C.H.2.1.8.2 Afståelses- og anskaffelsessummen ved andre overdragelser end almindeligt salg/køb
Indhold
Afsnittet handler om afståelses- og anskaffelsessummen ved andre afståelser/erhvervelser end salg/køb i fri handel.
Afsnittet indeholder:
- Gave og arveforskud
- Overdragelser inden for "gaveafgiftskredsen"
- Arv og bodeling
- Overdragelser/erhvervelser mellem andre interesseforbundne parter
- Overdragelser fra en andelsboligforening til andelshaverne
- Overdragelse/erhvervelse på tvangsauktion
- Købe- og forkøbsrettigheder
- Hævd
- Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Gave og arveforskud
Afståelse og erhvervelse af fast ejendom som gave eller arveforskud sidestilles med salg og køb af fast ejendom. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 2, stk. 2, 1. og 2. pkt.
Når en afstået fast ejendom er erhvervet ved gave eller arveforskud/gaveoverdragelse, skal ejendommen som udgangspunkt anses for erhvervet til den værdi, der er lagt til grund ved beregningen af gaveafgift eller indkomstskat af erhvervelsen.
Hvis erhvervelsen hverken har været gaveafgiftspligtig eller indkomstskattepligtig, anvendes ejendommens handelsværdi på erhvervelsestidspunktet som udgangspunkt. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 3, stk. 1.
Når der ved afståelse af fast ejendom bliver givet en gave eller et arveforskud, betragtes den værdi, der lægges til grund ved beregningen af gaveafgift eller indkomstskat i forbindelse med overdragelsen, som afståelsessum.
Hvis gaven hverken er gaveafgiftspligtig eller indkomstskattepligtig, betragtes handelsværdien på overdragelsestidspunktet som afståelses- henholdsvis anskaffelsessum. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 3, stk. 2.
Bemærk
Skattemyndighederne har ikke mulighed for at fravige den værdiansættelse, der er godkendt til brug ved afgiftsberegningen, når den skattepligtige fortjeneste ved afståelsen skal opgøres. Se LSRM 1977, 103 LSR.
Eksempel: Tillæg til købesum eller gave til sælger?
En skatteyder havde betalt et beløb på 1.137.000 kr. for at indfri pantehæftelser i forbindelse med køb af sin tidligere svigermors landbrugsejendom. Spørgsmålet var, om beløbet var et tillæg til købesummen i skødet på 2.762.500 kr., eller det var en gave til den tidligere svigermor. Landsretten mente ikke, at beløbet var et tillæg til købesummen og lagde som byretten vægt på
- at købesummen både i det betingede og i det endelige skøde var angivet til 2.762.500 kr. af hvilket beløb, der blev beregnet stempelafgift
- tidspunktet for indgåelsen af aftalen om betaling af et yderligere beløb og indholdet af denne aftale
- at der efter handlen var taget udgangspunkt i købesummen i skødet både ved beregningen af sælgers fortjeneste og i regnskabet for et selskab, som han ejede halvdelen af.
Se SKM2009.763.VLR.
Overdragelser inden for "gaveafgiftskredsen"
Ved visse familieoverdragelser efter 15 pct.-reglen i værdiansættelsescirkulæret er det muligt at basere sig på kontantejendomsværdien ved den ejendomsvurdering, der senest er bekendtgjort for parterne i gaveoverdragelsen forud for overdragelsen, når gaveafgiften skal beregnes. Se CIR nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning.
Som udgangspunkt er ejendomsvurderingen først bekendtgjort, når den er blevet meddelt direkte til parten af Skattestyrelsen, fx pr. post, på oplysningsskemaet eller i årsopgørelsen. Skattestyrelsen accepterer dog, at skatteyderen ved disse familieoverdragelser kan anvende den nye ejendomsvurdering, så snart vurderingen er lagt på skat.dk/tastselv. Skatteyderen kan dog anvende den gamle ejendomsvurdering, hvis skatteyderen ønsker det, indtil skatteyderen modtager den nye vurdering fx på oplysningsskemaet/årsopgørelsen eller som særskilt udsendt.
►Se afsnit C.A.6.2.1 Gaveafgift. Gaveafgift, hvor disse overdragelser er beskrevet nærmere ligesom praksis herom fremgår. ◄
Bemærk
Ved salg af en ejerlejlighed, der på overdragelsestidspunktet var vurderet som "ikke fri" (fordi den var udlejet), men solgtes som "fri" til klagerens datter, der hidtil havde lejet lejligheden, skulle afståelsessummen fastsættes til markedsprisen, og parterne kunne derfor ikke anvende reglerne om /- 15 pct. af den senest offentliggjorte kontante ejendomsvurdering som overdragelsessum. Se SKM2010.242.LSR.
Ved salg af en ejerlejlighed, der er udlejet til en uafhængig tredjemand, og som på overdragelsestidspunktet er vurderet som "ikke fri", gælder, at afståelsessummen af den udlejede lejlighed ved salg til ejerens datter vil kunne opgøres som /- 15 pct. af den senest offentliggjorte kontante ejendomsværdi, uden at der beregnes gaveafgift.
Det er således en forudsætning for at anvende 15 pct.-reglen i værdiansættelsescirkulæret, at vurderingen af den faste ejendom på overdragelsestidspunktet svarer til ejendommens faktiske status (benyttelse) på dette tidspunkt.
