C.H.3 Løbende indtægter og udgifter ved fast ejendom

Dette afsnit handler om:

• Ejendomsværdiskat af bolig i egen ejendom (C.H.3.1)
• Statsskattelovens regler om lejeværdi af egen bolig (C.H.3.2)
• Udleje af privat bolig (C.H.3.3)
• Udleje af sommerhus, som ejeren også selv benytter (C.H.3.4)
• Mindre udlejningsejendomme (C.H.3.5)
• Erhvervsejendomme (C.H.3.6).

C.H.3.1 Ejendomsværdiskat af bolig i egen ejendom

Indhold

Dette afsnit handler om:

• Ejendomsværdiskattelovens baggrund, formål og historik (C.H.3.1.1)
• Hvem skal betale ejendomsværdiskat? (C.H.3.1.2)
• Hvilke ejendomme skal der betales ejendomsværdiskat af? (C.H.3.1.3)
• Hvornår skal der betales ejendomsværdiskat (C.H.3.1.4)
• Hvordan beregnes ejendomsværdiskatten (C.H.3.1.5).

C.H.3.1.1 Ejendomsværdiskattens baggrund, formål og historik

Indhold

Afsnittet indeholder:

• Baggrund og formål
• Historikskema.

Baggrund og formål

Ejendomsværdiskatten blev indført fra og med indkomståret 2000. Reglerne står i lovbekendtgørelse nr. 912 af 22. august 2008 med senere ændringer.

Lejeværdi af bolig i egen ejendom efter statsskattelovens og ligningslovens regler blev afskaffet for hovedparten af ejerboliger, fx parcelhuse, ejerlejligheder, stuehuse mv., da ejendomsværdiskatteloven blev vedtaget.

Til gengæld blev der indført ejendomsværdiskat på ejerboliger med udgangspunkt i 10 promille af ejendomsværdien. Ejendomsværdiskatten er ikke en indkomstskat.

Lejeværdi af bolig i egen ejendom efter statsskattelovens regler fastsættes stadigvæk i visse tilfælde, bl.a. hvis en ejer bor i en af lejlighederne i sin udlejningsejendom, hvor ejendomsværdien ikke er fastsat individuelt for den enkelte lejlighed.

Statsskattelovens regler om, at en ejer skal beskattes af værdien af bolig i egen ejendom, gælder derfor fortsat. Se SL § 4 litra b, 2. pkt.

Men der skal ikke beregnes lejeværdi af bolig i egen ejendom efter statsskattelovens regler, hvis ejendommen er omfattet af ejendomsværdiskatteloven. I stedet skal ejeren betale ejendomsværdiskat. Det står direkte i EVSL § 1, stk. 1. Se også LL § 15 A.

Historikskema

Der er inden for de senere år sket følgende lovændringer mv.:

C.H.3.1.2 Hvem skal betale ejendomsværdiskat?

Indhold

Dette afsnit beskriver, hvem der skal betale ejendomsværdiskat.

Afsnittet indeholder:

• Hovedregel
• Undtagelse
• Ejere, der skal betale ejendomsværdiskat
• Dødsboer.

Hovedregel

Ejere af ejendomme, hvor de har egen bolig, skal betale ejendomsværdiskat.

Ejendomsværdiskatteloven forudsætter, at ejeren selv bor i ejendommen. Derfor er det kun fysiske personer, der betaler ejendomsværdiskat.

Reglerne i ejendomsværdiskatteloven gælder også, når ejerens ægtefælle bor i ejendommen alene, og når den ene ægtefælle midlertidigt bor i en fælles ejendom alene, mens den anden ægtefælle fx er udstationeret.

Er boligen fx stillet til rådighed for ejerens voksne børn, skal ejeren beskattes af en lejeindtægt, som svarer til markedslejen efter reglerne i statsskatteloven, medmindre ejeren også selv bor i ejendommen. I det sidste tilfælde skal ejeren betale ejendomsværdiskat.

Se afsnit C.H.3.1.4 om, hvornår der skal betales ejendomsværdiskat.

Undtagelse

I nogle tilfælde skal ejeren ikke betale ejendomsværdiskat. Ejeren skal fx ikke betale ejendomsværdiskat af en bolig, der er ubeboelig.

Se afsnit C.H.3.1.4 om, hvornår der skal betales ejendomsværdiskat og hvornår boligen er til rådighed.

Ejere, der skal betale ejendomsværdiskat

Reglerne om, hvem der skal betale ejendomsværdiskat, står i EVSL § 2. Det er ejere af ejendomme, som er nævnt EVSL § 4, stk. 1.

Det drejer sig om:

• Personer, der er fuldt skattepligtige til Danmark
• Personer, der er begrænset skattepligtige til Danmark og bor i udlandet, men ejer fast ejendom i Danmark, bortset fra på Færøerne og i Grønland
• Ansatte ved internationale organisationer, der ikke er omfattet af KSL § 3, stk. 2
• De øverste administrative ledere ved internationale organisationer med værtsaftaler og disses stedfortrædere, der som følge af Kgl. Anordning 18 af 18/1 1951 er omfattet af Wienerkonventionen. De er ikke fritaget for at betale ejendomsværdiskat, fordi de ikke er omfattet af KSL § 3, stk. 2. Se SKM2003.135.TSS.

Se afsnit C.H.3.1.3 om, hvilke ejendomme der skal betales ejendomsværdiskat af.

Fuldt skattepligtige personer skal som udgangspunkt betale ejendomsværdiskat af både danske og udenlandske ejendomme.

Personer, der bor i Danmark, betaler ejendomsværdiskat af ejerboliger (herunder fritidshuse), som ligger i Danmark, i udlandet, på Færøerne eller i Grønland.

En fuldt skattepligtig person, som efter en indgået dobbeltbeskatningsoverenskomst er hjemmehørende i en fremmed stat eller på Færøerne eller i Grønland, skal kun betale ejendomsværdiskat af ejendomme, der ligger i Danmark.

Begrænset skattepligtige personer skal kun betale ejendomsværdiskat af ejendomme, der ligger i Danmark.

Fremmede staters repræsentanter her i landet, som er omfattet af KSL § 3, stk. 2, er fritaget for at betale ejendomsværdiskat efter EVSL § 2, selv om de ikke er fritaget for at betale ejendomsværdiskat efter Wienerkonventionen, jf. artikel 34 litra b. Se SKM2003.135.TSS.

Dødsboer

Dødsboer skal ikke betale ejendomsværdiskat.

Der gælder særlige regler om succession for den længstlevende ægtefælle. Se afsnit C.E.4.2.2.1 om de særlige successionsregler.

En person, der arver en ejendom fra et dødsbo og selv bor i ejendommen under skiftet, skal betale ejendomsværdiskat, som om han eller hun var ejer af ejendommen. Se EVSL § 1, stk. 3, og afsnit C.E.3.4.2 om de særlige successionsregler.

Der skal ikke laves en afsluttende ansættelse af ejendomsværdiskatten for dødsåret. Afdødes foreløbige betalinger af ejendomsværdiskat, som forfaldt før dødsfaldet, anses for endelige. Se EVSL § 15, stk. 2.

Hvis afdøde har afhændet sin bolig inden dødsfaldet, er den foreløbige ejendomsværdiskat, der er betalt indtil afhændelsesdatoen, endelig. I perioden fra afhændelsesdatoen til dødsfaldet har afdøde ikke ejet ejendommen, og skal derfor ikke betale ejendomsværdiskat.

Bestemmelsen om endelighed omfatter også det indkomstår, der ligger forud for året for dødsfaldet, når boet efter afdøde er sluttet ved boudlæg.

C.H.3.1.3. Hvilke ejendomme skal der betales ejendomsværdiskat af?

Indhold

Afsnittet indeholder:

• Typer af ejendomme, der er omfattet af ejendomsværdiskatteloven

Typer af ejendomme, der er omfattet af ejendomsværdiskatteloven

De ejendomme, som er omfattet af ejendomsværdiskat, er alle nævnt i EVSL § 4, stk. 1:

Ejendomme, der er nævnt under punkt 1-5 og 9-10, og som ligger i udlandet, på Færøerne eller i Grønland, er omfattet af ejendomsværdiskat. Se EVSL § 4, stk. 11.

Ejendomme, der er nævnt i punkt 6, 7 og 8, og som ligger i udlandet, er ikke omfattet af ejendomsværdiskatteloven. Se EVSL § 4, stk. 11.

Se også

Se også afsnit C.H.3.1.5.4 om ejendomme med særlige forhold.

C.H.3.1.4 Hvornår skal der betales ejendomsværdiskat?

Indhold

Dette afsnit beskriver i hvilke situationer, der skal betales ejendomsværdiskat. Det vil sige, hvornår ejendommen står til rådighed som bolig for ejeren. Afsnittet beskriver også reglerne for, hvornår ejendomsværdiskatteloven gælder ved udleje og ved fribolig for forældre m.fl. Reglerne for ægtefællers fælles eller separate bolig er omtalt til slut.

