C.H.2.1.6.15 Andelsboligforeninger med videre omfattet af SEL § 1, stk. 1, nr. 6
Indhold
Dette afsnit indeholder en beskrivelse af reglerne om beskatning af fortjeneste ved en andelsboligforenings afståelse af fast ejendom.
Afsnittet indeholder:
- Regel
- Undtagelse
- Opgørelse af skattepligtig andel af fortjenesten ved afståelse af ejendom, der har været anvendt delvist erhvervsmæssigt
- Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Regel
Foreninger, korporationer, stiftelser, legater og selvejende institutioner skal ved indkomstopgørelsen som udgangspunkt ikke medregne fortjeneste, der stammer fra afståelse af fast ejendom. Se SEL (selskabsskatteloven) § 1, stk. 1, nr. 6.
Undtagelse
Skattefritagelsen gælder dog ikke, hvis den afståede ejendom har tilknytning til erhvervsmæssig virksomhed. Se SEL (selskabsskatteloven) § 2, stk. 1, litra b.
Eksempel: Ejerforening var skattepligtig af fortjeneste ved salg af ejerlejlighed
En ejerforening bad om bindende forhåndsbesked på et spørgsmål, om det var ejerforeningen eller de enkelte medlemmer, der ville blive beskattet af en eventuel fortjeneste ved salg af en ejerlejlighed, der tilhørte ejerforeningen. Ligningsrådet fastslog indledningsvist, at ejerforeningen var et selvstændigt skattesubjekt, der var omfattet af SEL (selskabsskatteloven) § 1, stk. 1, nr. 6. Ligningsrådet fastslog dernæst, at ejerforeningen som tinglyst ejer af lejligheden ville blive betragtet som rette indkomstmodtager til en eventuel fortjeneste ved et salg. Da lejligheden havde været udlejet erhvervsmæssigt, ville fortjenesten være skattepligtig for ejerforeningen. Se SKM2003.240.LR.
Eksempel: Andelsboligforening var skattepligtig af fortjeneste ved salg af lejligheder til ikke medlemmer og fritaget for beskatning ved salg til medlemmer
Skatterådet fandt, at en andelsboligforening ville være skattepligtig af fortjeneste ved afståelse af udlejede lejligheder til ikke-medlemmer. Foreningen ville være skattefri efter SEL (selskabsskatteloven) § 1, stk. 5, af en eventuel fortjeneste ved salg af lejligheder til medlemmer af andelsboligforeningen. Se SKM2006.331.SR.
Eksempel: Fastsættelsen af prisen på andelsboliger, der overdrages til tidligere andelshavere som ejerboliger
Skatterådet udtalte i en konkret sag, at andelshavere, der ønsker at træde ud af en andelsforening og erhverve deres andelsboliger som ejerlejligheder, skal betale en købspris, der svarer til handelsværdien for boligerne. Prisen kan fastsættes af en uafhængig sagkyndig. Fastsættes der en pris, der er lavere end handelsværdien, vil andelshaverne som udgangspunkt blive beskattet af forskellen mellem handelsværdien og den aftalte pris. Se SKM2007.309.SR.
Opgørelse af skattepligtig andel af fortjenesten ved afståelse af ejendom, der har været anvendt delvist erhvervsmæssigt
Praksis på området er fastlagt i SKM2008.790.ØLR. Det fremgår af denne dom, at der ved fordelingen af avancen mellem den erhvervsmæssige anvendelse og den ikke-erhvervsmæssige anvendelse skal tages afsæt i arealet, og at der i den forbindelse skal opgøres et gennemsnit af den erhvervsmæssige anvendelse i ejertiden.
I Departementets kommentar til afgørelsen, som er offentliggjort i SKM2008.791.DEP, er det herudover anført, at der ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst kun skal henses til de lejligheder, som er overgået til andelsbasis efter ikrafttrædelsen af LOV nr. 374 af 18/5/1994 om ændring af forskellige skattelove.