Bemærk
For udenlandske ejendomme som nævnt i EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, nr. 11, kan en "ejendomsværdi", der er beregnet efter reglerne i EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4 b, stk. 2, nr. 1, anvendes på linje med den senest bekendtgjorte ejendomsvurdering efter vurderingsloven ved værdiansættelsen, se SKM2010.762.SKAT.
Tilbagekøbsklausul - hjemfaldsforpligtelse
Ved overdragelser inden for gaveafgiftskredsen efter værdiansættelsescirkulæret, hvor der tages udgangspunkt i den offentlige ejendomsværdi, skal den offentliggjorte ejendomsværdi anvendes. Denne værdi kan ikke korrigeres som følge af en pålagt hjemfaldsforpligtelse til kommunen. Se SKM2012.501.SR.
En hjemfaldsdeklaration, hvorved en kommune har betinget sig en tilbagekøbsret til en ejendom til en forud fastsat pris efter udløbet af et nærmere bestemt åremål, anses for en privatretlig servitut, hvis deklarationen ikke anses at forfølge byplanmæssige formål, men investeringsmæssige. Se TfS 1989, 640 LSR.
Den almindelige regel går ud på, at der ved vurderingen bortses fra de rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter, som hviler på ejendommen eller grunden, jf. EVL (ejendomsvurderingsloven) § 15, stk. 3. Begrundelsen for reglen er, at den private aftalefrihed ellers ville gøre det muligt for ejerne at påvirke vurderingen vilkårligt ved at pålægge deres ejendom eller grund værdiforringende byrder. Ejendomsvurderingen af en sådan ejendom er derfor den samme, som hvis den ikke var pålagt deklarationen.
Fra den almindelige regel gælder der dog den undtagelse, at der tages hensyn til privatretlige servitutter ved vurderingen, som er pålagt en ejendom eller et grundareal til fordel for en anden ejendom. Det gælder ved vurderingen af både den herskende og den tjenende ejendom. Efter ejendomsvurderingsloven tages der dog ikke hensyn til sådanne servitutter, hvis den tjenende og den herskende ejendom er ejet af samme ejer. Se bemærkningerne til forslag til ejendomsvurderingsloven, L 211 af 3. maj 2017.
Arv og bodeling
Afståelsessummen ved arv og bodeling mv. er nærmere beskrevet i afsnit (C.E) om beskatning ved dødsfald.
Overdragelser/erhvervelser mellem andre interesseforbundne parter
Ved overdragelse af fast ejendom mellem andre interesseforbundne parter end dem, der er omfattet af gavemiljøet, dvs. af værdiansættelsescirkulæret, skal afståelses- og anskaffelsessummen ansættes til ejendommens reelle handelsværdi på aftaletidspunktet. Se CIR nr. 185 af 17. november 1982.
Eksempel: Værdiansættelse ved overdragelse mellem selskab og hovedanpartshaverens søn
Sagen drejede sig om fastsættelse af handelsværdien af en fast ejendom i forbindelse med salget af ejendommen fra et selskab til hovedanpartshaverens søn. Sønnen havde indtil overdragelsen været lejer af ejendommen. Højesteret var enig i, at der ved vurderingen af ejendommens handelsværdi ikke skulle tages hensyn til lejemålet mellem sønnen og selskabet. Se SKM2005.137.HR.
Eksempel: Værdiansættelse ved overdragelse mellem selskab og eneanpartshaver
Ved salg af en ejerlejlighed fra et selskab til dets eneanpartshaver var lejligheden vurderet som "ikke fri", fordi den var udlejet til eneanpartshaverens sønner. Lejligheden kunne ikke sælges til den senest offentliggjorte ejendomsvurdering på salgstidspunktet, da denne var nedsat på grund af lejemålet til eneanpartshaverens sønner og derfor ikke gav et retvisende udtryk for lejlighedens handelsværdi ved salget. Den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering vil f.eks. ikke være retvisende, hvis værdien af ejerlejligheden er ansat under hensyn til, at ejendommen er udlejet, såfremt ejerlejligheden i realiteten er overdraget som fri. Se SKM2013.841.HR
I dommen lagde Højesteret vægt på, at det er handelsværdien, der er afgørende i forhold til værdiansættelse af ejendommen, når den overdrages til hovedaktionæren/hovedanpartshaveren.
Af dommens præmisser fremgår eksplicit, at ved bedømmelsen af, om salget af ejerlejligheden er sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet, kan der efter administrativ praksis som udgangspunkt lægges vægt på den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, men skattemyndighederne er ikke bundet af denne vurdering, hvis den ikke giver et retvisende udtryk for ejerlejlighedens handelsværdi ved salget.
Eksempel: Værdiansættelse ved overdragelse mellem selskab og hovedanpartshaver - mulighed for at fravige den offentlige vurdering
Et selskab ønskede at overdrage et sommerhus til selskabets hovedanpartshaver til den senest offentliggjorte ejendomsvurdering.
Der var enighed om, at hovedanpartshaveren og selskabet var interesseforbundne parter omfattet af LL (ligningsloven) § 2. Efter administrativ praksis kunne der ved bedømmelsen af, om et salg var sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet, som udgangspunkt anvendes den seneste offentlige ejendomsvurdering, men hverken skattemyndighederne eller parterne var bundet af denne vurdering, hvis den ikke gav et retvisende udtryk for handelsværdien ved aftalens indgåelse. Det var den part, der gjorde gældende, at den offentlige ejendomsvurdering ikke gav et retvisende udtryk for handelsværdien, som havde bevisbyrden for dette.