Afsnittet indeholder:

• Ejendommen står til rådighed som bolig for ejeren
• Køb og salg af ejendommen
• Nybygninger
• Ændring af vurdering
• Ejendommen er helt eller delvist udlejet til andre
• Bolig i egen udlejningsejendom
• Fribolig for forældre og svigerforældre m.fl.
• Ægtefæller, der bor i fælles bolig
• Ægtefæller, der bor alene
• Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre.

Ejendommen står til rådighed som bolig for ejeren

Ejendomsværdibeskatning forudsætter, at

• ejendommen er omfattet af EVSL § 4, stk. 1, og
• ejeren har rådighed over ejendommen til beboelse.

Se afsnit C.H.3.1.3 om de forskellige typer af ejendomme, der er omfattet af EVSL § 4, stk. 1.

Udgangspunktet er, at ejeren skal betale ejendomsværdiskat, uanset om ejeren udnytter sin rådighed til beboelse eller ej.

Hvis en ejer har flere ejendomme, der er omfattet af ejendomsværdiskatteloven, skal ejeren betale ejendomsværdiskat af alle de ejendomme, hvor boligdelen står til rådighed for ejeren.

En ejer, der har flere landbrugsejendomme, skal betale ejendomsværdiskat af stuehuset til en landbrugsejendom, selv om det står tomt i fx to år. Se SKM2007.396.LSR.

Der skal ikke betales ejendomsværdiskat, når ejeren midlertidigt er afskåret fra at benytte boligen, fordi ejendommen er ubeboelig. Det er fordi ejendommen skal kunne være bolig for ejeren, før der beregnes ejendomsværdiskat. Se EVSL § 11, stk. 1, 2. pkt.

Praksis for, hvornår ejendommen er ubeboelig i relation til statsskattelovens regler om lejeværdi, gælder også for ejendomsværdiskat. Se LSRM 1981, 20 LSR, hvor der ikke skulle betales skat af lejeværdien, fordi ejendommen var ubeboelig på grund af hærværk, idet samtlige installationer og ruder var ødelagt, og ejendommens forsyning af elektricitet, gas og vand var afbrudt.

En ejendom kan også være uanvendelig som bolig, hvis den er under gennemgribende reparation på grund af fx vand- eller brandskader , og årsagen ikke skyldes ejerens forhold. Se LSRM 1982, 23 LSR, hvor en vandskade havde bevirket, at familien måtte flytte fra boligen i 106 dage, og hvor boligens tilstand efter det oplyste ikke skyldtes klagerens forhold.

Ejeren skal kunne dokumentere, at ejendommen er fraflyttet midlertidigt, fordi den er ubeboelig, fx ved hjælp af forsikringsdokumenter.

Ejendomsværdiskatten bliver nedsat forholdsmæssigt i det omfang, ejendommen ikke kan være en bolig for ejeren.

Har ejeren ikke ejet ejendommen i hele indkomståret, bliver ejendomsværdiskatten nedsat forholdsmæssigt. Se EVSL § 11, stk. 1.

Hvis boligen er stillet til rådighed for eller udlejet til fx ejernes børn, skal boligen betragtes om en udlejningsejendom, og ejeren skal beskattes af en lejeindtægt, der svarer til udlejningsværdien. Se LV, Erhvervsdrivende, afsnit E.K.1.1 og E.K.1.3 om indtægter ved udlejning i øvrigt, medmindre ejeren i væsentligt omfang også selv bruger boligen. Se LSRM 1970, 110 LSR og LSRM 1970, 24 LSR.

Bemærk

Udenlandske ejendomme er også omfattet af ejendomsværdiskatteloven på samme betingelser som danske ejendomme, når ejeren er en fuldt skattepligtig person. Se afsnit C.H.3.1.5.1 om beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten.

Køb og salg af ejendommen

Reglerne om ejendomsværdiskat ved flytning i forbindelse med køb og salg fremgår af EVSL § 11.

Ved køb af en bolig anses ejendommen for at kunne være en bolig for ejeren eller dennes husstand fra overtagelsesdagen.

Hvis køberen flytter ind senere end overtagelsesdagen, beregnes der ejendomsværdiskat fra indflytningsdagen i stedet for fra overtagelsesdagen.

Ved salg af en bolig anses ejendommen for at være bolig for ejeren eller dennes husstand til og med overtagelsesdagen. Hvis sælger flytter ud tidligere end overtagelsesdagen, beregnes der ejendomsværdiskat indtil udflytningsdagen i stedet for til og med overtagelsesdagen.

Ved køb og salg af sommerhuse beregnes der ejendomsværdiskat fra overtagelsesdagen. Indkomståret anses for at udgøre 360 dage med 30 dage i hver kalendermåned.

Når det skal afgøres, om der er tale om et sommerhus eller en helårsbolig, lægges der vægt på den faktiske anvendelse af ejendommen. Den klassifikation, der bruges ved ejendomsvurderingen, er kun vejledende.

Nybygninger

Ejeren skal ikke betale ejendomsværdiskat, så længe et nybyggeri ikke er vurderet som færdigbygget ved ejendomsvurderingen den 1. oktober i året før indkomståret. Se EVSL § 4 a, stk. 2. 2.pkt.

Det er vurderingsrådene, der bestemmer, om en nybygning er færdigbygget. En ejendom skal vurderes som færdigbygget, før den kan anvendes som bolig. Se VUL § 33, stk. 1.

Ændring af vurdering

Nedsættes en vurdering efter en klage eller som led i den normale revision af vurderingen, får nedsættelsen virkning tilbage til det tidspunkt, da den oprindelige vurdering tidligst kunne få skattemæssig virkning.

Det samme gælder for senere ændringer af vurderinger, der er foretaget af Skatterådet ved revision.

Men ændringer, der medfører forhøjelse af vurderingen, får normalt kun fremtidig virkning

Ejendommen er helt eller delvist udlejet til andre

Når ejeren udlejer værelser i boligen til beboelse eller udlejer boligen en del af året, og ejeren vælger at bruge metoden med bundfradrag ved sin indkomstopgørelse, medfører udlejningen ikke, at ejendomsværdiskatten bliver nedsat. Det fremgår af LL § 15 P, stk. 1, 3.-5. pkt., og § 15 P, stk. 2, 3.-5. pkt.

I andre tilfælde, hvor en del af boligen udlejes, bliver ejendomsværdiskatten som beregnet efter EVSL §§ 5-10 nedsat med den del af ejendomsværdiskatten, der svarer til den udlejede del. Hvis hele boligen udlejes, skal ejeren tilsvarende ikke betale ejendomsværdiskat for den periode, hvor boligen udlejes. Se EVSL § 11, stk. 2.

Bolig i egen udlejningsejendom

Ejere, der bor i deres egen udlejningsejendom, skal som udgangspunkt ikke betale ejendomsværdiskat, fordi deres lejlighed sidestilles med en udlejet lejlighed. Ejeren vil blive beskattet af lejeindtægten som personlig indkomst og kan trække de udgifter fra, der vedrører ejendommen. Det gælder også i samejetilfælde, hvis en ejer ikke bebor ejendommen, men udlejer sin del til en medejer eller en tredjemand. Se EVSL § 13. Se også afsnittet C.H.3.1.5.4 om bl.a. sameje.

Hvis boligen er stillet til rådighed for eller udlejet til fx ejernes børn, skal boligen betragtes som en udlejningsejendom, og ejeren skal beskattes af en lejeindtægt, der svarer til udlejningsværdien. Se LV, Erhvervsdrivende, afsnit E.K.1.3 om indtægter ved udlejning i øvrigt, medmindre ejeren i væsentligt omfang også selv bruger boligen. Se LSRM 1970, 110 LSR og LSRM 1970, 24 LSR.

Den eksisterende praksis for, hvornår en ejendom med en eller to selvstændige lejligheder bliver beskattet som en udlejningsejendom, er ikke ændret efter, at ejendomsværdiskatten er blevet indført.

Bemærk

Se dog afsnit C.H.3.1.3, punkterne 7 og 8 om de særlige situationer, hvor der beregnes ejendomsværdiskat af lejligheder i udlejningsejendomme.

Fribolig for forældre og svigerforældre m.fl.

Regel

Ejeren af en ejerbolig skal betale ejendomsværdiskat, når forældre eller svigerforældre m.fl. uden eller mod delvis betaling får boligen stillet til rådighed. Ejeren beskattes altså på samme måde, som hvis han eller hun selv havde boet der.

Reglen om fribolig for forældre og svigerforældre m.fl. står i LL § 12 A, og anvendes, når boligen ville være omfattet af EVSL § 4, stk. 1, hvis ejeren selv havde benyttet boligen.

LL § 12 A gælder også i de situationer, hvor ejendommen indeholder en eller to selvstændige lejligheder og i så væsentlig omfang benyttes erhvervsmæssigt, at vurderingsmyndigheden har fordelt ejendomsværdien på boligen og på den øvrige ejendom. Se VUL § 33, stk. 5.

Hvis forældrene eller svigerforældrene m.fl. betaler en leje, der overstiger 250 pct. af ejendomsværdiskatten, skal ejeren medregne det overskydende beløb i sin indkomst. Normalt skulle ejeren beskattes af hele den leje, som boligen ville kunne indbringe ved udlejning til en uafhængig person (markedslejen), når boligen stilles til rådighed vederlagsfrit.

