E.J.2.1.4.1 Kontantomregning

Anskaffelsessummen omregnes til kontantværdi, der beregnes ved, at den kontante del af anskaffelsessummen lægges sammen med kursværdien af ejendommens gældsposter på anskaffelsestidspunktet.

Anskaffelsessummen skal ikke omregnes til kontantværdi i de tilfælde, hvor ejendommen er erhvervet før den 19. maj 1993, og anskaffelsessummen er opgjort på grundlag af en værdi, der i forvejen udgør en kontantværdi. Det gælder således i de tilfælde, hvor ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med tillæg på 10 pct., ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med et tillæg på 10 pct. og med tillæg af et beløb opgjort som halvdelen af forskellen mellem denne værdi og ejendomsværdien pr. 1. januar 1996, eller en vurdering efter den tidligere gældende § 4 B.i vurderingsloven anvendes som anskaffelsessum.

Afståelsessummen omregnes til kontantværdi, der beregnes ved, at den kontante del af afståelsessummen lægges sammen med kursværdien af de overdragne gældsposter på afståelsestidspunktet.

Kontantomregningen foretages efter nærmere fastsatte regler, jf. herom i afsnit E.C.1.2.1 Kontantomregning Kontantomregning.

Det fremgår bl.a. af afsnittet, at det er en følge af SKM2008.492.BR, at obligationsbaserede realkreditlån, der er konverterbare, ved kontantomregningen højest kan ansættes til kurs 100 med tillæg af en eventuel differencerente frem til næste indfrielsestermin. Dommen er kommenteret af Skatteministeriet i SKM2008.583.DEP.

SKM2008.582.LSR. Landsskatteretten fandt, at et realkreditlån ikke kunne kontantomregnes efter den mellem parterne aftalte kurs, men at omregningen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 4, skulle ske på grundlag af børskursen på overdragelsestidspunktet

Ud over de regler, der er omtalt i det nævnte afsnit, gælder der efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 4, en særregel for kontantomregning af inkonverterbare lån, som sælger har stiftet eller overtaget inden den 19. maj 1993. Særreglen omfatter både inkonverterbare obligationslån og inkonverterbare kontantlån. Den gælder alene for opgørelsen af sælgerens afståelsessum. Den gælder ikke ved opgørelsen af anskaffelsessummen ved købers videresalg.

Særreglerne betyder, at et inkonverterbart lån, der af sælger er stiftet eller overtaget inden den 19. maj 1993, medtages til den pålydende værdi af restgælden på det tinglyste lån, såfremt:

1) kursen er 100 eller derunder ved stiftelsen, hhv. overtagelsen, og

2) kursen er 100 eller derover ved afståelsen af den faste ejendom.

Et lån anses for stiftet, når der er indgået et bindende låneforhold. Et lån i fast ejendom anses for overtaget på det tidspunkt, hvor der er indgået bindende aftale om erhvervelse af den faste ejendom.

A. Kontantlån

Et inkonverterbart kontantlån anses for at have kurs 100, såfremt restgælden og indfrielsesbeløbet er lige store. Hvis indfrielsesbeløbet overstiger restgælden (kursen på de underliggende obligationer er over 100), er kursen over 100.

Overtages et kontantlån, er indfrielsesbeløbet det beløb, hvortil lånet på overtagelsestidspunktet kan indfries i henhold til de indfrielsesvilkår, som gælder for lånet.

Kontantlån antages altid at have kurs 100 på stiftelsestidspunktet. Det gælder også lån, der er optaget i forbindelse med overdragelsen af en ejendom, når lånet indgår i købesummen med lånets pålydende.

B. Obligationslån

Overtages et obligationslån, er det obligationernes kurs på overtagelsestidspunktet, som skal bruges.

Det gælder dog tilsvarende, for så vidt angår kontantomregning af obligationsbaserede lån, som omtalt i afsnit E.C.1.2.1 Kontantomregning, at kursen højest kan ansættes til 100 med tillæg af en eventuel differencerente frem til næste indfrielsestermin.

Stiftes et obligationslån, er kursen ved stiftelsen den samme som kursen på obligationerne, når disse udstedes, dvs. når obligationerne sælges eller overføres til låntagerens konto i Værdipapircentralen.

Udgangspunktet for kursansættelsen af private pantebreve er handelsværdien. Til brug for kursansættelse af private pantebreve udarbejdes der et vejledende tabelmateriale, der udsendes kvartalsvis af told- og skatteforvaltningen:

>For 1. kvartal 2009: SKM2008.1051.SKAT.<

>For 2. kvartal 2009: SKM2009.179.SKAT.<

>For 3. kvartal 2009: SKM2009.433.SKAT.<

Ved fastsættelsen af kursværdien efter tabelmaterialet kan der dog også tages hensyn til eventuelle særlige forhold.

Det er udelukkende pantebrevets kontantværdi på salgstidspunktet, der er af betydning. En senere indløsning eller et salg af pantebrevet giver ingen anledning til ændring af afståelsesvederlaget.

Sælgerpantebreve, der ikke kommer sælgeren i hænde, men bliver solgt til tredjemand umiddelbart i forbindelse med handelen, kan ved avanceopgørelsen indgå til salgskursen, uanset om den er lavere end de objektive kurser.

SKM2004.216.VLR. Sagen angik spørgsmålet om kursfastsættelse af to sælgerpantebreve i forbindelse med opgørelsen af sagsøgerens ejendomsavance ved salg af en landbrugsejendom til hendes søn. Salgsprisen for ejendommen var mellem parterne aftalt til kr. 825.000,- , hvilken værdi var uanfægtet af myndighederne. Landsskatteretten havde på baggrund af den aftalte handelspris og efter Told- og Skattestyrelsens tabelmateriale, jf. TfS 1996,833, skønnet kursen på pantebrevene til henholdsvis kurs 94 og 88. Sagsøgeren havde selvangivet kursen til henholdsvis 60 og 45. En under landsretssagen udmeldt skønsmand skønnede ejendommens handelsværdi til kr. 745.000,- og pantebrevenes kurs til henholdsvis 76 og 72. Sagsøgeren påstod under landsretssagen kursen fastsat i overensstemmelse med skønsmandens skøn.Landsretten fandt ikke grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn over kursværdien på pantebrevene. Landsretten lagde vægt på, at den mellem parterne aftalte pris var uanfægtet af skattemyndighederne, og at Landsskatteretten havde været berettiget til at lægge denne til grund ved kursfastsættelsen og i øvrigt anvende Told- og Skattestyrelsens tabelmateriale. Skønsmandens kurs på pantebrevene fandtes baseret på et skøn over ejendommens handelsværdi, der var lavere end den værdi, som ejendommen faktisk var blevet handlet til.