Højesteret fandt, at Skatteministeriet herefter havde godtgjort, at den senest offentliggjorte ejendomsvurdering ikke var et retvisende udtryk for sommerhusets handelsværdi. En overdragelse til den offentlige ejendomsvurdering var derfor ikke i overensstemmelse med armslængdeprincippet.
Da den offentlige ejendomsvurdering ikke var retvisende, havde SKAT været berettiget til skønsmæssigt at ansætte ejendommens handelsværdi. Højesteret fandt, at der ikke af selskabet var godtgjort et grundlag for at tilsidesætte SKATs skøn over handelsværdien.
Se SKM2019.74.HR
Eksempel: Værdiansættelse ved overdragelse fra hovedaktionærens selskab til hovedaktionærens børn
Ved salg af en ejerlejlighed fra et selskab til hovedaktionærens børn B og C skulle der ved værdiansættelsen ikke tages hensyn til at lejligheden var udlejet.
Lejligheden var på overdragelsestidspunktet udlejet til hovedanpartshavers barn B og en ekstern part. Af lejeaftalen fremgik, at udlejningen var tidsbegrænset og at lejemålet ophørte uden yderligere varsel den 1. juni 2017, hvis ikke der mellem lejer og udlejer var indgået en anden aftale inden da. Henset til den kortere delvise udlejning og muligheden for, at udlejer og lejer kunne indgå en aftale om opsigelse før den tidsbestemte lejeperiodes ophør, fandt Landsskatteretten ikke, at udlejningen til B og den eksterne part udgør en sådan byrde for B og C som købere, at dette ved værdiansættelsen af lejligheden i forbindelse med overdragelsen kunne medføre et nedslag i lejlighedens værdi. Se SKM2016.275.LSR.
Eksempel: Interesseforbundne parter og fastsættelsen af overdragelsessummen
Sagen drejede sig om, hvorvidt et sagsøgende selskab, H1 ApS, skulle beskattes af salg af en lejlighed til underpris til den ene af selskabets to anpartshaveres fraskilte ægtefælle, KA. Umiddelbart efter skilsmissen mellem anpartshaveren og KA erhvervede H1 ApS en lejlighed, som blev udlejet til KA, der samtidig fik en køberet til køb af lejligheden 4 år senere til et beløb på lige knap selskabets anskaffelsessum. På overdragelsestidspunktet i 2000 var ejendomsvurderingen 850.000 kr., mens overdragelsessummen efter køberetten kun var på 635.000 kr. Landsretten fandt, at når lejeaftalen og aftalen om køberetten blev indgået umiddelbart efter den ene anpartshaver og KA's skilsmisse, var der ikke tale om uafhængige parter skattemæssigt set. Da parterne ikke havde konkrete modstående interesser, og overdragelsessummen ikke var udtryk for handelsprisen, kunne skattemyndighederne derfor ansætte den skønnede overdragelsessum til markedsprisen, jf. EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 4, stk. 6. Landsretten fandt herefter, at skønnet over markedsværdien, som svarede til ejendomsvurderingen på overdragelsestidspunktet, godt kunne bruges i sagen. Se SKM2007.83.ØLR.
Eksempel: Modstående interesser ved etablering af interessentskab
Skatterådet bekræftede, at den ene part i et interessentskab, der omfattede driften af to landbrugsejendomme, den 1. oktober 2007 kunne overdrage sin del af interessentskabet til den anden part til de priser, som var aftalt i I/S-kontrakten fra den 1. oktober 2004. Skatterådet fandt, at der allerede ved etableringen af interessentskabet var modstående interesser hos de to parter. Som følge heraf blev aftalen om opløsning af interessentskabet anset for at være forretningsmæssigt velbegrundet, fordi aftalen gav den fortsættende part mulighed for at drive virksomheden på de oprindeligt aftalte vilkår. Se SKM2008.241.SR.
Overdragelser fra en andelsboligforening til andelshaverne
Udgangspunktet er, at overdragelse af en lejlighed til en andelshaver skal ske til lejlighedens handelsværdi.
Eksempel: Fastsættelse af købspris
I en konkret sag var der ikke en offentlig vurdering af ejendommen. Skatterådet fandt, at salgsprisen for en andelsbolig i den konkrete sag kunne fastsættes med udgangspunkt i foreningens købspris med tillæg af de udgifter, der havde været i forbindelse med konvertering af boligen fra andels- til ejerbolig. Se SKM2006.332.SR.
Eksempel: Overdragelse af lejligheder i andelsboligforening som ejerlejligheder
En andelsboligforening ønskede at udstykke foreningens ejendom og likvidere foreningen. Det skulle ske på en måde, så de enkelte andelshavere efterfølgende kunne eje en ejerbolig. På grund af ejerlejlighedslovens bestemmelser var det nødvendigt at sælge foreningens ejendom til et selskab, der stod for omdannelsen og det efterfølgende salg af de enkelte boliger til de tidligere andelshavere. Skatterådet fandt, at værdien af ejendommen skulle opgøres på baggrund af, at salget skete til et selskab med henblik på udstykning og salg som ejerboliger. SKAT tog ikke stilling til, om transaktionen var i strid med den boligretlige lovgivning. Se SKM2006.334.SR.
