B.1.1 Forslagsberegningen

For de mest almindelige ejendomskategoriers vedkommende laver SKAT et maskinelt beregnet forslag til ansættelse af ejendomsværdi og grundværdi.

Erhververe af fast ejendom skal give oplysning om ejendomsoverdragelsen på et særligt indberetningsskema i forbindelse med, at overdragelsesdokumentet indleveres til kommunens ejendomsskattekontor til påtegning om ejendomsværdien, jf. VUL § 47 A, stk. 1. Oplysningerne på indberetningsskemaet bruges i forbindelse med opkrævningen af de kommunale ejendomsskatter og ved påligningen af ejendomsværdiskatten. Ejendomsskattekontorerne videresender indberetningsskemaerne til SKAT, jf. VUL § 47 A, stk. 3.

SKAT registrerer de indberettede salgsoplysninger i Salgs- og Vurderingsregisteret (SVUR). SKAT offentliggør hvert halve år en salgsstatistik omfattende alle "frie" salg, dvs. salg mellem uafhængige parter. Fra og med 1993 er der foruden handler mellem privatpersoner medtaget salg, hvor den ene eller begge parter i handlen er en kommune eller en juridisk person. Familieoverdragelser og salg på tvangsauktion holdes ude af statistikken.

Ejendomsstamregisteret indeholder oplysninger til identifikation af landets faste ejendomme. Ejendommenes matrikelforhold, ejerforhold, planforhold og vurdering fremgår af registeret. Ved registreringen i ejendomsstamregisteret tildeles ejendommen et ejendomsnummer. Den overordnede registreringsenhed er vurderingsenheden, se A.3.1, men ejendomsstamregisteret omfatter også ikke-vurderingspligtige ejendomme, idet registeret anvendes af kommunerne i forbindelse med opkrævningen af afgifter for vand, renovation etc.

Salgs- og Vurderingsregisteret (SVUR) henter desuden oplysninger fra Bygnings- og Boligregisteret (BBR).

Bygnings- og Boligregisteret (BBR) blev oprettet i 1976 i medfør af loven om bygnings- og boligregistrering. Registeret omfatter landets bebyggede ejendomme og indeholder oplysninger om den aktuelle status for bygningsbestanden. Ejendommene identificeres i Bygnings- og Boligregisteret (BBR) ved det ejendomsnummer, de er tildelt i ejendomsstamregisteret. Salgs- og Vurderingsregisteret (SVUR) henter oplysninger om bygningernes opførelsesår, størrelse og indretning fra Bygnings- og Boligregisteret (BBR).

SKAT bearbejder statistisk salgsoplysningerne. På grundlag af foreløbige analyser af salgsoplysningerne opstilles der en beregningsmodel for hver af de under B.2 omtalte kategorier forslagsejendomme. Analyserne tager udgangspunkt i de solgte ejendommes bygningsværdi, idet salgssummen reduceres med ejendommens senest ansatte grundværdi. Bygningsværdien sammenholdes med BBR's oplysninger om ejendommen. Ved hjælp af en metode, der kaldes multipel regressionsanalyse, findes det forhold, hvori beliggenheden og bygningernes opførelsesår, størrelse og indretning påvirker salgsprisen.

Modellerne til beregning af forslag til ejendomsværdi for parcelhuse, rækkehuse og sommerhuse har grundlæggende en fælles struktur. Efter disse modeller sker beregningen i 5 trin:

1. Beregning af vægtet etageareal
2. Beregning af generelt normtal
3. Beregning af lokalt normtal
4. Beregning af bygningsværdi
5. Sammenlægning af bygningsværdi med grundværdi

Forslagsmodellerne opstilles som led i forberedelsen af de almindelige vurderinger. Modellerne opstilles, inden vurderingsniveauet fastlægges. Det sker på grundlag af analyser, som er foretaget op til et år forud for vurderingstidspunktet, og omfatter relativt færre salg end dem, der indgår ved fastlæggelsen af vurderingsniveauet, jf. nedenfor. Den praktiske betydning af denne tidsmæssige forskydning er imidlertid meget beskeden.

Forslagsberegningen foretages med udgangspunkt i vurderingsniveauer, som fastlægges områdevis. Det statistiske grundlag for niveaufastlæggelsen udgøres af alle frie salg, der har fundet sted i perioden fra begyndelsen af oktober 4 år forud for vurderingsåret til og med første halvår i vurderingsåret. De indberettede salgsoplysninger bearbejdes således, at de bliver indbyrdes sammenlignelige. Dels omregnes de nominelle salgspriser til kontante salgspriser, dels indekseres salgspriserne til det prisniveau, der kendes ved indsamlingsperiodens udløb. Ved indekseringen tages der hensyn til geografisk betingede forskelle i prisudviklingen.

Ved de almindelige vurderinger er det prisforholdene pr. 1. oktober i vurderingsåret, der skal lægges til grund ved vurderingen, jf. VUL § 2, se A.3.1. For at leve op til dette krav må prisniveauet fremskrives til 1. oktober på grundlag af en prognose over prisudviklingen i de sidste måneder op til 1. oktober i vurderingsåret. Skatterådet godkender den anvendte fremskrivning af prisniveauet, jf. VUL § 39, stk. 3.