Byggeretsværdiprindippet anvendes på samme måde i en åben-lav eller tæt-lav fællesbebyggelse som i sædvanlig parcelhusbebyggelse. Efter praksis gives der herefter et nedslag i grundværdien for fællesbebyggelser, ud fra den betragtning, at der i grundværdien for en parcelhusejendom er indregnet en forholdsmæssig andel af udstykningsomkostninger. Endvidere gives der for fællesbebyggelser et nedslag som følge af arealstørrelsen. Nedslaget begrundes med, at det erfaringsmæssigt er billigere at erhverve en stor grund til fællesbebyggelse end selvstændigt udstykkede grunde til enkeltbebyggelser. Det samlede nedslag sættes til 12,5 pct. af den værdi, der er beregnet efter de ovenfor nævnte retningslinier. Nedslaget gives normalt når grunden er 3.000 m² eller større. I blandede etageboligbebyggelse og tæt-lav og åben-lav bebyggelse beregnes nedslaget alene af den grundværdi, der efter beregningen kan henføres til den tæt-lave og åben-lave bebyggelse. Ved bedømmelsen af slutresultatet bør man beregne grundværdien pr. husenhed og sammenholde denne med grundværdiansættelserne for tilsvarende beliggende privatejede parcel- og rækkehuskvarterer. For at sikre et ensartet vurderingsniveau bør man tillige påse, at grundværdien pr. etagemeter boligareal for bebyggelser, beliggende i sammenlignelige områder, er af nogenlunde samme størrelsesorden. Den praktiske fremgangsmåde ved beregningen af grundværdierne er vist i efterstående 4 eksempler. I de fleste tilfælde vil en del af fællesarealet skulle indgå i værdien af arealer med byggeretsværdi. Det vil ofte medføre, at arealpris og byggeretsværdi skal være højere for rækkehuse beliggende på en fælles grund end for eventuelle tilstødende parcelhusområder. I relation til grundværdisystemet kan det derfor være hensigtsmæssigt, at disse ejendomme med f.eks. støttet tæt-lav bebyggelse placeres i særskilte grundværdiområder, idet man så vil kunne indberette specielle - typisk højere - områdepriser for disse områder. Selvom det i nogle tilfælde forekommer mest hensigtsmæssigt at beregne grundværdien manuelt, kan det med henblik på efterfølgende vurderinger være en fordel at lade ejendommene omfatte af den maskinelle beregning. Det vil i de fleste tilfælde være mest hensigtsmæssigt at indberette specifikationen af grundværdien med byggeretter m.v. til grundværdisystemet, idet man så får specifikationen udskrevet. Eksempel 1 : rent tæt-lavt område |
I. AREALOPLYSNINGER grundareal | 11.200 m² | heraf vej | 1.200 m² | vurderingspligtigt areal | 10.000 m² | fællesareal, der ansættes til 0 | 4.000 m² | beregningsareal | 6.000 m² |
II. OPLYSNINGER OM RETLIGE OG FAKTISKE FORHOLD bebyggelsesprocent | 25 | gennemsnitlig husstørrelse | 90 etagemeter | antal husenheder | 25 |
Det faktiske antal etagemeter på 2.250 svarer i eksemplet til den retlige udnyttelsesmulighed, idet det er forudsat, at der ikke vil kunne opføres yderligere 250 m² etageareal på ejendommen. Områdepris for tilstødende parcelhusområder: 300 kr. III. BEREGNING AF GRUNDVÆRDIEN Til en bebyggelse på 2.250 etagemeter vil der med en bebyggelsesprocent på 25 kræves et "byggeteknisk beregningsareal" på 9.000 m² (2.250 m² : 0,25). Da det areal, der umiddelbart kan henføres til de enkelte huse (beregningsarealet) kun er på 6.000 m², er der overført byggeret fra 3.000 m² af fællesarealet, og værdien heraf skal - jf. bemærkningerne i tekstafsnittet - derfor overføres til beregningsarealet. Da bebyggelsesprocenten for området er fastsat til 25, svarende til den sædvanlige bebyggelsesprocent i parcelhusområder, kan der umiddelbart ved beregningen af grundværdien tages udgangspunkt i områdeprisen for tilstødende parcelhuskvarterer. Grundværdien kan herefter beregnes således: 25 byggeretter à 120.000 kr. = | 3.000.000 kr. | | 6.000 m² à 150 kr. = | 900.000 kr. | | | | 3.900.000 kr. | overført værdi fra fællesareal: | | | 3.000 m² à 150 kr.= | | 450.000 kr. | Samlet grundværdi | | 4.350.000 kr. | (Grundværdi pr. hus før nedslag = 174.000 kr.) | | |