Overdragelse/erhvervelse på tvangsauktion
Når en ejendom bliver købt på tvangsauktion, skal anskaffelsessummen opgøres som det samlede beløb af
- den kontantomregnede budsum (herunder forfaldne ydelser samt påløbne renter indtil auktionstidspunktet)
- omkostninger
- forfaldne skatter
- ydelser med videre, som køberen betaler uden for budsummen.
Se Skd.1984.71.867.
Når en ufyldestgjort panthaver overtager ejendommen på tvangsauktion, opgøres den kontantomregnede anskaffelsessum som summen af kursværdien på auktionstidspunktet af restgælden af de overtagne prioriteter samt af panthaverens restfordring med tillæg af omkostninger.
Ved kursværdien af restfordringen forstås den faktiske kursværdi, der er fastsat under hensyn til, hvor stor en del af pantebrevet, der har sikkerhed inden for ejendommens handelsværdi.
Bemærk
Denne opgørelsesmetode kan ikke bruges ved afgørelsen af, om panthaveren har opnået hel eller delvis dækning af renterestancen på sit eget pantebrev. Se afsnit C.A.11.1.4 Beskatning, hvis skyldner ikke betaler renten.
Sælgers kontantomregnede afståelsessum opgøres på samme måde, selvom ejendommen på tvangsauktionen er overtaget af en ufyldestgjort panthaver. Afståelsessummen opgøres derfor også som den kontantomregnede budsum på auktionen med tillæg af de beløb, som køberen har overtaget uden for budsummen.
Der skal således foretages en kontantomregning af de prioriteter, der er indeholdt i budsummen. Se afsnit (C.H.2.1.9.3 Kontantomregning af anskaffelses- og afståelsessummen) om kontantomregning.
Køber har ikke ved overtagelsen af sælgers skyldige renter fradrag for renterne ved indkomstopgørelsen. De betalte renter indgår som et tillæg til anskaffelsessummen. Se TfS 1985, 745 LSR.
Hvis en pant- eller udlægshaver har købt ejendommen på tvangsauktion til en pris, der ikke gav fuld dækning for det skyldige beløb, kan pant- eller udlægshaveren gøre sit restkrav gældende som personlig fordring mod skyldneren eller andre. Domstolene (ikke fogedretten) kan i disse tilfælde dog nedsætte den personlige fordring efter bestemmelserne i RPL § 578. Dette kan efter bestemmelsen ske i det omfang, det ved senere salg af ejendommen eller på anden måde godtgøres, at auktionsbuddet stod i misforhold til ejendommens værdi. I denne situation vil pant- eller udlægshaverens anskaffelsessum blive forhøjet med et beløb, der svarer til nedsættelsen af restfordringen. Sælgerens afståelsessum vil blive tilsvarende forhøjet. Skatteansættelsen for afståelsesåret skal derfor eventuelt ændres.
Princippet i RPL § 578 kan efter omstændighederne også anvendes, når restfordringen nedsættes eller eftergives af en ufyldestgjort panthaver, selv om det er sket uden, at bestemmelsen udtrykkeligt er gjort gældende. Det er dog en forudsætning, at betingelserne for at anvende bestemmelsen er opfyldt. Er ejendommen videresolgt af panthaveren til en pris, der væsentligt overstiger budsummen, og restfordringen samtidig er nedsat eller eftergivet, peger det mod, at der er grundlag for at forhøje afståelsessummen ved salget af ejendommen på tvangsauktionen, selv om restfordringen ikke er nedsat efter RPL § 578. Se LSRM 1986, 21 LSR.
Eksempel: Afståelsessum for ejer ved panthavers efterfølgende salg af ejendommen til ejerens ægtefælle skulle ikke forhøjes
Et realkreditinstituts køb af en fast ejendom på tvangsauktion og efterfølgende salg af ejendommen til den tidligere ejers hustru for et noget højere beløb skulle ikke føre til en forhøjelse af det afståelsesvederlag, der var opnået ved auktionen, efter princippet i RPL § 578. Begrundelsen var, at budsummen ikke havde stået i tilstrækkeligt misforhold til ejendommens værdi på auktionstidspunktet. Se TfS 1987, 594 LSR.
Købe- og forkøbsrettigheder
Hvis en skatteyder erhverver en ejendom ved at udnytte en forkøbs- eller køberet, er overtagelsessummen den pris, der blev aftalt ved aftalen om køberetten (med tillæg af et eventuelt vederlag for køberetten). Det gælder, medmindre den økonomiske fordel ved at udnytte køberetten skal beskattes eller afgiftsberigtiges, fordi de implicerede parter har interessefællesskab (familieforhold, ansættelsesforhold, aktionær i relation til selskab mv.).
Det samme gælder, hvor sælgeren af en ejendom forbeholder sig en genkøbsret til hele eller en del af ejendommen til en forud fastsat pris, medmindre de konkrete omstændigheder fører til, at man fx på grund af den tidsmæssige sammenhæng anser aftalen om tilbagekøb for en omgåelse, og beregner fortjenesten som ved et delsalg. Se LSRM 1975, 34 LSR.