Betingelser

Betingelserne for at stille fribolig til rådighed efter EVSL § 12 A er, at

• boligen stilles til rådighed for ejerens eller ejerens ægtefælles forældre, stedforældre eller bedsteforældre
• mindst en af forældrene, stedforældrene eller bedsteforældrene er førtidspensionist, efterlønsmodtager eller er fyldt 65 år
• den fribolig, der stilles til rådighed, ligger i tilknytning til en bolig, som ejeren eller ægtefællen bor i.

Ejerens samlever gennem de sidste to år, inden friboligen stilles til rådighed, sidestilles med ejerens ægtefælle.

Tilknytning

Ved bedømmelsen af, om ejerens bolig og friboligen ligger i tilknytning til hinanden, lægges der vægt på den fysiske og geografiske afstand.

Lejligheder i samme opgang eller i naboopgange i etageejendomme anses for at være i tilknytning til hinanden. Det samme gør naborækkehuse og tofamilieshus. To naboparcelhuse er også i tilknytning til hinanden, og det samme gælder også, hvis der er opført to selvstændige boliger på én parcelhusgrund. Se TfS 1997, 923 LSR og TfS 2000, 709 LSR, som begge handler om fribolig og tilknytning.

Uden for disse tilfælde skal hver enkelt sag bedømmes konkret, hvor der især lægges vægt på den ældres situation. Fx vil boligerne kunne anses for at have den tilstrækkelige tilknytning, hvis de ligger sådan, at det er rimeligt for at varetage et plejebehov hos den ældre.

Forældrene, svigerforældrene m.fl. kan blive beskattet af friboligen. Se SKM2009.27.HR, hvor der var tale om en uopsigelig ret til fri bolig. I andre tilfælde indkomstbeskattes modtageren ikke, men der kan eventuelt ske gaveafgiftsberegning.

Ægtefæller, der bor i fælles bolig

Ejendomsværdiskatten for en fælles ejet bolig skal beregnes med halvdelen til hver, når ægtefællerne lever sammen.

Ejendomsværdiskatten for en fælles bolig, der er ejet af den ene af ægtefællerne, skal beregnes for den ægtefælle, der ejer ejendommen.

Kildeskattelovens regler regulerer spørgsmålet om til hvis formuesfære, en ejendom hører, og det har betydning for ejendomsværdiskatten.

Kildeskattelovens regler om indkomstår, forfaldstidspunkt, forrentning, procenttillæg, opkrævning, hæftelser og inddrivelse gælder også i relation til ejendomsværdiskatteloven. Se EVSL § 15.

Ægtefæller, der bor alene

Ejendomsværdiskatteloven bruges også under visse betingelser, når ejerens ægtefælle bor i ejendommen alene.

Hvis den ene ægtefælle midlertidigt bor i en fælles ejendom alene, fx fordi den anden ægtefælle er udstationeret, betyder det ikke, at ejeren undgår at betale ejendomsværdiskat. Det samme gælder, når ægtefællerne er flyttet fra hinanden uden, at samlivet er ophørt i skattemæssig henseende.

Hvis ægtefællerne er flyttet fra hinanden, og samlivet er ophørt, skal ægtefællerne betale ejendomsværdiskat indtil udgangen af det år, hvor deres samliv er ophørt, medmindre de forinden er blevet separeret eller skilt.

Hvis samlivet mellem ægtefællerne er ophørt og den, der har forladt boligen, er ejeren, skal han eller hun betale ejendomsværdiskat indtil bodelingen mellem ægtefællerne. Se SKM2006.765.LSR, LSRM 1984, 16 LSR, TfS 1994, 426 ØLD og TfS 1998, 693 LSR. Denne særlige praksis for tidligere ægtefæller gælder efter Skatteministeriets opfattelse også i tilfælde af, at ejendommen er sat til salg, når den anden ægtefælle bliver boende på den tidligere fælles bopæl.

Det gælder også, selv om der går lang tid fra samlivet er ophørt. I et konkret tilfælde var der gået 12 år fra samlivet var ophørt til bodelingen. Se TfS 1989, 117 LSR.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

C.H.3.1.5 Hvordan beregnes ejendomsværdiskatten?

Indhold

Dette afsnit beskriver reglerne for beregningen af ejendomsværdiskatten, satserne, nedslags- og begrænsningsreglerne.

Afsnittet indeholder:

• Beregningsgrundlag, nedslag og satser (C.H.3.1.5.1)
• Stigningsbegrænsningsregler (C.H.3.1.5.2.)
• Stigningsbegrænsningsregler for pensionister (C.H.3.1.5.3)
• Beregning for ejendomme med særlige forhold (C.H.3.1.5.4)
• Ændret benyttelse mv. (C.H.3.1.5.5).

C.H.3.1.5.1 Beregningsgrundlag, nedslag og satser

Indhold

Afsnittet indeholder:

• Beregning på basis af hele året
• Forskudt indkomstår
• Beregningsgrundlag for danske ejendomme
• Beregningsgrundlag for udenlandske ejendomme
• Satserne
• Nedslag
• Ejendomme, som ikke kan give nedslag
• Bortfald af nedslag ved ejerskifte
• Nedslag for folkepensionister
• Nedslag er afhængigt af indkomsten
• Udenlandske ejendomme, lempelse og nedslag
• Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre.

Beregning på basis af hele året

Ejendomsværdiskatten for ejendommen opgøres på basis af hele året. Det er en forudsætning for beregning af ejendomsværdiskat, at ejendommen kan tjene til bolig for ejeren. Se EVSL § 11, 2. pkt., 1-2. led. Se afsnit C.H.3.1.4 om, hvornår der skal betales ejendomsværdiskat.

Den beregnede ejendomsværdiskat nedsættes forholdsmæssigt, hvis ejendommen ikke kan tjene til bolig for ejeren eller hans eller hendes husstand i hele indkomståret.

Forskudt indkomstår

Anvender ejeren et andet indkomstår end kalenderåret (forskudt indkomstår), er det den ejendomsværdi, der er ansat pr. 1. oktober i det kalenderår, som det forskudte indkomstår træder i stedet for, der bruges som ejendomsværdien pr. 1. oktober i indkomståret, og som ejendomsværdiskatten bliver beregnet på grundlag af. Se EVSL § 4 a, stk. 5.

For udenlandske ejendomme kan det være handelsværdien pr. 1. januar i det kalenderår, som det forskudte indkomstår træder i stedet for, der bruges som handelsværdien pr. 1. januar i indkomståret, og som ejendomsværdiskatten kan blive beregnet på grundlag af. Det gælder, medmindre ejeren kan dokumentere en anden værdi. Se EVSL § 4 a, stk. 5.

Beregningsgrundlag for danske ejendomme

Ejendomsværdiskatten af danske ejendomme bliver beregnet på grundlag af den mindste af disse værdier:

• Ejendomsværdien pr. 1. oktober i indkomståret
• Ejendomsværdien pr. 1. januar 2001 med tillæg af 5 pct.
• Ejendomsværdien pr. 1. januar 2002.

Hvis ejendommen er ombygget, eller der er opført nybygning, som ikke er omfattet af ejendomsværdien pr. 1. oktober i året før indkomståret, men er omfattet af ejendomsværdien pr. 1. oktober i indkomståret, anvendes ejendomsværdien i året før indkomståret i stedet for ejendomsværdien pr. 1. oktober i indkomståret.

Det gælder for disse ejendomme:

• Enfamiliehuse
• Tofamiliehuse
• Ejerlejligheder
• Sommerhuse
• Stuehuse til landbrugsejendomme
• Skovbrugsejendomme
• Blandet benyttede ejendomme
• Lejligheder i visse udlejningsejendomme, hvor højst én lejlighed er beboet af en eller flere ejere
• Lejligheder i visse udlejningsejendomme, hvor ejere bor i mere end én lejlighed den 27. april 1994
• Lejligheder i visse udlejningsejendomme med boligsamejer, boliginteressentskaber og lignende
• Landejendomme over 5000 m2 i landzone
• Ejendomme med vindmølle.

Se EVSL § 4 a, stk. 2.

Reglerne for omberegning af ansættelserne af 2001-vurderingen og 2002-vurderingen fremgår af VUL § 33, stk. 12-15.

Se også

Se også Vurderingsvejledningen, afsnit F.1, hvor de forskellige situationer med omberegning af ejendomsværdier er beskrevet.

Beregningsgrundlag for udenlandske ejendomme

For ejendomme, der ligger i udlandet, på Færøerne eller i Grønland gælder det beregningsgrundlag, der vises i skemaet. Se EVSL § 4 b, stk. 1.

