Afgørelse

Afgørelsen i stikord

Yderligere kommentarer

Højesteretsdomme

Et selskab ønskede at overdrage et sommerhus til selskabets hovedanpartshaver til den senest offentliggjorte ejendomsvurdering. kr. Den offentlige vurdering af sommerhuset var ikke blot baseret på handelspriser i det grundværdiområde, i hvilket sommerhuset var beliggende, og som kun omfattede ejendomme i første række til havet, men inddrog også salgspriser for ejendomme i andre grundværdiområder, som ikke lå i første række.

Grundlaget for vurderingen gjorde det dermed i sig selv usikkert, om den offentlige ejendomsvurdering var et retvisende udtryk for handelsprisen. Hertil kom, at de oplysninger vedrørende fire ejendomme i samme grundværdiområde, som SKAT havde lagt vægt på, viste salgs- og udbudspriser med betydeligt højere kvadratmeterpriser end den kvadratmeterpris, som den offentlige ejendomsvurdering medførte, ligesom priserne lå en del højere end den kvadratmeterpris, som fulgte af en vurdering, som SKATs Ejendomsvurdering havde foretaget.

De yderligere oplysninger om andre ejendomme, som var fremlagt for domstolene, underbyggede yderligere, at en værdiansættelse baseret på den offentlige ejendomsvurdering, ikke svarede til, hvad handelsprisen for sommerhuset måtte antages at være. Skatteministeriet havde herefter godtgjort, at den senest offentliggjorte ejendomsvurdering ikke var et retvisende udtryk for sommerhusets handelsværdi. En overdragelse til den offentlige ejendomsvurdering var derfor ikke i overensstemmelse med armslængdeprincippet.

Da den offentlige ejendomsvurdering ikke var retvisende, havde SKAT været berettiget til skønsmæssigt at ansætte ejendommens handelsværdi. Højesteret fandt, at der ikke af selskabet var godtgjort et grundlag for at tilsidesætte SKATs skøn over handelsværdien. 

Et selskab erhvervede i 2002 en ejerlejlighed for 1.895.871 kr. med henblik på at udleje den til eneanpartshaverens sønner. Lejemålet var ikke tidsbestemt og blev indgået med sædvanlige opsigelsesbegrænsninger for udlejer. I 2005 solgte selskabet lejligheden til faren for kr. 850.000,-. Lejligheden var på dette tidspunkt fortsat udlejet til sønnerne.

Spørgsmålet i sagen var, hvorvidt der ved vurderingen af handelsværdien af lejligheden skulle tages hensyn til lejemålet. I så fald var der enighed om, at værdien udgjorde 850.000 kr. Der var også enighed mellem parterne om, at værdien af lejligheden udgjorde 2.600.000 kr., hvis der ikke skulle tages hensyn til lejemålet.

Højesteret fastslog i modsætning til Landsskatteretten og landsrettens flertal, at udlejningen til sønnerne ikke kunne anses at udgøre en sådan byrde for faren, at lejemålet havde betydning for fastsættelsen af lejlighedens handelsværdi ved salget fra hans selskab til ham. Handelsværdien blev derfor fastsat til lejlighedens handelsværdi på salgstidspunktet, når der ses bort fra lejekontrakten. Konsekvensen heraf var, at selskabet skulle avancebeskattes og ikke havde lidt et fradragsberettiget tab, mens faren skulle udbyttebeskattes efter LL (ligningsloven) § 16 A.

SKM2007.153.HR

Et selskab solgte i 2000 en ejendom til hovedaktionærens ægtefælle for 1.550.000 kr. Ejendommens opførelsesomkostninger beløb sig til 3.023.223 kr.

Højesteret udtalte, at når et selskab opfører et hus til privat brug for hovedaktionæren, under afholdelse af udgifter, som ikke modsvares af en tilsvarende forøgelse af ejendommens markedsværdi, og hvor selskabet i sammenhæng hermed sælger ejendommen til hovedaktionæren for markedsprisen, foreligger der en udlodning, med mindre aktionæren godtgør, at selskabets afholdelse af udgifter ud over hvad et salg på markedsvilkår kan indbringe, er sket i selskabets interesse. Differencen blev anset som maskeret udlodning.       