Se afsnit (C.H.2.1.6.2 Købe- og salgsretter med videre til fast ejendom) om købe- og salgsretter med videre til fast ejendom.
Hævd
Erhvervelse af fast ejendom ved hævd har ingen skattemæssige konsekvenser for erhververen. Når den ejendom (det areal), der er erhvervet ved hævd, afstås, indgår det i anskaffelsessummen med 0 kr., da der ikke er betalt for erhvervelsen.
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Skemaet viser relevante afgørelser på området:
►Bemærk at praksis vedrørende værdiansættelse efter 15-pct.-reglen i værdiansættelsescirkulæret fremgår af afsnit C.A.6.2.1 Gaveafgift.◄
| Afgørelse | Afgørelsen i stikord | Yderligere kommentarer |
| Højesteretsdomme | ||
| SKM2019.74.HR | Et selskab ønskede at overdrage et sommerhus til selskabets hovedanpartshaver til den senest offentliggjorte ejendomsvurdering. Der var enighed om, at hovedanpartshaveren og selskabet var interesseforbundne parter omfattet af LL (ligningsloven) § 2. Efter administrativ praksis kunne der ved bedømmelsen af, om et salg var sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet, som udgangspunkt anvendes den seneste offentlige ejendomsvurdering, men hverken skattemyndighederne eller parterne var bundet af denne vurdering, hvis den ikke gav et retvisende udtryk for handelsværdien ved aftalens indgåelse. Det var den part, der gjorde gældende, at den offentlige ejendomsvurdering ikke gav et retvisende udtryk for handelsværdien, som havde bevisbyrden for dette. Højesteret fandt, at Skatteministeriet havde godtgjort, at den senest offentliggjorte ejendomsvurdering ikke var et retvisende udtryk for sommerhusets handelsværdi. En overdragelse til den offentlige ejendomsvurdering var derfor ikke i overensstemmelse med armslængdeprincippet og kunne fraviges | Tidligere instans SKM2017.714.ØLR SKM2017.34.BR |
| SKM2013.841.HR | Et selskab erhvervede i 2002 en ejerlejlighed med henblik på at udleje den til eneanpartshaverens sønner. Lejemålet var ikke tidsbestemt og blev indgået med sædvanlige opsigelsesbegrænsninger for udlejer. I 2005 solgte selskabet lejligheden til faren for kr. 850.000,-. Lejligheden var på dette tidspunkt fortsat udlejet til sønnerne, men ejendomsvurderingen var nedsat, fordi ejerlejligheden var vurderet som "ikke fri". Spørgsmålet i sagen var, hvorvidt der ved vurderingen af handelsværdien af lejligheden skulle tages hensyn til lejemålet. Højesteret fastslog i modsætning til Landsskatteretten og landsrettens flertal, at udlejningen til sønnerne ikke kunne anses at udgøre en sådan byrde for faren, at lejemålet havde betydning for fastsættelsen af lejlighedens handelsværdi ved salget fra hans selskab til ham. Handelsværdien blev derfor fastsat til lejlighedens handelsværdi på salgstidspunktet, når der ses bort fra lejekontrakten. Konsekvensen heraf var, at selskabet skulle avancebeskattes og ikke havde lidt et fradragsberettiget tab, mens faren skulle udbyttebeskattes efter LL (ligningsloven) § 16 A. | Tidligere instans SKM2012.25.VLR |
| SKM2005.137.HR | Handelsværdi af lejlighed, der var behæftet med lejemål med køber. Et selskab havde afhændet en ejendom til underpris til eneanpartshaverens søn, og selskabet var blevet beskattet af prisdifferencen. Ejendommen var ved overdragelsen udlejet til sønnen. Der skulle ikke tages hensyn til lejemålet mellem selskabet og sønnen ved fastsættelsen af handelsværdien. | |
| SKM2003.338.HR | Gave ved overdragelse af ejendom mellem søskende. Interesseforbundne parter. En skatteyder havde overtaget broderens ejendom på tvangsauktion. Skatteyderen udlejede ejendommen til bolig for broderen og dennes familie. I lejekontrakten blev der indføjet en bestemmelse om, at broderen havde forkøbsret til ejendommen til samme pris, som skatteyderen havde givet for den med tillæg af betalte udgifter til vedligeholdelse og forbedringer samt tillæg for inflation. 4 år senere købte broderen ejendommen tilbage til den angivne pris. Da overdragelsessummen for ejendommen var aftalt mellem interesseforbundne parter, kunne den ikke uden videre lægges til grund som ejendommens reelle handelsværdi på overdragelsestidspunktet. | |
| Landsretsdomme | ||