Handelsværdien fastsættes på en af disse måder:

1. Hvis der findes et udenlandsk, færøsk eller grønlandsk prisindeks for ejendomme af den samme type, og hvis dette indeks kan godkendes af SKAT, så fastsættes handelsværdien på grundlag af den faktiske anskaffelsespris reguleret efter et sådant prisindeks. SKAT kan bestemme, at et udenlandsk, færøsk eller grønlandsk prisindeks skal anvendes med fremadrettet virkning
2. Hvis der ikke findes et prisindeks som nævnt under nr. 1, så anvendes dansk prisindeks for ejendomme af den samme type
3. Hvis der findes anden dokumentation, der giver en mere retvisende fastsættelse af handelsværdien end den dokumentation, der er nævnt under nr. 1 og 2, så lægges den dokumentation til grund for værdifastsættelsen. Se EVSL § 4 b, stk. 5 og 6 for ombygninger og nybygninger på udenlandske ejendomme.

Hvis der ikke findes prisindeks som nævnt i nr. 1 og 2, og hvis nr. 3 heller ikke kan anvendes, så ansættes handelsværdien skønsmæssigt. Tilsvarende gælder, hvis indeksering af en faktisk anskaffelsespris medfører et resultat, som står i åbenbart misforhold til ejendommens reelle handelsværdi.

SKAT fastsætter hvert år et ejendomsværdiskattegrundlag, der kan bruges for ejendomme, der ligger i udlandet. Det bliver ajourført med oplysninger om salg af fast ejendom i de enkelte lande.

Det drejer sig om:

• Det svenske indeks for fritidshuse
• Indekstal fra OECD
• Danmarks Statistiks prisindeks for sommerhuse
• Afstandsprocenten, dvs. forskellen mellem ejendomsværdier og handelsværdier.

Se SKM2011.331.SKAT.

Se SKM2008.274.SR om fastsættelse af ejendomsværdiskattegrundlaget for en svensk ejendom.

Satserne

Ejendomsværdiskattesatsen er 10 promille af den del af beregningsgrundlaget efter EVSL § 4 a og § 4 b, der ikke overstiger 3.040.000 kr., og 30 promille af resten. Se EVSL § 5, 1. pkt.

Grundbeløbet opgøres pr. ejendom og ikke pr. ejer. Se EVSL § 5, 2. pkt.

Nedslag

For ejere, der senest den 1. juli 1998 har erhvervet ret til deres ejendom, gælder to overgangsordninger, der giver nedslag i ejendomsværdiskatten.

Afgørende for, om en køber har erhvervet ret til ejendommen den 1. juli 1998, er, at både køber og sælger har underskrevet en købsaftale senest denne dato. For ejere, der ejer en byggegrund, gælder, at de er omfattet af overgangsordningerne, hvis de har indgået en bindende aftale med fx en entreprenør eller lignende om at opføre en bolig på grunden senest den 1. juli 1998. Se TfS 1998, 579 SKM.

For det første får ejerne en nedsættelse i den beregnede ejendomsværdiskat på et beløb, der svarer til 2 promille af beregningsgrundlaget. Det betyder, at ejerne kun skal betale 8 promille i ejendomsværdiskat af den del af ejendomsværdien, der ikke overstiger 3.040.000 kr., og 28 promille af resten.

For det andet får ejerne af visse ejendomme et nedslag i den beregnede ejendomsværdiskat. Det drejer sig om ejerne af ejendomme, som er nævnt i EVSL § 4, nr. 1-5, og 9-11, nemlig:

• Enfamiliehuse
• Tofamiliehuse
• Sommerhuse
• Stuehuse til landbrugsejendomme
• Skovbrugsejendomme
• Blandet benyttede ejendomme
• Landejendomme over 5000 m2 i landzone
• Ejendomme med vindmølle.

Nedslaget beregnes af den samlede ejendomsværdi. Nedslaget er 4 promille af ejendomsværdien, dog maksimalt 1.200 kr. pr. selvstændig lejlighed.

Der kunne kun godkendes ét nedslag efter EVSL § 7 for en ejendom, som bestod af et enfamiliehus og et sommerhus, men som var vurderet som en ejendom med en selvstændig lejlighed. Se SKM2002.387.LSR.

For tofamiliehuse bliver nedslaget beregnet for hver selvstændig lejlighed.

Hvis en ejendom, som er anskaffet før den 1. juli 1998, er brændt og genopført, har ejeren stadig ret til nedslag efter EVSL § 6 og § 7. Det gælder fx ejendomme, som er genopført efter Seest-fyrværkerikatastrofen.

Ejendomme, som ikke kan give nedslag

Ejere af ejerlejligheder er ikke omfattet af nedslaget på 4 promille af ejendomsværdien, dog maksimalt 1200 kr.

Ejere af fredede ejendomme, der kan få fradrag efter LL § 15 K, er heller ikke omfattet.

Bortfald af nedslag ved ejerskifte

Begge typer af nedslag efter EVSL § 6 og § 7 bortfalder ved senere ejerskifte.

Ejerskifte mellem ægtefæller medfører ikke, at nedslagene bortfalder. Det gælder både ved ejerskifte, mens ægtefællerne er gift og ved skilsmisse. Det vil sige, at selv om den ægtefælle, der overtager ejendommen, ikke stod som ejer af ejendommen den 1. juli 1998, får han eller hun nedsat ejendomsværdiskatten efter EVSL § 6 og § 7.

En længstlevende ægtefælle, der bliver boende i en ejendom, der har tilhørt den afdøde ægtefælle, kan succedere i nedslagene, også selv om ægtefællen ikke selv var ejer den 1. juli 1998. Det vil sige, at selv om den ægtefælle, der overtager ejendommen, ikke stod som ejer af ejendommen den 1. juli 1998, får han eller hun nedsat ejendomsværdiskatten efter EVSL § 6 og § 7.

Der kan også succederes i nedslagene ved ægtefællens død, selvom ægtefællerne var separerede inden dødsfaldet. Se EVSL § 6, stk. 2, og § 7, stk. 2, 4. pkt. Selv om den længstlevende ægtefælle indgår nyt ægteskab, ophører retten til at succedere i nedslagene ikke.

I andre ejerskiftesituationer bortfalder nedslaget, medmindre der er tale om ejerskifte mellem medejere.

Nedslag for folkepensionister

Udgangspunktet er, at alle betaler ejendomsværdiskat på samme vilkår, eventuelt med nedslag. Dog er der et særligt nedslag for folkepensionister. Se EVSL § 8.

En ejer, der inden udgangen af indkomståret er fyldt 65 år (er folkepensionist), får et nedslag i den beregnede ejendomsværdiskat på 4 promille af beregningsgrundlaget, dog maksimalt 6.000 kr. pr. bolig for helårshuse og 2.000 kr. for sommerhuse. Maksimumsgrænsen på 6.000 kr. gælder også sommerhuse, der med tilladelse anvendes som helårsbolig.

Hvis den ægtefælle, der er ejer og folkepensionist, dør, succederer den anden ægtefælle i nedslaget, selv om han eller hun ikke selv opfylder betingelserne for at være pensionist. Hvis den længstlevende ægtefælle gifter sig igen, bortfalder retten til at succedere i nedslaget. Retten ophører i det første indkomstår efter ægteskabets indgåelse.

Nedslaget for folkepensionister er afhængigt af indkomsten.

Bemærk

Personer, der er hjemmehørende i udlandet efter en dobbeltbeskatningsoverenskomst, får ikke nedslag efter EVSL § 8.

Se også

Se også regneeksempler i pjecen "Ejendomsværdiskatten 2011".

Nedslag er afhængigt af indkomsten

En ejer, der inden udgangen af indkomståret er fyldt 65 år (er folkepensionist), får som tidligere nævnt et nedslag i den beregnede ejendomsværdiskat på 4 promille af beregningsgrundlaget, dog maksimalt 6.000 kr. for helårshuse og 2.000 kr. for sommerhuse. Se EVSL § 8.

Nedslaget reduceres, hvis ejeren har en indkomst over en vis størrelse. Indkomsten opgøres som summen af:

• Ejerens personlige indkomst, opgjort efter PSL § 3
• Positiv nettokapitalindkomst
• Positiv aktieindkomst, bortset fra udbytteindkomst op til 5.000 kr., hvori der er indeholdt endelig udbytteskat.

Nedslaget reduceres med 5 pct. af den del af den opgjorte indkomst, der for en ugift person overstiger et grundbeløb på 174.600 kr. (2011).

For samlevende ægtefæller opgøres indkomsten som summen af ægtefællernes samlede:

• personlige indkomst, opgjort efter PSL § 3
• positive nettokapitalindkomst
• positive aktieindkomst, bortset fra udbytteskat op til 10.000 kr., hvori der er indeholdt endelig udbytteskat.

Nedslaget reduceres med 5 pct. af den del af den opgjorte indkomst, der overstiger et grundbeløb på 268.600 kr. for 2011.

Reduktionen sker efter, at der er beregnet begrænsning for, hvor meget ejendomsværdiskatten kan stige efter EVSL § 9.

Det betyder, at der til den ejendomsværdiskat, som er opgjort efter reglerne i EVSL §§ 5-9, skal lægges et beløb, der svarer til 5 pct. af den del af indkomsten i indkomståret, der overstiger 174.600 kr. for enlige (2011) og 268.600 kr. for ægtepar (2011).

Det beløb, der skal tillægges, må dog aldrig være større end det nedslagsbeløb, som pensionisten har fået efter EVSL § 8.

Grundbeløbene reguleres årligt efter PSL § 20, men reguleringen er suspenderet indtil 2013.