SKM2005.137.HR

Et selskabs faste ejendom blev solgt til hovedanpartshaverens søn. Ejendommen var indtil overdragelsen udlejet til sønnen. Der medvirkede ikke en mægler ved handlen. Ved vurderingen af ejendommens handelsværdi skulle der ikke tages hensyn til lejemålet mellem sønnen og selskabet samt til de omkostninger, der ville have været, hvis ejendommen var blevet solgt til tredje mand. Ejendommen ansås for solgt til underpris. Selskabets indkomst blev forhøjet med forskellen mellem værdien ansat efter syn og skøn og den faktiske handelsværdi. Forskellen blev anset som maskeret udlodning.

SKM2003.385.HR

Skatteyderen var direktør, eneste ansatte og samtidig tegningsberettiget i selskabet. Han foretog alle dispositioner vedrørende selskabet, herunder salget af den faste ejendom, ligesom han på selskabets vegne underskrev transporterklæringen, hvorefter provenuet ved salget af ejendommen skulle udbetales til ham. Der var ikke fremlagt bevis for, at skatteyder ikke var ejer af anparterne samt for at provenuet var videregivet til den påståede anpartshaver. Provenuet fra salget af ejendommen blev betragtet som maskeret udlodning.

TfS 1999, 463 HR

Skatteyderens ægtefælle erhvervede i februar 1988 en erhvervsejendom for 686.000 kr. I april 1989 solgte hun ejendommen til et selskab, hvor skatteyderen var hovedaktionær for 1.048.000 kr. Den offentlige ejendomsvurdering pr. 31. december 1988 udgjorde 670.000 kr. Forskellen mellem salgssummen og den offentlige ejendomsvurdering 378.000 kr. blev anset som maskeret udlodning for skatteyder. Landsret og Højesteret fandt, at overdragelsessummen for ejendommen, var aftalt mellem interesseforbundne parter, og ikke uden videre kunne lægges til grund som den reelle handelsværdi. Maskeret udlodning.

Landsretsdomme

SKM2020.154.ØLR

Sagen drejede sig om opgørelsen af handelsværdien ved overdragelsen af en lejlighed fra et selskab til selskabets eneejer, jf. ligningslovens § 2. Lejligheden var udlejet til uafhængige parter på overdragelsestidspunktet. SKAT havde i et bindende svar ansat handelsværdien til kr. 3.250.000.

Spørgsmålet i ankesagen var, om lejemålet kunne anses for at udgøre en sådan byrde, at handelsværdien skulle fastsættes til et lavere beløb end de 3.250.000 kr. Under sagen for landsretten blev der afholdt syn og skøn over lejlighedens værdi. Ved det foretagne syn og skøn blev lejlighedens værdi anslået til ca. 2,7 mio. kr.

Landsretten fastslog, at skønserklæringens værdiansættelse ikke kunne lægges til grund på grund af usikkerhederne i vurderingen. Landsretten fandt herefter, at lejemålet ikke kunne anses for at have været en sådan byrde for eneejeren, at handelsværdien skulle fastsættes til et lavere beløb end de 3.250.000 kr. Landsretten lagde i den forbindelse bl.a. vægt på, at lejemålet var omfattet af reglerne om fri lejefastsættelse, at selskabets ejer selv havde fastsat lejens størrelse og selv havde fundet lejerne til lejligheden.

SKM2017.441.ØLR

Sagen drejede sig om, hvorvidt appellanterne 2 til 6, som anpartshavere i appellant 1, købte lejligheder ud af appellant 1 til underpris, og om skattemyndighederne derfor havde været berettiget til at korrigere handelsværdien, jf. EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 4, stk. 6.

Landsretten fandt, at anpartshaverne og anpartsselskabet var interesseforbundne uden konkret modstående interesser. Da lejlighederne var overdraget til priser under handelsværdien, havde SKAT og Landsskatteretten med rette fastsat denne ved et skøn.

Appellanterne havde ikke godtgjort, at Landsskatterettens skønsmæssige værdiansættelse var sket på et forkert grundlag eller havde medført et åbenbart urimeligt resultat.

Landsretten tog ikke stilling til et spørgsmål om anvendelsen af LL (ligningsloven) § 2, stk. 5, jf. SFL (skatteforvaltningsloven) § 48.