| SKM2018.245.ØLR | Afståelsessum ved salg på tvangsauktion. Sagen omhandlede en række forskellige spørgsmål herunder den beløbsmæssige opgørelse af sagsøgerens genvundne afskrivninger i forbindelse med, at K/S'ets ejendom var blevet solgt på tvangsauktion. Landsretten udtalte, at reglerne om beskatning af genvundne afskrivninger er begrundet i, at det ved salg af et afskrivningsberettiget aktiv viser sig, om de i ejerperioden foretagne skattemæssige afskrivninger svarer til den reelle værdinedgang af det pågældende aktiv. Overstiger salgssummen således den nedskrevne værdi, har de foretagne skattemæssige afskrivninger været større end den faktiske værdiforringelse, og der foreligger en fortjeneste, som skal beskattes som genvundne afskrivninger, jf. AL (afskrivningsloven) § 21, stk. 1. Landsretten bemærkede herefter, at panthaveren havde godskrevet K/S’et hele den opnåede budsum ved opgørelsen af restfordringen over K/S’et, og at K/S’et derfor reelt havde modtaget en kontant købesum i form af nedskrevet gæld svarende til hele budsummen. K/S’ets gæld var således blevet nedbragt med den fulde budsum med tillæg af et beløb, som panthaveren havde betalt ud over budsummen. Landsretten tiltrådte på denne baggrund, at det var dette samlede beløb, som udgjorde det faktiske vederlag, som var afgørende for, om de foretagne skattemæssige afskrivninger havde været større end den faktiske værdiforringelse. Det var således korrekt, at SKAT havde opgjort de genvundne afskrivninger med udgangspunkt i den opnåede budsum. Landsretten bemærkede endvidere, at der ikke efter bevisførelsen var grundlag for at lægge en anden fordeling af grund- og ejendomsværdi til grund end den, der var anvendt af SKAT. | Tidligere instans SKM2017.290.BR |
| SKM2017.441.ØLR | Sagen drejede sig om, hvorvidt appellanterne 2 til 6, som anpartshavere i appellant 1, købte lejligheder ud af appellant 1 til underpris, og om skattemyndighederne derfor havde været berettiget til at korrigere handelsværdien, jf. EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 4, stk. 6. Landsretten fandt, at anpartshaverne og anpartsselskabet var interesseforbundne uden konkret modstående interesser. Da lejlighederne var overdraget til priser under handelsværdien, havde SKAT og Landsskatteretten med rette fastsat denne ved et skøn. Appellanterne havde ikke godtgjort, at Landsskatterettens skønsmæssige værdiansættelse var sket på et forkert grundlag eller havde medført et åbenbart urimeligt resultat. | Dommen stadfæster SKM2016.404.BR. |
| SKM2014.308.VLR | Hovedspørgsmålet i byretten var, om skatteyderenes fortjeneste fra salget af to sommerhuse var omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 8, stk. 2. | Tidligere instans SKM2013.246.BR og SKM2013.247.BR |
| SKM2009.763.VLR | Indfrielse af pantehæftelser og købesummens størrelse. Spørgsmålet var, om et beløb, der var betalt for at indfri pantehæftelser i forbindelse med køberen og hendes daværende ægtefælles køb af hendes tidligere svigermors landbrugsejendom, kunne anses for et tillæg til den i skødet angivne købesum. Landsretten fandt, at ejendommen var erhvervet til en højere pris end den, der fremgik af skøderne. | |
| SKM2007.83.ØLR | Køberet til underpris. Ikke modstående interesser. Sagen drejede sig om, hvorvidt et selskab skulle beskattes af fortjenesten ved salg af en ejendom til underpris til den ene anpartshavers fraskilte ægtefælle. Skattemyndighederne havde med rette skønnet over markedsprisen, fordi parterne ikke havde konkrete modstående interesser, og fordi overdragelsessummen ikke var udtryk for handelsprisen. Skønnet, der svarede til ejendomsvurderingen, kunne derfor bruges. Skatteministeriet frifundet. | |
| Skd. 1984.71.867 | Fradragsretten efter SL (statsskatteloven) § 6, stk. 1, litra e, og LL (ligningsloven) § 14, stk. 1, omfatter ikke prioritetsrenter og ejendomsskatter, som vedrører tiden før skatteyderens erhvervelse af ejendommen. Sådanne ydelser, der betales af erhververen, er en del af anskaffelsessummen. | |
| Byretsdomme | ||
| SKM2022.314.BR | Sagen vedrørte forhøjelse af personlig indkomst samt aktie- og sambeskatningsindkomst i forbindelse med salg af en lejlighed, som sagsøgeren købte af et selskab, hvori sagsøger var hovedanpartshaver, og som efter kort tids ejerskab blev videresolgt til en uafhængig tredjepart for en højere salgspris. Byretten fandt, at SKAT havde været berettiget til at foretage et skøn over lejlighedens handelsværdi, da der var enighed om, at sagsøger og selskabet var interesseforbundne parter omfattet af ligningslovens § 2, og at den offentlige ejendomsvurdering for den ideelle anpart af ejendommen ikke var retvisende. Byretten fandt, at sagsøgeren ikke havde godtgjort, at SKATs skøn var åbenbart urimeligt, navnlig henset til den opnåede pris efter sagsøgerens korte tids ejerskab. Sagen vedrørte desuden, hvorvidt sagsøgers fortjeneste ved salg af to lejligheder ikke skulle medregnes i sagsøgers skattepligtige indkomst efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1 (parcelhusreglen). Henset til bl.a. de tidsmæssige forhold og ejendommenes karakter, lagde byretten til grund, at de to lejligheder alene havde tjent som midlertidige opholdssteder. På den baggrund fandt retten, at sagsøgeren ikke havde godtgjort, at sagsøgers indflytning og ophold i de to lejligheder havde karakter af reel permanent beboelse. Fortjenesten ved salgene skulle derfor medregnes i sagsøgers skattepligtige indkomst, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1 . | |