Udenlandske ejendomme, lempelse og nedslag

Det er muligt at få lempelse for den danske ejendomsværdiskat, når der også skal betales udenlandsk skat af ejendomme, der ligger i udlandet.

Lempelse efter dobbeltbeskatningsoverenskomst

Udenlandske ejendomme er omfattet af ejendomsværdiskatteloven, når de er ejet af fuldt skattepligtige personer. Se afsnit C.H.3.1.2 om, hvem der skal betale ejendomsværdiskat.

Ejendomsværdiskatten har status af en formueskat set i forhold til dobbeltbeskatningsoverenskomster. Det betyder at, hvis Danmark har indgået en dobbeltbeskatningsoverenskomst med en anden stat, der omfatter formueskatter, så vil ejendomsværdiskatten enten helt bortfalde (eksemptionmetoden) eller blive reduceret med den eventuelle udenlandske skat (creditmetoden).

Nedslag efter EVSL § 12

Hvis ejendommen ikke ligger i en af overenskomststaterne, så vil der kun kunne gives creditnedslag i ejendomsværdiskatten for de betalte udenlandske skatter, som bliver beregnet ud fra værdien af den udenlandske ejendom. Se EVSL § 12.

Grundskatter, tinglysningsafgifter og andre skatter og afgifter i forbindelse med overdragelse og belåning eller anden disposition over fast ejendom er ikke omfattet af EVSL § 12.

Det fremgår af forarbejderne til lov nr. 1340 af 19. december 2008, at den svenske fastighedsavgift er omfattet af disse nedslagsregler. Se desuden SKM2010.707.SKAT om nedslag i ejendomsværdiskatten for fransk og spansk skat på fast ejendom.

Er der flere ejendomme i udlandet, lempes der ejendom for ejendom.

Nedslagsbeløbet kan ikke overstige den opgjorte ejendomsværdiskat.

Bemærk

Hvis en udenlandsk stat opkræver indkomstskat af en bolig, fx i form af skat af lejeværdi af egen bolig eller af faktiske lejeindtægter, kan ejeren kun få nedslag for sådanne indkomstskatter i dansk indkomstskat af faktiske lejeindtægter. Ejeren kan få nedslag enten efter en dobbeltbeskatningsoverenskomst eller efter LL § 33.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

C.H.3.1.5.2 Stigningsbegrænsningsregler

Indhold

Afsnittet indeholder:

• Regel
• Skattestoppet
• Beregningsrækkefølge
• Bortfald af stigningsbegrænsning
• Særligt for længstlevende ægtefælle
• Ombygninger
• Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre.

Regel

Ejendomsværdiskatteloven fastsætter en grænse for, hvor meget ejendomsværdiskatten må stige fra det ene år til det andet for ejerne. Ejendomsværdiskatten må højst stige med 2.400 kr. fra det ene år til det andet, dog altid med 20 pct. Reglen findes i EVSL § 9 a.

Ejendomsværdiskatten må maksimalt stige med 2.400 kr. i forhold til ejendomsværdiskatten for det forudgående år opgjort med nedslag.

Nedsættelsen efter stigningsbegrænsningsreglen kan dog højst ske til et beløb, der svarer til det forudgående indkomstårs ejendomsværdiskat, beregnet efter reglerne om stigningsbegrænsning og skattestoppet og forhøjet med 20 pct. Det betyder, at ejendomsværdiskatten altid kan stige med 20 pct. fra år til år.

Der gælder særlige begrænsningsregler for pensionister mv. Se afsnit C.H.3.1.5.3 om stigningsbegrænsning for pensionister.

Skattestoppet

Skattestoppet blev indført fra og med indkomståret 2002 og gælder for alle ejere, der ved årets begyndelse ejede og boede i ejendommen.

Det betyder, at der gives nedslag fra og med 2003 i ejendomsværdiskatten. Nedslaget svarer til det beløb, som ejendomsværdien for 2002 eksklusiv stigningsbegrænsning overstiger ejendomsværdien for 2002 inklusiv stigningsbegrænsning med.

Beløbet fratrækkes hvert år i ejendomsværdiskatten for ejendommen fra og med indkomståret 2003.

Fradraget gælder ikke for ejere, der erhverver deres ejendom i indkomståret 2003 eller senere, medmindre erhvervelsen giver ret til at overtage nedsættelser på grund af ejerskifte mellem ægtefæller.

Skattestoppet træder i stedet for nedsættelsen af ejendomsværdiskatten efter reglerne om stigningsbegrænsning.

Skattestoppet gælder for beregningen af ejendomsværdiskatten fra og med indkomståret 2002. Se EVSL § 9 b.

Beregningsrækkefølge

Begrænsningsreglerne beregnes før eventuelle

• nedsættelser efter EVSL § 11, stk. 1 og 2
• fradrag for udenlandske betalte skatter efter EVSL § 12.

Det vil sige, at begrænsningsreglerne anvendes, inden der sker nedslag i ejendomsværdiskatten, fordi ejendommen enten ikke har været ejet eller ikke har været til rådighed i hele indkomståret.

Det gælder også, når der er sket en delvist erhvervsmæssig udlejning af ejendommen, uden at det har berettiget til vurderingsfordeling efter VUL 33, stk. 5.

Bortfald af stigningsbegrænsning

Begrænsning af ejendomsværdiskatten bortfalder ved ejerskifte af ejendommen.

Køber overtager ikke sælgers begrænsede ejendomsværdi, men betaler fuld (forholdsmæssig) ejendomsværdiskat for det år, hvor han eller hun køber ejendommen. Begrænsningsreglerne finder først anvendelse i året efter.

Nedsættelsen bortfalder dog ikke ved ejerskifte mellem ægtefæller. Forskydninger i ejerforholdet mellem ægtefællerne udløser ikke den fulde ejendomsværdiskat. Det samme gælder ved skilsmisse og dødsfald, hvor den ene ægtefælle overtager hele ejendommen. Det betyder, at ejeren også fremover er omfattet af begrænsningsreglerne efter EVSL § 9 eller § 9 a.

Særligt for længstlevende ægtefælle

En længstlevende ægtefælle er under alle omstændigheder omfattet af begrænsningsreglen for pensionister mv., hvis den afdøde var omfattet. Se EVSL § 9 og afsnit C.H.3.1.5.3.

Reglen gælder ikke, hvis ægtefællerne var separerede ved dødsfaldet. Se EVSL § 9, stk. 3.

Reglen betyder, at den længstlevende ægtefælles ejendomsværdiskat også bliver begrænset fremover efter den gunstigere begrænsningsregel for pensionister mv., selv om den længstlevende ægtefælle ikke selv opfylder betingelserne for begrænsning for pensionister.

Hvis den længstlevende ægtefælle gifter sig igen, bortfalder retten til begrænsning efter de særlige regler for pensionister. Retten ophører i det første indkomstår efter ægteskabets indgåelse.

Ombygninger

I visse tilfælde anvendes begrænsningsreglen ikke. Det er i situationer, hvor ejendomsværdien på en ejendom stiger kraftigt, fordi den er blevet ombygget.

Begrænsningsreglen kan ikke bruges, hvis

• ombygningen medfører, at forskelsværdien stiger mere end 100 pct. i forhold til året før. Se EVSL § 9, stk. 6. Forskelsværdien er forskellen mellem ejendommens grundværdi og ejendomsværdien.
• ejendommen ved vurderingen den 1. januar i året forud for indkomståret ikke har været vurderet som helt eller delvist benyttet til beboelse. For dette år skal der betales fuld ejendomsværdiskat med 10 promille af ejendomsværdien, eventuelt med pensionistnedslag. Se EVSL § 9, stk. 4.

Til gengæld betales der ikke ejendomsværdiskat i det år, hvor den nyopførte ejendom tages i brug. Se TfS 1995, 19 LSR om ombygget stuehus til en landbrugsejendom.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

C.H.3.1.5.3 Stigningsbegrænsningsregler for pensionister

Indhold

Afsnittet indeholder:

• Regel
• Personer, der er omfattet af reglerne for pensionister
• Skattestoppet.

Regel

Ejendomsværdiskatteloven fastsætter en grænse for, hvor meget ejendomsværdiskatten kan stige fra det ene år til det andet for ejere, der er pensionister. Reglen findes i EVSL § 9.

Ejendomsværdiskatten må højst stige med 500 kr. fra det ene år til det andet. Ejendomsværdiskatten kan dog altid stige med 20 pct. minus 900 kr. Se EVSL § 9, stk. 2.

Ejendomsværdiskatten må maksimalt stige med 500 kr. i forhold til ejendomsværdiskatten for det forudgående år opgjort med nedslag. Nedsættelsen efter stigningsbegrænsningsreglen kan dog højst ske til et beløb, der svarer til det forudgående indkomstårs ejendomsværdiskat, beregnet efter reglerne om stigningsbegrænsning for pensionister med skattestoppet og forhøjet med 20 pct. og derefter nedsat med 900 kr. Det betyder, at ejendomsværdiskatten altid kan stige med 20 pct. fra år til år minus 900 kr.