SKM2017.264.ØLR

Appellanten solgte sin ejendom for 24 mio. kr. til et selskab, hvori han var hovedaktionær. På baggrund af bl.a. en skønserklæring var det Skatteankenævnets vurdering, at ejendommens reelle handelsværdi på overdragelsestidspunktet var 22 mio. kr. Appellanten blev derfor beskattet af forskellen på 2 mio. kr. som maskeret udbytte, jf. LL (ligningsloven) § 2, jf. § 16 A. Landsretten lagde afgørende vægt på skønserklæringen, som havde vurderet ejendommens handelsværdi til 22 mio. kr. Vurderingen blev støttet af en vurdering fra R3 og det forhold, at ejendommen forgæves havde stået til salg for 24 mio. kr. i mere end 3 ½ år. Heroverfor havde appellanten ikke godtgjort, at Skatteankenævnets vurdering hvilede på et væsentligt forkert grundlag eller var væsentligt fejlbehæftet.

Navnlig henset til, at handelen var indgået mellem interesseforbundne parter, kunne afvigelsen på 2 mio. kr., svarende til 9,1 % af den skønnede handelsværdi, ikke anses for så ubetydelig, at det afskar fra en skattemæssig korrektion.

SKM2010.124.ØLR

Et selskab solgte en ejendom til selskabets hovedaktionær til handelsværdien og selvangav på denne baggrund et tab. Spørgsmålet var, om overdragelsessummen i stedet skulle fastsættes til kostprisen. Landsretten fandt på grundlag af en syns- og skønserklæring vedrørende en mangelssag, at de udgifter, som selskabet havde afholdt til nedrivning af den eksisterende ejendom og opførelse af et nyt hus, var afholdt i hovedaktionærens interesse til opfyldelse af dennes private behov. Det var derfor berettiget, at selskabets afståelsessum var korrigeret.

SKM2007.83.ØLR

Et selskab havde to hovedaktionærer. Selskabet erhvervede i 1996 en ejendom, som umiddelbart efter blev udlejet til den ene aktionærs tidligere ægtefælle. Samtidig blev der indgået en køberetsaftale til ejendommen med den tidligere ægtefælle, til en pris der stort set svarende til købsprisen for ejendommen. Aftalerne blev indgået umiddelbart efter skilsmissen. Denne blev udnyttet umiddelbart før den udløb ca. 4 år senere. Landsretten fandt, at da lejeaftalen og køberetsaftalen var indgået umiddelbart efter skilsmissen, var der ikke tale om uafhængige parter. Landsretten fandt, at der var sket et salg til underpris. Handelsværdien blev fastsat til ejendomsvurderingen på overdragelsestidspunktet, og selskabet blev beskattet af fortjenesten. Forskellen blev anset som maskeret udlodning.

SKM2002.466.ØLR

Et selskab solgte en grund til de to hovedaktionærer for 1,8 mio. kr. svarende til seneste ejendomsvurdering. Ca. et år senere solgte hovedaktionærerne grunden videre til tredjemand for 4,5 mio. kr. Tredjemand havde før selskabets salg til de to aktionærer rettet henvendelse til selskabet vedr. et evt. køb af grunden. Landsretten anså det ikke for bevist, at hovedaktionærerne på overdragelsestidspunktet havde haft en i særlig grad underbygget forventning om, at grunden efterfølgende ville kunne overdrages til den senere erhverver til den væsentlig højere købesum. Der forelå ikke maskeret udlodning.   

TfS 2001, 64 ØLR

Hovedaktionæren i et selskab ejede en ejendom, som blev anvendt som sommerhus. Ejendommen blev solgt til hovedaktionærens selskab. Købesummen udgjorde kr. 3.700.000. Umiddelbart forud for overdragelsen blev der givet tilladelse til, at ejendommen kunne anvendes til helårsbolig. Skyldrådet besigtigede ejendommen og vurderede handelsprisen til kr. 2.000.000. Ejendommen blev 5 år senere solgt til kr. 3.000.000. Overprisen på 1.700.000 blev anset som maskeret udlodning.        

TfS 1999, 805 VL

Et selskab havde afholdt en række ombygningsudgifter på en ejendom tilhørende eneaktionæren. Der var tale om varige forbedringsudgifter. En skønsmæssig andel af ombygningsudgifterne blev anset som maskeret udlodning til eneaktionæren. Konsulenthonorar indtægtsført i selskabet for arbejde udført af eneaktionærens datter blev ikke anset som maskeret udlodning til eneaktionæren. Maskeret udlodning.