| SKM2010.477.BR | Bestemmende indflydelse og skærpet bevisbyrde. Spørgsmålet var bl.a., om overdragelsen af en ejendom fra det sagsøgende selskab til de to øvrige sagsøgere var sket til underpris, jf. LL (ligningsloven) § 2. Da køberne havde haft en bestemmende indflydelse over selskabet, var bevisbyrden for, at ejendommen var solgt til markedsvilkår, skærpet. Retten fandt ikke, at sagsøgerne havde løftet denne bevisbyrde. Beskatning som udbytte. | |
| SKM2009.103.BR | Et selskab havde solgt en ejendom til selskabets hovedanpartshaver. Købesummen var i skødet fastsat til den senest kendte offentlige ejendomsvurdering på overdragelsestidspunktet. Da købesummen efter fradrag for afholdte udgifter lå mere end 15 pct. under den offentlige ejendomsvurdering, var skattemyndighederne berettigede til at fastsætte handelsværdien skønsmæssigt. Differencen blev anset som maskeret udlodning til hovedanpartshaveren. Den skønnede handelsværdi skulle også lægges til grund ved selskabets opgørelse af fortjenesten. | |
| Landsskatteretskendelser | ||
| SKM2016.275.LSR | Landsskatteretten fandt ikke grundlag for at tage hensyn til et tidsbegrænset lejemål med hovedaktionærens barn og dennes bekendte ved værdiansættelsen af en ejerlejlighed ved overdragelse fra selskab til hovedaktionærens børn. | |
| SKM2010.242.LSR | Overdragelsessum for ejerlejlighed til datter. Ved salg af en ejerlejlighed, der var vurderet som "ikke fri", men blev solgt som "fri" til klagerens datter, der hidtil havde lejet lejligheden, skulle afståelsessummen fastsættes til markedsprisen, og parterne kunne derfor ikke anvende reglerne om /- 15 pct. af den senest offentliggjorte kontante ejendomsværdi. | |
| TfS 1989, 640 LSR | Hjemfaldsforpligtelse. En tinglyst servitut om hjemfaldspligt til kommunen var ikke af en sådan karakter, at der skulle tages hensyn til den ved vurderingen. Retten henviste til, at hjemfaldspligten ifølge fast praksis ikke ansås for en offentligretlig byrde, uanset at tilbagekøbsretten hvilede på en aftale med en kommune. Vilkårene var i aftalen påtaget som led i en overdragelsesaftale, hvorunder kommunen optrådte som privatretlig aftalepartner. | |
| TfS1987, 594 LSR | Tvangsauktion, budsum og videresalg. En landbrugsejendom blev på tvangsauktion overtaget af en kreditforening for en budsum, der ikke gav fuld dækning. Selv om ejendommen senere blev solgt til skatteyderens hustru for et noget højere beløb, antoges det, at der ikke forelå et sådant misforhold mellem budsum og salgspris, at RPL § 578 kunne finde anvendelse. | |
| LSRM 1986, 21 LSR | Tvangsauktion, budsum og sparekasses overtagelse af gæld uden for budsum. Klager anset for skattepligtig af fortjenesten ved salget af ejendom på tvangsauktion. | |
| TfS 1985, 745 LSR | Ikke fradrag for overtagne renter. En skatteyder købte af en sparekasse en pantefordring i en landbrugsejendom og indtrådte i sparekassens rettigheder og pligter som brugelig panthaver herunder som rekvirent ved den forestående tvangsauktion. Han var højest bydende ved et auktionsmøde den 23. juli 1981, men auktionen blev udsat, og ejendommen blev først tilskødet ham for et højere bud ved anden auktion den 19. august 1981. Ved opgørelsen af ejendommens driftsresultat for 1981 kunne skatteyderen ikke fratrække udgifter til såsæd mv. afholdt i tiden fra den 4. maj - den 2. juli 1981, hvor ejendommen var taget til brugelig pant. Udgifter i forbindelse med inddrivelse af pantet kunne ikke fratrækkes som driftsudgifter, men måtte betragtes som et tillæg til købesummen. Endelig kunne renter, skatter mv. for tiden før anden auktion ikke fratrækkes, da skatteyderen først ved denne auktion var blevet ejer af ejendommen. | |
| LSRM 1981, 2 LSR | Gaveafgiftsgrundlag og anskaffelsessum. En gårdejer erhvervede i 1972 en landbrugsejendom fra sin far, delvist som gave. Efter en forpagtningskontrakt beholdt faderen indtægterne og brugen af ejendommen indtil juli 1974, hvorefter gaveafgiften skulle beregnes af den højere værdi på dette tidspunkt, jf. den nu ophævede § 5 b i arve- og gaveafgiftsloven. Ved afgiftsberigtigelsen blev ejendommens værdi væsentligt forhøjet i forhold til værdien i 1972, og skatteyderen havde i overensstemmelse hermed forhøjet afskrivningsgrundlaget for driftsbygningerne med disses andel af værdiforøgelsen. Landsskatteretten gav ham medhold. I konsekvens heraf burde værdien, der er anvendt ved gaveafgiftsberegningen, også anvendes som anskaffelsessum ved senere salg af ejendommen. | |
| LSRM 1978, 37 LSR | Yderligere vederlag. Det yderligere vederlag, der skulle betales til klagers mor for at opnå samtykke til salget, kunne fratrækkes ved opgørelsen af klagers afståelsessum. | |