Stigningsbegrænsningen for pensionister skal beregnes før en eventuel reduktion i nedslaget for pensionister efter EVSL § 8 som følge af høje indtægter. Se EVSL § 10.

Når ejendomsværdiskatten stiger, fordi pensionisten ændrer indkomstforhold i forhold til det foregående år, bliver stigningen derfor ikke omfattet af begrænsningsreglen i EVSL § 9.

Hvis ejeren i indkomståret er berettiget til pensionistnedslaget på 4 promille, men ikke har været det i det forudgående indkomstår, begrænses ejendomsværdiskatten i forhold til det forudgående indkomstårs ejendomsværdiskat nedsat med 4 promille. Se EVSL § 8.

Det sikrer, at ejeren ikke bliver afskåret fra at få begrænset ejendomsværdiskatten i de tilfælde, hvor han eller hun har betalt en højere ejendomsværdiskat i det forudgående indkomstår, fordi han eller hun ikke var pensionist. Det bliver især aktuelt i den situation, hvor ejeren eller ægtefællen går på pension.

Personer, der er omfattet af reglerne for pensionister

Stigningsbegrænsningsreglen for pensionister gælder disse personer:

• Ejere, der inden udgangen af indkomståret er fyldt 65 år
• Ejere, den inden udgangen af indkomståret er fyldt 60 år og efter lov om social pension modtager eller får forskud på førtidspension eller modtager invaliditetsydelse med bistands- eller plejetillæg
• Ejere, der inden indkomstårets udgang modtager efterløn
• Ejere, der ved indkomstårets udløb lever sammen med en ægtefælle, der falder ind under en af de nævnte kategorier.

Skattestoppet

Skattestoppet blev indført fra og med indkomståret 2002, og gælder for alle ejere, der ved årets begyndelse ejede og boede i ejendommen.

Det betyder, at der gives nedslag fra og med 2003 i ejendomsværdiskatten. For pensionister betyder det, at nedslaget svarer til det beløb, som ejendomsværdien for 2002 eksklusiv stigningsbegrænsning for pensionister overstiger ejendomsværdien for 2002 inklusiv stigningsbegrænsning for pensionister med.

Beløbet fratrækkes hvert år i ejendomsværdiskatten for ejendommen fra og med indkomståret 2003.

Fradraget gælder ikke for ejere, der erhverver ejendommen i indkomståret 2003 eller senere, medmindre erhvervelsen giver ret til at overtage nedsættelser på grund af ejerskifte mellem ægtefæller.

Skattestoppet træder i stedet for nedsættelsen af ejendomsværdiskatten efter reglerne om stigningsbegrænsning for pensionister.

Skattestoppet gælder for beregningen af ejendomsværdiskatten fra og med indkomståret 2002. Se EVSL § 9 b.

C.H.3.1.5.4 Beregning for ejendomme med særlige forhold

Indhold

Afsnittet indeholder:

• Ejerlejligheder med udlejning
• Tofamiliehuse med udlejning
• Stuehuse til landbrugs- og skovbrugsejendomme
• Landejendomme over 5000 m2 i landzone
• Ejerboliger med vindmølle
• Blandet benyttede ejendomme
• Ejendommen er i sameje
• Lejligheder i visse mindre udlejningsejendomme og boligfællesskaber
• Andels- og aktielejligheder
• Sommerhuse, herunder fritidslejligheder
• Kolonihavehuse
• Grunde
• Bygninger på lejet grund
• Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre.

En ejendom tjener ikke til bolig for ejeren og hans eller hendes husstand, når ejendommen er udlejet.

Men der skal betales ejendomsværdiskat i den situation, hvor boligen udlejes helt eller delvist, og ejeren anvender bundfradragsmetoden ved værelsesudlejning eller sommerhusudlejning. Se LL § 15 P, stk. 1 eller 2, og LL § 15 O, stk. 1.

Ejerlejligheder med udlejning

Udlejning

En ejerlejlighed, der ikke bebos af ejeren, men er udlejet, behandles skattemæssigt som en udlejningsejendom, og der skal ikke betales ejendomsværdiskat. Se LSRM 1974, 64 LSR.

Ejeren af en ferielejlighed (hotelejerlejlighed), som i perioder bliver lejet ud, skal betale ejendomsværdiskat. Se SKM2007.446.SR.

Der skulle ikke betales ejendomsværdiskat, når ejeren anvendte sin egen hotelejerlejlighed til overnatning i forbindelse med øvrige erhvervsmæssige aktiviteter. Se SKM2006.719.SR.

Frigjorte ejerlejligheder

For en udlejet ejerlejlighed, som er overgået til ejerens benyttelse inden den 2. oktober 2010, beregnes ejendomsværdien på samme niveau som en ejerlejlighed, der var beboet af ejeren i 2001 og 2002.

Ejerlejligheden vurderes først som fri i 2010, dvs. ejendomsværdiskatten beregnes derfor først af værdien som fri lejlighed fra 2011. Se EVSL § 4 a, stk. 2. For 2009 og 2010 anvendes den hidtidige vurdering. Se EVSL § 4 a, stk. 3, for vurderinger pr. 1. januar 2001 og 2002.

Ved beregningen af ejendomsværdiskatten for 2011 anvendes den laveste af disse værdier:

• Den ejendomsværdi, der er ansat på samme niveau som en ejerlejlighed, der var beboet af ejeren i 2001, med tillæg af 5 pct.
• Den ejendomsværdi, der er ansat på samme niveau som en ejerlejlighed, der var beboet af ejeren i 2002
• Den ejendomsværdi, der er ansat pr. 1. oktober 2011.

Tofamiliehuse med udlejning

Ejendomsværdiskat - beregning

Beregningsgrundlaget er den del af ejendomsværdien, der er henført til ejerens lejlighed.

Der gives et nedslag i ejendomsværdiskatten for ejendomme, der indtil 1999 fik beregnet standardfradrag. Se EVSL § 7. Det er en betingelse, at ejeren havde erhvervet ejendommen senest den 1. juli 1998.

Det gælder også tofamiliehuse. Nedslaget for tofamiliehuse beregnes af den fulde ejendomsværdi på samme måde, som det var tilfældet ved beregningen af det tidligere standardfradrag. Nedslaget er maksimeret til 1.200 kr. pr. selvstændig lejlighed.

Hvis ejendommen ejes af én ejer, der fx lejer den ene lejlighed ud og selv bor i den anden, maksimeres nedslaget til 2.400 kr. (to gange 1.200 kr.) Hvis ejendommen ejes af to ejere i hver sin lejlighed, maksimeres nedslaget til 1.200 kr. for hver ejer.

Stuehuse til landbrugs- og skovbrugsejendomme

Stuehusfordeling

Beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten er kun den del af ejendomsværdien, der er henført til stuehuset.

Ejendomsværdien bliver fordelt på stuehuset med tilhørende grund og have og på den øvrige ejendom (stuehusfordeling). Der tages ikke hensyn til, om stuehuset eventuelt anvendes erhvervsmæssigt i et vist omfang. For stuehuse kan reglerne i afsnittet om blandet benyttede ejendomme derfor ikke anvendes.

Består beboelsesbygningen af to selvstændige lejligheder (dvs. to selvstændige boliger med tilhørende køkken og toiletforhold), hvoraf den ene benyttes til aftægtsbolig, omfatter stuehusvurderingen kun den del, der benyttes til bolig for ejeren. Denne vurdering kan derfor uden videre lægges til grund for ejerens ejendomsværdiskat.

Se også

Se også afsnit:

• C.H.3.1.5.1, C.H.3.1.5.2 og C.H.3.1.5.3 om de generelle regler om beregning af ejendomsværdiskatten
• LV, Almindelig del, afsnit A.F.4.4 om reglerne, når stuehuset er aftægtsbolig
• LV, Almindelig del, afsnit A.B.6.4 om værdiansættelsen af aftægtsboliger.

Bemærk

Hvor en driftsbygning, der ikke er med i stuehusvurderingen, benyttes privat, skal der ikke beregnes en skønsmæssig lejeværdi for driftsbygninger som tillæg. Se TfS 1997, 766.LSR. Der skal heller ikke betales ejendomsværdiskat.

Landejendomme over 5000 m2 i landzone

For ejendomme over 5000 m2, der helt eller delvist ligger i landzone, skal kun en del af ejendommens grundareal indgå i beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten.

Det sker ved, at ejendomsværdien bliver fordelt på den del, der er knyttet til boligdelen, og den del, der er knyttet til resten af ejendommen, ligesom for landbrugsejendomme. Det er alene grundværdien af de første 5.000 m2, der skal indgå i ejerboligdelen.

Ejerboliger med vindmølle

For ejerboliger, der er noteret på samme matrikel som en vindmølleparcel, skal der på samme måde som for andre ejendomme ske en ejerboligfordeling, når den del af ejendomsværdien, der kan henføres til den erhvervsmæssigt benyttede del, udgør 25 pct. eller mere.

Blandet benyttede ejendomme

Regel

Ejendomsværdiskat for ejerboliger i blandet benyttede ejendomme beregnes efter tilsvarende regler, som gælder for enfamiliehuse. Beregningsgrundlaget er dog kun den del af ejendomsværdien, der er henført til ejerens bolig.