Se også afsnit C.D.8.9.3.6 Overgang fra udlejet til anvendt af andelshaver
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Skemaet viser relevante afgørelser på området:
| Afgørelse | Afgørelsen i stikord | Yderligere kommentarer |
| SKM2008.790.ØLR | En andelsboligforening overgik til skattefri virksomhed. I forbindelse med ophørsbeskatningen skulle avancen på ejendommen fordeles mellem den erhvervsmæssigt anvendte og den ikke-erhvervsmæssigt anvendte del af ejendommen på baggrund af areal. Fordeling på baggrund af areal. | Se Departementets uddybende kommentarer i SKM2008.791.DEP |
| Landsskatteretten | ||
| SKM2007.462.LSR | En andelsboligforenings salg af ejendommens loftsetage blev betragtet som en delafståelse af ejendommen. Da ejendommen havde været og rent faktisk blev anvendt erhvervsmæssigt, ville en forholdsmæssig del af fortjenesten blive beskattet efter ejendomsavancebeskatningsloven. At den del af ejendommen, som blev afhændet, ikke blev anvendt erhvervsmæssigt, var uden betydning for beskatningen. Salg af loftsetage - delafståelse. | tidligere SKM2007.30.SR |
| Skatterådet og Ligningsrådet | ||
| SKM2007.309.SR | Prisfastsættelse på andelsboliger med ændret status. Andelshavere, der ønskede at træde ud af en andelsforening og erhverve deres andelsboliger som ejerlejligheder, skulle betale handelsværdien for boligerne. Prisen kunne fastsættes af en uafhængig sagkyndig. Blev der fastsat en pris, der var lavere end handelsværdien, ville andelshaverne som udgangspunkt blive beskattet af forskellen mellem handelsværdien og den aftalte pris. | |
| SKM2007.30.SR | En andelsboligforenings salg af ejendommens loftsetage blev betragtet som en delafståelse af ejendommen, fordi der ikke blev sondret mellem vertikal og horisontal afståelse. Da ejendommen havde været og rent faktisk blev anvendt erhvervsmæssigt, ville en forholdsmæssig del af fortjenesten blive beskattet efter ejendomsavancebeskatningsloven. At den del af ejendommen, som blev afhændet, ikke blev anvendt erhvervsmæssigt, var uden betydning for beskatningen. Salg af loftsetage - delafståelse. | |
| SKM2006.334.SR | En andelsboligforening ønskede at sælge foreningens ejendom til et nystiftet anpartsselskab, som herefter skulle udstykke ejendommen og sælge de enkelte ejerlejligheder til de oprindelige andelshavere. Efter salget af ejendommen skulle foreningen opløses og likvidationsprovenuet udloddes til andelshaverne. Skatterådet blev bedt om at give bindende svar på de skattemæssige konsekvenser for både foreningen, anpartsselskabet og de enkelte andelshavere. Ved besvarelsen af spørgsmålene forudsatte Skatterådet, at transaktionerne ikke var i strid med den boligretlige lovgivning. Der blev derfor ikke taget stilling til spørgsmålet om lovlighed. Salg af ejerlejligheder til tidligere andelshavere. | |
| SKM2006.331.SR | Andelsboligforening var ikke skattepligtig af et provenu, der var opnået i forbindelse med salg af boliger til foreningens to andelshavere. Derimod var foreningen skattepligtig ved afståelse af ejerlejligheder til ikke-medlemmer. Skattepligtsspørgsmål. | |
| SKM2003.240.LR | Spørgsmålet var, om ejerforeningen eller de enkelte medlemmer ville blive beskattet af dels en eventuel fortjeneste ved salg af en ejerlejlighed, der tilhørte ejerforeningen, dels af renteindtægter fra ejerforeningens almindelige likviditet og reserveopsparing. Skattepligtsspørgsmål. |
,, Rigsrevisionens undersøgelse har vist, at der i knap halvdelen af klagesagerne ikke findes dokumentation for den afgørelse, som SKAT har truffet, og at et af hovedprincipperne inden for forvaltningsretten - officialprincippet - er tilsidesat. Det er i sådanne sager ikke muligt at vurdere, om SKAT har taget saglige hensyn i klagebehandlingen.
Rigsrevisionens beretning om den offentlige ejendomsvurdering, august 2013
Værelsesudlejning (hus og ejerlejlighed)
Værelsesudlejning (andelsbolig)
Skattefri avance ved salg af hus
Skattefri avance ved salg af ejerlejlighed