| LSRM 1977, 103 LSR | Overdragelsessum og gaveafgift. Den ejendomsværdi, der var anvendt ved gaveafgiftsberegningen, kunne ikke ændres efter udløb af fristen på 3 måneder. | |
| LSRM 1975, 34 LSR | En gårdejer havde afhændet sin landbrugsejendom til kommunen, som samme dag tilbagesolgte ejendommens bygninger med et mindre jordtilliggende til ham. Gårdejeren havde undersøgt de skattemæssige konsekvenser inden for at undgå beskatning af særlig indkomst, hvilket havde betydning for prisfastsættelsen. Han havde aftalt med kommunen - der ønskede at købe ejendommens jordtilliggender - at ordne salget, så hele ejendommen blev solgt, men at han samtidig tilbagekøbte bygningerne og et mindre jordtilliggende. Landsskatteretten fandt, at gårdejeren kun havde afhændet ejendommens jordtilliggende. | |
| Skatterådet | ||
| SKM2017.587.SR | Skatterådet bekræftede, at en overdragelsessum på 28. mio. kr. kunne anses for retvisende udtryk for værdien i handel og vandel pr. 1. juli 2016 af ejendommen Y. Hermed var der taget højde for, at køber, som er interesseforbundet med sælger, havde erhvervet en hjemfaldspligt på ejendommen fra Københavns kommune, hvorefter køber kunne erhverve sig ejendommen med bygninger pr. 1. april 2020, for 200.000 kr. | |
| SKM2012.501.SR | Skatterådet kunne ikke bekræfte, at en ejer ved opgørelse af overdragelsessummen ved afståelse af en ejendom til sine sønner kunne se bort fra den del af grundværdien, som "tilfalder" kommunen pga. en tilbagekøbsklausul. Ejendommen kunne overdrages til handelsværdien eller til en værdi svarende til vurderingen /- 15 pct. | |
| SKM2012.356.SR | Skatterådet bekræftede, at en ejer i forbindelse med frivillig offentlig auktion ikke ville blive beskattet, som om hun havde solgt den del af de bortauktionerede ejendomme, som hun ejede i forvejen, hvis hun på auktionen købte de samlede ejendomme. Ikke beskatning. | |
| SKM2011.17.SR | Skatterådet tiltrådte ikke, at en dekort eller et yderligere vederlag i forbindelse med en aftale om en ejendomsoverdragelse fra hovedaktionær til hans selskab ikke havde andre skattemæssige konsekvenser end nedsættelse eller forøgelse af selskabets anskaffelsessum. Der blev statueret skattepligt for selskabet. | |
| SKM2008.241.SR | Interessentskab og modstående interesser. Den ene part i et interessentskab, der omfattede driften af to landbrugsejendomme, kunne den 1. oktober 2007 overdrage sin del af interessentskabet til den anden part til de priser, som var aftalt i I/S-kontrakten fra den 1. oktober 2004. Allerede ved etableringen af interessentskabet var der modstående interesser mellem de to parter. Derfor blev aftalen om opløsning af interessentskabet anset for at være forretningsmæssigt velbegrundet, da aftalen gav den fortsættende part mulighed for at drive virksomheden på de oprindeligt aftalte vilkår. | |
| SKM2007.58.SR | Overdragelsespris for ejerlejlighed til datter. En ejerlejlighed kunne overdrages til datteren til anskaffelsesprisen inklusiv forbedringsudgifter, fordi overdragelsessummen lå inden for /- 15 pct. af den senest offentliggjorte vurdering. Ved datterens overdragelse til forældrene af fortjeneste ved hendes videresalg, skulle hele fortjenesten medregnes i gaveafgiftsgrundlaget i det kalenderår, hvor datteren havde givet forældrene gaveløftet. | |
| SKM2006.334.SR | Omdannelse af andelsboliger til ejerlejligheder. En andelsboligforening ønskede at sælge foreningens ejendom til et nystiftet anpartsselskab, som herefter skulle udstykke ejendommen og sælge de enkelte ejerlejligheder til de oprindelige andelshavere. Efter salget af ejendommen skulle foreningen opløses og likvidationsprovenuet skulle udloddes til andelshaverne. Der blev taget stilling til de skattemæssige konsekvenser for henholdsvis foreningen, anpartsselskabet og de enkelte andelshavere. | |
| SKM2006.332.SR | Prisfastsættelse af andelsbolig. Ved fastsættelse af salgspris for andelsbolig kunne en andelsboligforening tage udgangspunkt i foreningens købspris med tillæg af udgifter betalt i forbindelse med konvertering af boligen fra andels- til ejerbolig. |
,, Rigsrevisionens undersøgelse har vist, at der i knap halvdelen af klagesagerne ikke findes dokumentation for den afgørelse, som SKAT har truffet, og at et af hovedprincipperne inden for forvaltningsretten - officialprincippet - er tilsidesat. Det er i sådanne sager ikke muligt at vurdere, om SKAT har taget saglige hensyn i klagebehandlingen.
Rigsrevisionens beretning om den offentlige ejendomsvurdering, august 2013
Værelsesudlejning (hus og ejerlejlighed)
Værelsesudlejning (andelsbolig)
Skattefri avance ved salg af hus
Skattefri avance ved salg af ejerlejlighed