Blandet benyttede ejendomme er ejendomme, som tjener til bolig for ejeren og samtidigt anvendes erhvervsmæssigt i væsentligt omfang, dvs. med en vurdering på 25 pct. erhverv eller mere. Se VUL § 33, stk. 5.

Med vurderingsfordeling

Reglerne om ejendomsværdiskat omfatter blandet benyttede ejendomme, som indeholder en eller to selvstændige lejligheder, og hvor ejendomsværdien er fordelt på en del, der henføres til ejerens bolig, og en del, der henføres til den øvrige ejendom. Se VUL § 33, stk. 5.

Indtægter fra den erhvervsmæssigt benyttede del af ejendomme med vurderingsfordeling efter EVSL § 4, stk. 1, nr. 5, er personlig indkomst, jf. PSL § 3, stk. 1, og stk. 2, nr. 1.

Blandet benyttede ejendomme kan være af meget forskellig art og indretning. Reglerne omfatter derfor enfamiliehuse og ejerlejligheder, der i væsentlig grad benyttes erhvervsmæssigt fx til butik eller kontor. Det samme gælder værksteds- eller fabriksbygninger, hvor ejendommen også er indrettet til bolig for ejeren, samt ejendomme der benyttes til fx restauration, campingplads, pelsdyrfarm eller dambrug, og hvor ejerens bolig har karakter af stuehus.

De egentlige stuehuse til landbrug samt stuehuse til skovbrugsejendomme omfattes ikke af de her nævnte regler.

Det er en betingelse, at der er tale om en væsentlig erhvervsmæssig benyttelse. Det vil i praksis normalt være ejendomme, hvoraf mindst ca. 25 pct. af ejendommen anvendes erhvervsmæssigt.

Er den erhvervsmæssige benyttelse af mindre omfang, anvendes de almindelige regler om beregningsgrundlaget for enfamiliehuse. Se EVSL § 11, stk. 2.

Hvis der sker ændringer i ejerens benyttelse af ejendommen i løbet af indkomståret, skal ejendomsværdiskatten for indkomståret udelukkende beregnes på grundlag af den vurdering eller vurderingsfordeling, der er foretaget pr. 1. oktober i indkomståret. Se afsnit C.H.3.1.5.5 om ændret benyttelse.

Det er ikke en betingelse for at anvende ejendomsværdiskatteloven for blandet benyttede ejendomme med vurderingsfordeling efter VUL § 33, stk. 5, at det er ejeren selv, der driver erhvervsvirksomhed i ejendommen.

Ejendommen er i sameje

Hvis ejendommen ejes af flere ejere, afhænger det af, om kun en eller flere (eller alle) ejere bor i ejendommen.

Medejer bor i ejendommen

En skattepligtig, der ejer en ejendom i sameje med andre og selv bor i ejendommen, betaler kun ejendomsværdiskat af den del af ejendommen, som svarer til ejerandelen af ejendommen. Se EVSL § 13.

Ejendomsværdiskatten for ejendommen beregnes, som om ejeren var eneejer af ejendommen, hvorefter der betales ejendomsværdiskat af den andel, han eller hun ejer.

Det er kun medejere, der selv benytter ejendommen, som betaler ejendomsværdiskat.

Bemærk

Reglerne i EVSL § 13 angår kun beregningen af ejendomsværdiskatten. Bestemmelsen tager ikke stilling til, hvordan en ejer med bolig i ejendommen i øvrigt skal behandles skattemæssigt, hvis han eller hun ikke betaler fuld leje til en medejer, som ikke har bolig i ejendommen. Det kan derfor komme på tale at beskatte eller lægge gaveafgift på den fordel, som den, der får stillet bolig til rådighed, opnår.

Medejer bor ikke i ejendommen

En ejer, som ikke bor i ejendommen, men vederlagsfrit stiller den til rådighed for en medejer, skal beskattes efter statsskattelovens regler af et beløb, der svarer til den objektive udlejningsværdi. Ejendomsværdiskatteloven har ikke ændret ved denne regel. Se TfS 2000, 743 (ministerens svar på spørgsmål 221). Når ejeren beskattes af den objektive udlejningsværdi, skal den samme ejer ikke betale ejendomsværdiskat.

Undtagelse for landbrugsejendomme med bopælspligt

Reglen om beskatning ud fra den objektive udlejningsværdi gælder ikke for en medejer af en landbrugsejendom, der er omfattet af bopælspligt efter landbrugsloven, men hvor medejeren ikke bor på ejendommen. Det betyder, at hvis en medejer stiller et stuehus med bopælspligt vederlagsfrit til rådighed for en anden medejer, så skal den ejer, der ikke bor dér, alene beskattes af en forholdsmæssig andel af den procentvist opgjorte lejeværdi efter de gamle lejeværdiregler. Se SKM2002.129.LSR.

Lejeværdien ved at stille et stuehus med bopælspligt vederlagsfrit til rådighed for en medejer sættes normalt til et beløb, der svarer til en forholdsmæssig andel af 250 pct. af den ejendomsværdiskat, der kan beregnes for hele boligen. Se SKM2005.134.TSS sammenholdt med SKM2007.381.LSR.

Ingen ejer bor i ejendommen

Hvis ingen af ejerne bor i ejendommen, skal hver af ejerne beskattes af en forholdsmæssig andel af lejeindtægten.

Tofamiliehuse

Ved beregningen af ejendomsværdiskatten for denne boligtype, tages der ikke hensyn til størrelsen af den ideelle ejerandel, men kun til den del af ejendomsværdien, der er henført til ejerens lejlighed. Se SKM2002.431.LSR.

Lejligheder i visse mindre udlejningsejendomme og boligfællesskaber

De ejendomme, der er tale om i denne sammenhæng, er beboelsesejendomme med 3 eller flere lejligheder i sameje. Ved mindre udlejningsejendomme forstås ejendomme med 3-6 lejligheder. Ejerne af ejendommen skal have brugsret til en lejlighed i ejendommen i kraft af deres ideelle ejerandel af ejendommen.

Udgangspunktet er statsskattelovens regler

Den enkelte ejer er medejer af den faste ejendom, og ejendommen behandles derfor skattemæssigt som en udlejningsejendom. Det betyder, at ejeren ved indkomstopgørelsen skal medregne den del af ejendommens samlede over- eller underskud, der svarer til den del, han eller hun ejer. Ejeren beskattes som udgangspunkt af den objektive udlejningsværdi af bolig i egen ejendom efter reglerne i SL § 4, litra b, 2. pkt.

Se LV, Erhvervsdrivende, afsnit E.K.1 og E.K.2 om, hvordan resultatet af ejendommen skal opgøres for den enkelte ejer.

Anvendelse af ejendomsværdiskattelovens regler

Ejere af små udlejningsejendomme eller deltagere i visse boligfællesskaber mv. kan anvende reglerne i ejendomsværdiskatteloven, når bestemte betingelser er opfyldte.

Ejendomsværdiskatteloven gælder for tre kategorier:

• Ejere af udlejningsejendomme, hvor højst én af lejlighederne bebos af en eller flere ejere. Se EVSL § 4, stk. 1, nr. 6
• Ejere af udlejningsejendomme, hvor mere end én lejlighed var beboet af ejere den 27. april 1994. Se EVSL § 4, stk. 1, nr. 7
• De såkaldte boligfællesskaber, som omfatter boligsamejer og andre boligfællesskaber. Se EVSL § 4, stk. 1, nr. 8.

De ejendomme, der er omfattet af EVSL § 4, stk. 1, nr. 6-8, er ejendomme, der har mere end to lejligheder. Det er alene ejendomme til helårsbeboelse.

Bortset fra de ejendomme, der er omfattet af EVSL § 4, stk. 1, nr. 8, dvs. boligfællesskaberne, skal der være tale om udlejningsejendomme med højst 6 lejligheder.

Udlejningsejendom, hvor højst én lejlighed bebos af ejer

Bestemmelsen i EVSL § 4, stk. 1, nr. 6, gør det muligt for en eller flere ejere, der bor i en lejlighed i deres udlejningsejendom, at vælge beskatning efter reglerne i ejendomsværdiskatteloven.

For at blive omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat, skal ejeren bede SKAT om en særskilt vurdering af lejligheden efter VUL § 33 A senest sammen med, at selvangivelsen afleveres rettidigt for det første indkomstår, hvor ejeren bor i lejligheden. Efter VUL § 33 A kan en lejlighed, der er omfattet af EVSL § 4, stk. 1, nr. 6, blive vurderet, som om den var tinglyst som en selvstændig ejerlejlighed. Vurderingen anvendes som beregningsgrundlag for ejendomsværdiskatten.

Senest den 1. oktober i det år, hvor vurderingen foreligger, skal ejeren desuden give SKAT meddelelse om, at den beboede lejlighed skal være omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat. Valget om ejendomsværdiskat er endeligt og gælder for det indkomstår og senere indkomstår.

Tilsvarende gælder for ejendomme, der er erhvervet i indkomståret 1999 eller tidligere, hvis ejeren har ladet ejendommen overgå til standardiseret lejeværdiberegning efter reglerne i den dagældende LL § 15 C.i LBK nr. 819 af 3. november 1997.