Da en del af værdien fra fællesarealet skal overføres til beregningsarealet vil områdeprisen i dette eksempel blive højere end områdeprisen i de tilstødende parcelhusområder. I dette tilfælde vil områdeprisen (dvs. den områdepris der indberettes til grundværdisystemet) blive 330 kr. IV. SPECIFIKATION AF GRUNDVÆRDIEN Kendes den gennemsnitlige grundværdi og den gennemsnitlige grundstørrelse, kan områdeprisen for den konkrete bebyggelse beregnes således: Områdepris = 2 x (gnstl. grundværdi pr. hus)/(800 + gnstl. grundstørrelse pr. hus ) I eksemplet: Områdepris = 2 x (174.000 kr. )/(800 + 240) = 335 Områdeprisen afrundes til 330 kr. Specifikationen af grundværdien kan herefter foretages således: 25 byggeretter à 132.000 kr. = | 3.300.000 kr. | | 6.000 m² à 165 kr. = | 990.000 kr | | 4.000 m² à 0 kr. = | 0 kr. | | 1.200 m² vej à 0 kr. = | 0 kr. | | | | 4.290.000 kr. | - nedslag 12,5 pct. = | | 536.250 kr. | Grundværdi | | 3.753.750 kr. | Grundværdi afrundet | | 3.753.800 kr. |
V. KONTROL: grundværdi pr. hus efter nedslag = | 150.200 kr. | grundværdi pr. etagemeter = | 1.668 kr. |
Eksempel 2 : rent tæt-lavt område. | | | |
I. AREALOPLYSNINGER grundareal: | 15.000 m² | vurderingspligtigt areal: | 15.000 m² |
II. OPLYSNINGER OM RETLIGE OG FAKTISKE FORHOLD bebyggelsesprocent = | 30 | samlet etageareal = | 4.500 etagemeter | antal huse = | 60 | gennemsnitlig husstørrelse = | 75 m² | områdepris for tilstødende parcelhusområder: | 300 kr. |
Da den gennemsnitlige husstørrelse er noget lavere end for en boligenhed af en sædvanlig størrelse, bør der i dette tilfælde regnes med mellem 45 og 50 byggeretter, alt efter hvad man i det lokale område anser for en rimelig boligstørrelse. Tages der udgangspunkt i en boligstørrelse på 100 m², skal der i dette tilfælde regnes med 45 byggeretter. III+IV. BEREGNING OG SPECIFIKATION AF GRUNDVÆRDIEN 45 byggeretter a 120.000 kr = | 5.400.000 kr. | | 15.000 m² a 150 kr = | 2.250.000 kr. | | grundværdi før nedslag = | . | 7.650.000 kr | nedslag 12,5 pct. = | | 956.250 kr. | Grundværdi = | | 6.693.750 kr. | Grundværdi (afrundet) = | | 6.693.800 kr |
V. KONTROL Grundværdi pr hus efter nedslag : | 111.600 kr. | grundværdi pr etagemeter : | 1.487 kr. |
Eksempel 3 : rent tæt-lavt område |
I. AREALOPLYSNINGER grundareal | 10.000 m² | heraf vej | 1.200 m² | vurderingspligtigt areal | 8.000 m² | fællesareal, der ansættes til 0 | 4.000 m² | beregningsareal | 4.800 m² |
II. OPLYSNINGER OM RETLIGE OG FAKTISKE FORHOLD bebyggelsesprocent | 30 | gennemsnitlig husstørrelse | 75 etagemeter | antal husenheder | 40 | (samlet antal etagemeter 3.000 ) | | Områdepris for tilstødende parcelhusområder: | 300 kr. |