TfS 1996, 426 ØLR

Et selskab overdrog ved to skøder af 29.06.1984 to ejendomme til selskabets hovedaktionær. Overtagelsesdatoen var fastsat til 01.01.1984. Landsretten fandt ikke, at der var holdepunktet for at antage, at aftalen om overdragelsen af ejendommene var indgået på et tidspunkt, der lå før skødedatoen. De kontantomregnede købesummer afveg mere end 15 pct. fra kontantejendomsværdien pr. 01.04.1984. Landsretten fandt at differencen mellem og den af Statsdirektoratet fastsatte handelsværdi pr. 29.06.1984, måtte anses som maskeret udlodning.

Beskatningstidspunktet

TfS 1990, 367 ØL

Et anpartsselskab der opførte typehuse, opførte et parcelhus på en grund tilhørende anpartshaverens fraseparerede ægtefælle. I aftalen var der garanteret en bruttoydelse på max. 4.900 kr. På grundlag heraf blev der givet et nedslag i byggeprisen, der medførte at selskabet fik underskud på byggeriet. Selskabets indkomst blev forhøjet med underskuddet. Det samme gjorde eneanpartshaverens fraseparerede hustrus indkomst. Underskuddet blev samtidig beskattet som maskeret udlodning.

Trippelbeskatning

Byretsdomme

Sagsøgerens selskab havde erhvervet og opført en privat beboelsesejendom, der umiddelbart efter færdiggørelsen blev udlejet til sagsøgerens datter og svigersøn. Kort tid efter opførelsen blev ejendommen solgt til sagsøgeren til omtrent 2/3 af selskabets kostpris. Det var ubestridt, at salgsprisen udgjorde den daværende markedspris for ejendommen. 

Retten fandt med henvisning til en række konkrete omstændigheder i sagen, at selskabets erhvervelse og opførelse af ejendommen i realiteten var sket for at tjene til bolig for sagsøgerens datter og svigersøn eller sagsøgeren selv. 

Under de foreliggende omstændigheder kunne det ikke tillægges betydning, at der i perioden, hvor huset var opført, generelt havde været et fald i priserne på ejendomsmarkedet. Endvidere kunne det ikke føre til et andet resultat, at sagsøgeren var frifundet for et strafferetligt ansvar for dispositionen. 

Sagsøgeren skulle derfor udbyttebeskattes af differencen mellem salgsprisen og kostprisen, jf. den praksis der følger af U.2007.1214H, og Skatteministeriet blev med henvisning hertil frifundet.

Sagsøgeren solgte i juni 2011 en ejendom, som han beboede, til sit selskab. Inden salget var der igangsat en ombygning. Udgifterne til ombygningen blev afholdt af selskabet efter salget, og spørgsmålet var, om selskabets afholdelse af udgifterne udgjorde maskeret udlodning for sagsøgeren. Det var endvidere spørgsmålet, om ejendommen, der på salgstidspunktet var vurderet til 9,5 mio. kr., og blev solgt for 19 mio. kr., var solgt til overpris til selskabet. Det daværende SKAT skønnede, at handelsværdien var 15,4 mio. kr. Ifølge et under sagen afholdt syn og skøn udgjorde ejendommens værdi 17,5 mio. kr. 

Retten fandt, at selskabets afholdelse af ombygningsudgifterne var sket i sagsøgerens interesse, og at der forelå maskeret udlodning.

Retten fandt endvidere, at sagsøgeren ikke havde godtgjort, at SKATs skøn på 15,4 mio. kr. skulle tilsidesættes. Der blev herved lagt væsentlig vægt på, at ejendommen blev solgt med tab i 2019. Sagsøgeren var derfor også skattepligtig som maskeret udlodning af forskellen mellem købesummen og den af SKAT skønnede handelsværdi.

Skatteministeriet blev herefter frifundet.

Sagen angik, om overdragelsen af en fast ejendom mellem interesseforbundne selskaber var sket til ejendommens værdi i fri handel. Ejendommen var overdraget for 10 mio. kr., og den offentlige ejendomsvurdering var på dette tidspunkt 13 mio. kr. Baseret på den offentlige ejendomsvurdering skønnede skattemyndighederne, at ejendommens værdi i fri handel var 13 mio. kr. og udlodningsbeskattede herefter ejeren af overdragerselskabet med 3 mio. kr.

Retten fandt, at det påhvilede ejeren at føre bevis for, at dette skøn hviler på et forkert grundlag, er mangelfuldt, eller at skønnet har ført til et åbenbart urimeligt resultat. Under sagen blev der indhentet en skønserklæring, hvorefter ejendommen vurderedes at være 10,9 mio. kr. værd i fri handel. På baggrund af skønserklæringen fandt retten, at det var godtgjort, at den offentlige ejendomsvurdering oversteg handelsværdien, og at skattemyndighedernes skøn havde ført til et åbenbart urimeligt resultat, der væsentligt afveg fra skønsmandens vurdering.