Se også

Se også Vurderingsvejledningen, afsnit E.4 om den særskilte vurdering efter VUL § 33 A.

Udlejningsejendom, hvor mere end én lejlighed bebos af ejer

Det er en betingelse for, at en lejlighed er omfattet af EVSL § 4, stk. 1, nr. 7, at

• ejendommen i indkomståret 1999 blev beskattet efter reglerne om en standardiseret lejeværdiberegning efter den dagældende § 15 C.i LL, jf. LBK nr. 819 af 3. november 1997, og at
• der er foretaget en vurdering efter VUL § 33 A.

Valget af beskatning af ejendommen efter reglerne om en standardiseret lejeværdiberegning var endeligt og gjaldt -og gælder - også for en ny ejer af en ejerandel.

Som udgangspunkt er kun det antal lejligheder, som var beboet af ejere den 27. april 1994, omfattet af ejendomsværdiskatten. Det er dog ikke et krav, at de lejligheder, der bebos af ejere, skal være de samme, som var det den 27. april 1994. Ejerne kan omfordele lejlighederne i ejendommen, der oprindeligt blev beboet af en eller flere ejere, forudsat at antallet af lejligheder, der er beboet af en ejer, ikke forøges. Ved en sådan omfordeling skal ejeren bede SKAT om en § 33 A-vurdering for den nye ejerbeboede lejlighed.

Hvis en ejer flytter fra sin lejlighed i mere end to år, så tæller lejligheden ikke længere med i det antal lejligheder, der er omfattet af ejendomsværdiskatten.

Boligfællesskaber

I ejendomme med mere end to beboelseslejligheder, som ejes og bebos af deltagerne i et boligfællesskab, kan de lejligheder, som deltagerne har en brugsret til, blive beskattet efter ejendomsværdiskatteloven.

Det er en betingelse, at

• ejendommen i indkomståret 1999 blev beskattet efter reglerne om en standardiseret lejeværdiberegning efter den dagældende LL § 15 C.i LBK nr. 819 af 3. november 1997, og
• der er foretaget en vurdering efter VUL § 33 A.

De boligfællesskaber, som EVSL § 4, stk. 1, nr. 8, handler om, er

• boligsamejer
• boliginteressentskaber
• boligkommanditselskaber
• andre fællesskaber, der ikke er selvstændige skattesubjekter, fordi deltagerne hæfter personligt, og hvor der til deltagelsen er knyttet en brugsret til en beboelseslejlighed i ejendommen.

Valget af beskatning efter reglerne om en standardiseret lejeværdiberegning var endeligt for fællesskabet, dvs. også for nye deltagere.

Bemærk

Når en ejer vælger at få en vurdering efter VUL § 33 A, indebærer det, at ejeren skal beskattes efter ejendomsværdiskattelovens regler og ikke længere efter statsskattelovens regler om lejeværdi. Det betyder også, at fradragsretten for udgifter bliver begrænset.

Andels- og aktielejligheder

Der betales ikke ejendomsværdiskat af andelsboliger eller aktielejligheder. Se afsnit C.H.2.1.15.6 om definitionen af andelslejligheder og aktielejligheder.

Se også LV, Selskaber og Aktionærer, afsnit S.F.2.2.2.

Sommerhuse, herunder fritidslejligheder

Der skal betales ejendomsværdiskat, når ejeren har sommerhuset til disposition, uanset om han eller hun gør brug af sin beboelsesret eller ej.

Der regnes med 12 måneders benyttelse af sommerhuset, selv om huset ikke må bruges hele året, fordi ejendomsvurderingen tager hensyn til eventuelt manglende anvendelighed på grund af forbud eller lignende. Se TfS 1996, 531 og TfS 1996, 601.

Det gælder også, selv om ejeren fx samtidigt annoncerer huset til udlejning eller har overladt det til et udlejningsbureau, medmindre ejendommen har været anvendt til udelukkende erhvervsmæssig udlejning. Erhvervsmæssig udlejning til fritidsformål kræver tilladelse til udlejning fra Naturstyrelsen efter sommerhuslovens § 2. Bemærk, at begrebet "erhvervsmæssigt" i sommerhusloven afviger fra det skatteretlige begreb. Se LV, Erhvervsdrivende, afsnit E.A.1.2.3.6.

Når ejendommen udlejes samtidigt med, at ejeren kan disponere over den, skal ejendomsværdi­skatten betales for hele indkomståret, når den skematiske opgørelsesmetode efter LL § 15 O, stk. 1, anvendes, mens ejendomsværdiskatten reduceres forholdsmæssigt for den del af året, hvor ejendommen udlejes, når den regnskabsmæssige metode efter LL § 15 O, stk. 2, anvendes. Se LV, Almindelig del, afsnit A.G.2.7 og EVSL § 11, stk. 2.

Ved køb og salg af et sommerhus beregnes ejendomsværdiskatten fra overtagelsestidspunkt til overtagelsestidspunkt, jf. EVSL § 11.

Se også

Se også afsnit C.H.3.1.5.2 om de generelle regler for beregning af ejendomsværdiskat for enfamiliehuse.

Kolonihavehuse

Kolonihavehuse på egen grund behandles som enfamiliehuse, uanset om ejendomsværdien indeholder en værdi af bygningen eller ej.

Kolonihavehuse på lejet grund kan forbigås ved vurderingen, hvis kontantværdien er under 100.000 kr. Er et mindre kolonihavehus på lejet grund forbigået ved den almindelige vurdering, skal der ikke betales ejendomsværdiskat, som det er tilfældet for vurderede enfamiliehuse på lejet grund.

I stedet for skal der skønnes en lejeværdi efter SL § 4, litra b. I praksis antages nytteværdien af huset i sådanne tilfælde som regel at opvejes af de udgifter, der er knyttet til det. Se LSRM 1957, 115 LSR og LSRM 1976, 15 LSR.

Kolonihaver uden hus behandles som grunde.

Grunde

Der betales ikke ejendomsværdiskat af ubebyggede grunde.

Bygninger på lejet grund

Ejeren af en bygning på lejet grund skal betale ejendomsværdiskat af bygningen, ligesom det gælder for tilsvarende bygninger på egen grund. Der skal alene betales ejendomsværdiskat på grundlag af bygningens ejendomsværdi.

Bygninger af enhver art på fremmed grund kan forbigås ved vurderingen, hvis kontantværdien er under 100.000 kr. For ejerboliger har det i praksis kun betydning for kolonihavehuse på lejet grund.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

C.H.3.1.5.5 Ændret benyttelse mv.

Indhold

Afsnittet indeholder:

• Fordeling
• Omberegning.

Fordeling

Ved hver vurdering fastslår SKAT, hvad en ejendom benyttes til. Se VUL § 33.

En ejendom, der overgår til anden benyttelse, og som derfor måske ændrer værdi, tager SKAT op til omvurdering.

Når en ejendom samtidigt anvendes til både bolig for ejeren og til andet formål, så fordeler SKAT ejendomsværdien på den del af ejendommen, der anvendes til ejerbolig, og på den øvrige ejendom. Se VUL § 33, stk. 4-7.

Hvis omfanget af den ejerbolig, der faktisk har været til rådighed i løbet af indkomståret, afviger fra det omfang, der er forudsat ved vurderingen eller vurderingsfordelingen, så skal ejendomsværdiskatten udelukkende betales på grundlag af den vurdering eller vurderingsfordeling, der er foretaget pr. 1. oktober i indkomståret.

Ejendomme, der overgår til at være omfattet af reglerne i VUL § 33 om ejerboligfordeling, tager SKAT op til omvurdering. Det samme er tilfældet, hvis ejerboligens areal ændres med mindst 25 pct.

Omberegning

Til brug for beregning af ejendomsværdiskatten skal der ske omberegning af ejendomsværdien efter VUL § 33, stk. 12-15, hvis der sker

• om- eller tilbygning
• nybygning
• ændring af ejendommens areal
• ændring af ejendommens anvendelse, eller
• ændring af planforholdene,

som ikke er omfattet af 2001-vurderingen.

Ejendomsværdien inklusiv om- eller tilbygning mv. fastsættes på samme niveau som 2001-vurderingen. Desuden fastsættes der tilsvarende en ejendomsværdi på samme niveau som 2002-vurderingen. SKAT giver ejeren meddelelse om begge ejendomsværdier.

Det gælder dog ikke for ejendomme, der er omfattet af EVSL 4, nr. 11, dvs. ejendomme, der ligger i udlandet, på Færøerne eller i Grønland.

Disse ejendomsværdier skal som hovedregel anvendes fra og med året efter det år, hvor de er fastsat. Se EVSL § 4 a, stk. 2 og 3.

Hvis ejeren både før og efter en ændring af anvendelsen af ejendommen eller en ændring af planforholdene har beboet ejendommen, får den nye ejendomsværdi ingen betydning for den eksisterende ejer. Den får først virkning for en ny ejer fra og med året efter ejerskiftet.

Se også

Se også Vurderingsvejledningen, afsnit F.1 om VUL § 33.