveudlægget til årets udgang med fradrag af den del, som vedrørte forudbetalt husleje for det følgende kalenderår. Uanset at regnskabet kun omfattede en del af året, skulle det indeholde samtlige indtægter, der vedrørte perioden. Da den forudbetalte husleje ikke havde påvirket driftsresultatet, skulle huslejen - efter omstændighederne samme beløb som ved årets udgang - indtægtsføres, uanset at der ved arveudlægget var betalt arveafgift af beløbet. | |
| LSRM 1942, 32 LSR | En husejer, der overtog en ejendom i løbet af et indkomstår, skulle ved opgørelsen af driftsresultatet for ejendommen for dette indkomstår på den ene side alene regne den lejeindtægt med, der refererede sig til hans ejertid, på den anden side alene føre de beløb for skatter, prioritetsydelser mv. til udgift, som det reelt havde påhvilet ham at udrede for den samme periode. |
,, Rigsrevisionens undersøgelse har vist, at der i knap halvdelen af klagesagerne ikke findes dokumentation for den afgørelse, som SKAT har truffet, og at et af hovedprincipperne inden for forvaltningsretten - officialprincippet - er tilsidesat. Det er i sådanne sager ikke muligt at vurdere, om SKAT har taget saglige hensyn i klagebehandlingen.
Rigsrevisionens beretning om den offentlige ejendomsvurdering, august 2013
Værelsesudlejning (hus og ejerlejlighed)
Værelsesudlejning (andelsbolig)
Skattefri avance ved salg af hus
Skattefri avance ved salg af ejerlejlighed