III. BEREGNING AF GRUNDVÆRDIEN Til en bebyggelse på 3.000 etagemeter vil der med en bebyggelsesprocent på 30 kræves et "byggeteknisk beregningsareal" på 10.000 m² (3.000 m² : 0,30). Der skal således i dette tilfælde overføres værdi fra hele vej- og fællesarealet svarende til 5.200 m² à 150 kr. = 780.000 kr. Som anført er der 40 boligenheder, der i gennemsnit har et etageareal på 75 m². Skønner SKAT i dette tilfælde, at en bolig af tidssvarende størrelse burde være på 90 m², skal der efter retningslinierne i eksempel 2, regnes med 33 byggeretter (3.000 etagem²: 90 = 33,33, der afrundes til 33.) Grundværdien kan herefter beregnes således: 33 byggeretter à 120.000 kr. = | 3.960.000 kr. | | 4.800 m² à 150 kr. = | 720.000 kr. | | | | 4.680.000 kr. | overført værdi fra vejarealet | | | 1.200 m² à 150 kr. | | 180.000 kr. | Samlet grundværdi | | 5.460.000 kr. | (Grundværdi pr. "byggeretsenhed" før nedslag: | | 165.500 kr.) |
For bebyggelsen kan områdeprisen (dvs. den områdepris, der indberettes til grundværdisystemet) beregnes til 350 kr. [2 * 165.500 kr :( 800 + 4.800 : 33) = 350 kr.] IV SPECIFIKATION AF GRUNDVÆRDIEN 33 byggeretter a 140.400 = | 4.620.000 kr. | 4.800 m² a 175 kr = | 840.000 kr. | 4.000 m² a 0 kr = | 0 kr. | 1.200 m² vej = | 0 kr. | 5.460.000 kr - nedslag 12,5 pct. | 682.500 kr. | Grundværdi | 4.777.500 kr. |
V. KONTROL: grundværdi pr. hus efter nedslag ca. | 119.437 kr. | grundværdi pr. etagemeter | 1.593 kr. |
Eksempel 4: Blandet tæt-lav og etagebebyggelse |
I. AREALOPLYSNINGER grundareal | 15.000 m² | heraf vej | 0 m² | vurderingspligtigt areal | 15.000 m² | beregningsareal ved tæt-lav bebyggelse | 6.000 m² | Områdepris for tilstødende parcelhuskvarter: | 350 kr. | Etagemeterpris i tilstødende etagebebyggelse: | 800 kr. |
II. OPLYSNINGER OM RETLIGE OG FAKTISKE FORHOLD Bebyggelse bestående af tæt-lav boligbebyggelse og etagebebyggelse a. tæt-lav bebyggelse bebyggelsesprocent | 35 | gennemsnitlig husstørrelse | 75 m² | antal husenheder | 40 | (samlet antal etagemeter 3.000 ) | |
b. etagebebyggelse bebyggelsesprocent | 50 | samlet antal etagemeter | 2.000 | etagemeterpris i området: | 800 kr. |
For at kunne opføre en bebyggelse af det anførte omfang kræves med de givne bebyggelsesprocenter, et "byggeteknisk beregningsareal" for den tæt-lave bebyggelse på 8.572 m² (3.000 etagemeter : 0,35) og et "byggeteknisk beregningsareal" til etagebebyggelsen på 4.000 m². III. BEREGNING AF GRUNDVÆRDI Beregningen af den samlede grundværdi for ejendommen deles op i 2 beregninger, idet grundværdien, der kan henføres til tæt-lav bebyggelsen, og grundværdien, der kan henføres til etagebebyggelsen, beregnes hver for sig. Told- og skatteforvaltningen skønner, at der skal regnes med 30 byggeretter for den tæt-lave del af bebyggelsen. a. Beregning af grundværdi for etagebebyggelse 2.000 etagemeter à 800 kr. = | 1.600.000 kr. |
b. Beregning af grundværdien for tæt-lav boligbebyggelse 30 byggeretter à 140.000 kr. = | 4.200.000 kr. | | 6.000 m² à 175 kr. = | 1.050.000 kr. | | | | 5.250.000 kr. | overført værdi fra fællesareal | | | (8.572 m² - 6.000 m²) = 2.572 m² | | | 2.572 m² à 175 kr. = | | 450.100 kr. | grundværdi | | 5.700.100 kr. | (grundværdi pr. "byggeretsenhed" før nedslag= | | 190.000 kr.) |
IV. SPECIFIKATION AF GRUNDVÆRDI Ejendommens samlede grundværdi specificeres således, idet områdepriserne beregnes til 380 kr.: 30 byggeretter à 152.000 kr. = | 4.560.000 kr. | | 6.000 m² à 190 kr. = | 1.140.000 kr. | | | | 5.700.000 kr. | - nedslag 12,5 pct. = | | - 712.500 kr. | grundværdi for tæt-lav bebyggelse | | 4.987.500 kr. | 4.000 m² à 400 kr. = | | 1.600.000 kr. | fællesareal 5.000 m² à 0 kr. = | | 0 kr. | Samlet grundværdi = | | 6.587.500 kr. |
V. KONTROL grundværdi pr. hus efter nedslag | 124.700 kr. | grundværdi pr. etagemeter | 1.663 kr. |
|