Delvis afskrivning på bygninger | Opfylder kun en del af en bygning betingelserne for at kunne afskrives, kan der ifølge AL (afskrivningsloven) § 19, stk. 1, kun afskrives på den del af anskaffelsessummen, der forholdsmæssigt svarer til den pågældende bygningsdels etageareal.
Hvis der er foretaget ejerboligfordeling på ejendommen, jf. VURDL § 33 - eller der er aftalt en overdragelsessum for boligen efter reglerne i AL (afskrivningsloven) § 45 - skal der dog tages hensyn hertil, jf. AL (afskrivningsloven) § 19, stk. 5, idet denne del af anskaffelsessummen ikke indgår i afskrivningsgrundlaget, ligesom der bortses herfra ved opgørelsen af etagearealet.
For den resterende del af bygningens anskaffelsessum sker afskrivning efter kvadratmeterprincippet i AL (afskrivningsloven) § 19, stk. 1.
AL (afskrivningsloven) § 19, stk. 5, finder ikke anvendelse ved opgørelse af genvundne afskrivninger for blandet benyttede bygninger, jf. SKM2003.235.LSR
Det følger af princippet i TfS 1997, 915 LSR, at den ejerboligfordeling, der skal lægges til grund ved fordelingen i købsåret, er den fordeling, der er foretaget ved den vurdering, der ligger nærmest på salgstidspunktet, forudsat at denne vurdering er kendt på selvangivelsestidspunktet.
Ejerboligfordelingen skal anvendes bl.a. ved fastsættelse af afskrivningsgrundlaget i følgende 2 situationer:
Ejerboligfordelingen skal for det første anvendes i tilfælde, hvor en bygning på det tidspunkt, hvor den købes, ikke delvist anvendes til bolig, men den delvise anvendelse af bygningen til ejerbolig først indtræder senere. På det tidspunkt, hvor en del af bygningen tages i brug til bolig, foretages der en ejerboligfordeling. Selv om parterne efter reglerne i AL (afskrivningsloven) 45 om fordeling af en samlet overdragelsessum har fastsat en salgssum for bygningen, har de i denne situation ikke fordelt nogen del heraf til bolig. I de tilfælde, hvor en del af bygningen overgår til boligformål, men hvor boligen ikke benyttes af ejeren selv, foretages derimod ingen ejerboligfordeling. I så fald skal afskrivningsgrundlaget for den afskrivningsberettigede del af bygningen fastsættes efter en kvadratmeter-fordeling af det samlede etagemeterareal.
Ejerboligfordelingen skal for det andet anvendes for alle blandet benyttede bygninger, der er anskaffet før indkomståret 1999. For disse bygninger og dermed boligdelen er der ikke fastsat en værdi efter reglerne i AL (afskrivningsloven) § 45 om fordeling af en samlet anskaffelsessum.
For bygninger anskaffet forud for indkomståret 1999, hvorpå der findes en ejerboligfordeling, følger det af bestemmelsen, at den del af bygningens anskaffelsessum, der efter en ejerboligfordeling kan henføres til ejerboligen, skal udgå af afskrivningsgrundlaget. Den del af den samlede anskaffelsessum, der skal udgå, opgøres som den andel, som boligen ifølge ejendomsvurderingen udgør af den samlede bygning ved vurderingen pr. 1. januar 1999, jf. SKM2004.242.LSR og SKM2004.447.LSR. En sådan fordeling skal foretages fra og med indkomståret 1999, og den ejerboligfordeling, der skal anvendes for 1999, er ejerboligfordelingen pr. 1. januar 1999. I SKM2004.447.LSR kunne reglerne om intervalafskrivning (se herom nedenfor) anvendes, uanset at der ikke var sket forskydninger mellem det afskrivningsberettigede og det ikke-afskrivningsberettigede etageareal. Sagen angik et tilfælde, hvor afskrivningsgrundlaget for den erhvervsmæssigt benyttede del af en blandet benyttet bygning, der var erhvervet i 1988, med virkning fra og med indkomståret 1999 var blevet opgjort til et mindre beløb i medfør af fordelingsreglen i AL (afskrivningsloven) § 19, stk. 5. Da 60 procent af det oprindelige afskrivningsgrundlag var afskrevet forud for indkomståret 1999, kunne der fra og med indkomståret 1999 afskrives på 40 pct. af det afskrivningsgrundlag, der blev opgjort primo 1999.