Da skattemyndighederne ikke havde haft lejlighed til at tage stilling til, om skattemyndighederne på dette grundlag mente, at den faktiske overdragelsessum skulle erstattes med en skønsmæssig værdiansættelse, blev ejerens hjemvisningspåstand taget til følge.

SKM2010.477.BR

Overdragelsen af en ejendom fra et selskab til selskabets anpartshavere var sket til underpris, jf. LL (ligningsloven) § 2. Da køberne havde udøvet en bestemmende indflydelse over selskabet, var bevisbyrden for, at ejendommen var solgt til markedsvilkår, skærpet. Retten fandt ikke, at sagsøgerne havde løftet denne bevisbyrde. Retten fastslog, at begge køberes andele af differencen mellem den ansatte handelsværdi og den faktisk aftalte overdragelsespris skulle beskattes som udbytte, jf. LL (ligningsloven) § 16 A. Maskeret udlodning

Landsskatteretskendelser

SKM2016.275.LSR

Landsskatteretten fandt ikke grundlag for at tage hensyn til et tidsbegrænset lejemål med hovedanpartshaverens barn og dennes bekendte ved værdiansættelsen af en ejerlejlighed ved overdragelse fra selskab til hovedanpartshaverens børn.

TfS 1996, 512 LSR

En ejendom gennemgik en større ombygning, umiddelbart før den blev overdraget til hovedaktionæren. Landsskatteretten fandt, at ejendommen under disse omstændigheder ikke kunne godkendes overdraget for en værdi, der var mindre end ejendomsværdien + kostprisen for ombygningen. Maskeret udlodning.

TfS 1996, 473 LSR

Et selskab havde i 1985-86 ladet opføre et parcelhus til bolig for hovedaktionæren for 4,45 mio. kr. Ejendommen var ved offentlig ejendomsvurdering pr. 1/1 1994 ansat til 2,6 mio. kr. Hovedaktionæren ønskede at overtage ejendommen til ejendomsvurderingen -15 pct. Ligningsrådet havde ved bindende forhåndsbesked godkendt en overtagelsesværdi på 3,5 mio. kr. (TfS 1994, 852). Under hensyn bl.a. til den tidsmæssige afstand mellem opførelse og salg fandt Landsskatteretten ikke anledning til at fravige de almindelige regler angivet i ligningsvejledningen og godkendte derfor den aftalte overtagelsessum.

Skatterådet

SKM2003.93.LR

LR blev forespurgt til hvilken pris, et selskab kunne overdrage sin ejendom til hovedaktionæren. Hele ejendommen var udlejet dels til hovedaktionæren dels til et andet selskab ejet af hovedaktionæren, henholdsvis til beboelse og liberalt erhverv. Ejendommen var ikke en typisk udlejningsejendom. Idet lejekontrakterne var indgået mellem interesseforbundne parter, skulle der ses bort fra disse ved vurderingen af handelsværdien. Ejendommen kunne i det konkrete tilfælde overdrages til seneste ejendomsværdi.

SKM2001.74.LR

En hovedaktionær havde et år tidligere overdraget sin ejendom til selskabet for kr. 1.700.000. Selskabet havde afholdt renoveringsudgifter på ejendommen for kr. 3.500.000. Ligningsrådet blev forespurgt om hvorvidt selskabet kunne overdrage ejendommen til hovedanpartshaveren til kr. 2.350.000. Ligningsrådet udtalte, at en overdragelsespris under kostprisen for ejendommen på kr. 5.200.000 ville blive anset som maskeret udlodning til hovedaktionæren. Ligningsrådet henså til, at afholdelsen af forbedringsudgifterne og det efterfølgende tilbagesalg til hovedaktionæren, var sket for at varetage hans personlige interesser. Maskeret udlodning.            

TfS 1994, 478 LR

Et selskab havde erhvervet en grund, hvorpå der blev opført et enfamiliehus. Huset skulle sælges til hovedanpartshaveren. LR udtalte, at en overdragelsessum der lå under de udgifter, som selskabet havde afholdt til køb af grund, nedrivning af et eksisterende træhus samt opførelsesudgifter for det nye hus, ville blive betragtet som maskeret udlodning til hovedanpartshaveren. Maskeret udlodning