Er der for tidligere anskaffede blandet benyttede bygninger, hvor en del anvendes til bolig, derimod ikke foretaget nogen ejerboligfordeling, fordi boligdelen er udlejet, eller bygningen ejes af et selskab, fastsættes den afskrivningsberettigede del af anskaffelsessummen, der forholdsmæssigt svarer til den nævnte bygningsdels etageareal.
Det følger som nævnt af AL (afskrivningsloven) § 19, stk. 5, 3. pkt., at etagearealet af den bygningsdel, der vedrører boligdelen henholdsvis ejerboligen ikke medregnes efter AL (afskrivningsloven) § 19, stk. 1. Derimod skal etagearealet medregnes efter AL (afskrivningsloven) § 19, stk. 3. Etagearealet for boligdelen skal indgå efter AL (afskrivningsloven) § 19, stk. 4.
Ved anvendelse af fordelings-reglen i AL (afskrivningsloven) § 19, stk. 5, skal de byggetekniske værdier og ikke "forskelsværdien" benyttes, hvis der herved opnås det mest retvisende resultat, jf. SKM2004.285.LSR.
Ved fordeling af afskrivningsgrundlaget efter AL (afskrivningsloven) § 19, stk. 5, for en blandet beboelses-/erhvervsbygning, skal der tages hensyn til et boligmoment, der indgår i boligdelens værdi, idet boligmomentet er udtryk for boligens grundværdi og derfor skal fragå ved opgørelsen af boligdelens bygningsværdi, jf. SKM2003.503.LSR, SKM2004.242.LSR og SKM2004.285.LSR. Stuehusets grundværdi opgjort efter ha-priser skal derimod ikke fragå, jf. SKM2004.285.LSR.
For landbrugsejendomme, hvor ejendomsværdien er fastsat efter vurderingslovens § 14 med anvendelse af tillægsparcelværdiprincippet, vil det kunne være nødvendigt at anvende driftsbygningernes tekniske værdi, og ikke "forskelsværdien" for at finde den blandede bygnings bygningsværdi, jf. SKM2003.503.LSR.
Eksempel
En ejendom anskaffes for 2.400.000 kr. Anskaffelsessummen er fordelt med 2.150.000 kr. til bygningen og 250.000 kr. til grunden.
Ejendommen har følgende anvendelse: 130 m2 anvendes til privat beboelse, 120 m2 anvendes til forretning, og 220 m2 anvendes til kontorformål.
Ejendommen er vurderet til 2.000.000 kr., hvoraf grundværdien udgør 200.000 kr. Ejerboligværdien er ansat til 800.000 kr., hvoraf grundværdien udgør 50.000 kr. Den del af den samlede bygningsværdi, der kan henføres til ejerboligen, udgør således 750.000 kr. og den erhvervsmæssige del 1.050.000 kr.
På grundlag af disse oplysninger kan den del af den samlede anskaffelsessum for bygningen, der kan henføres til ejerboligdelen, opgøres. Den skal som nævnt opgøres ekskl. den del af den samlede grundværdi, der kan henføres til ejerboligen. Det vil sige, at den skal opgøres således:
2.150.000 x 750.000 kr. |
|
1.800.000 |
= 895.833 kr. |
Herefter kan den del af anskaffelsessummen for den erhvervsmæssigt anvendte del af bygningen (forretning og kontor) opgøres som:
2.150.000 kr. - 895.833 kr. = 1.254.167 kr.
Herefter kan afskrivningsgrundlaget for den del af bygningen, som der kan afskrives på (forretningen), opgøres. Efter AL (afskrivningsloven) § 19, stk 1, kan der afskrives på den del af anskaffelsessummen, der forholdsmæssigt svarer til den afskrivningsberettigede bygningsdels etageareal, og efter AL (afskrivningsloven) § 19, stk. 5, 2. pkt., medregnes etagearealet for ejerboligen ikke.
Opgørelsen er dermed:
120 m2 x 1.254.167 kr. |
= 442.647 kr. |
120 m2 + 220 m2 |
|
AL (afskrivningsloven) § 19, stk. 2 og 3, vedrører afskrivning af udgifter til ombygning og forbedring af en bygning, hvor kun en del af bygningen er afskrivningsberettiget efter AL (afskrivningsloven) § 14.
|