A.G.2.7 Sommerhuse, herunder fritidslejligheder

Der henvises til det under A.G.2.2 Enfamilieshuse anførte om énfamilieshuse.

I øvrigt bemærkes: Der regnes med 12 måneders benyttelse af sommerhuset uanset manglende mulighed for at anvende huset hele året, idet der ved ejendomsvurderingen er taget hensyn til eventuelt manglende anvendelighed som følge af forbud eller lignende, se TfS 1996,531 og TfS 1996, 601. En ejendom på Bornholm, der vurderingsmæssigt havde status som helårsbolig, anvendtes som sommerbolig for ejeren samt til udlejning. Ejendommen ansås for en fritidsejendom, der havde stået til rådighed for ejeren. Overskud ved udlejningen skulle opgøres efter LL (ligningsloven) § 15 O, stk. 3, jf. TfS 1999.108.LSR.

Der skal betales ejendomsværdiskat, når ejeren har sommerhuset til disposition, selv om han ikke gør brug af sin beboelsesret, og selv om huset ikke må anvendes hele året. En fritidsejerlejlighed i Frankrig blev anset for henholdsvis privat og erhvervsmæssigt benyttet, TfS 1997, 259ØLD.

Der skal betales ejendomsværdiskat, når ejeren har huset til disposition, selv om den pågældende samtidig annoncerer huset til udlejning eller har overladt udlejningen til et bureau, medmindre ejendommen har været anvendt til erhvervsmæssig udlejning, Ligningsvejledningen Erhvervsdrivende E.A.1.2.3.6 Sommerhusudlejning. I lsr. 1980.25 havde ejeren ikke medregnet lejeværdi for månederne okt.-dec., men havde i stedet indtægtført 30 kr. som lejeindtægt for disse 3 måneder. Lejen var oppebåret fra en bekendt til klageren, der mod det nævnte vederlag havde ret til at benytte huset bl.a. i forbindelse med lystfiskeri. Landsskatteretten fandt ikke, at den omtalte lejeaftale kunne ligestilles med de former for udleje af sommerhuse, som medfører, at den oppebårne lejeindtægt ved opgørelsen af ejendomsregnskabet kan erstatte en til udlejningsperioden svarende del af den procentvis beregnede helårslejeværdi (nu ejendomsværdiskat).

Et sommerhus kunne ikke anses for erhvervsmæssigt udlejet, da ejeren ikke havde fraskrevet sig retten til at benytte sommerhuset, SKM 2005.78 H.

Et sommerhus kunne ikke anses for erhvervsmæssigt udlejet, da ejeren havde mulighed for, i det omfang han selv ville benytte sommerhuset, at give udlejningsbureauet besked herom senest 31. oktober med virkning for det næstkommende kalenderår. Endvidere havde ejeren med visse begrænsninger mulighed for selv at benytte sommerhuset efter udtrykkelig aftale med udlejningsbureauet uanset den aftalte rådighedsperiode, SKM.2005.23.VLR.

Ved køb og salg af et sommerhus beregnes ejendomsværdiskatten fra overtagelsestidspunkt til overtagelsestidspunkt, jf. EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 11.

Hvis et sommerhus udelukkende benyttes til udlejning, opgøres ejendomsregnskabet efter samme regler som for andre udlejningsejendomme, se E.K Udlejning af fast ejendom. Der er herved ikke taget stilling til, hvorvidt anden lovgivning er til hinder for, at sommerhuset udelukkende benyttes til udlejning. Vedr. >told- og skatteforvaltningens< pligt til indberetning til Skov og Naturstyrelsen, se afsnit E.A.1.2.3.6 Sommerhusudlejning.

Udlejes sommerhuset med inventar, kan der fratrækkes udgifter til vedligeholdelse heraf. Der kan endvidere foretages afskrivning på inventaret efter reglerne i afskrivningslovens kapitel 2. Selve sommerhuset kan derimod ikke afskrives.

Udgifter til udskiftning af hårde hvidevarer i et sommerhus, der anvendtes til udlejning ansås ikke som fradragsberettigede, jf. SL (statsskatteloven) § 6, stk.1, litra e, TOLD-SKAT Nyt 1993.12.558 VLD TfS 1993, 195. >Der kan heller ikke afskrives på udgiften, jf. AL (afskrivningsloven) § 15, stk. 4.<

Ved LL (ligningsloven) § 15 O har ejeren mulighed for at beregne et bundfradrag på 7.000 kr. i bruttolejeindtægten pr. fritidsbolig, der udlejes en del af året. Se skd. cirk. nr. 72 af 17. apr. 1996 pkt. 10.9 (ligningsloven).

Bundfradraget kan ikke overstige bruttolejeindtægten. Fradraget kan ikke foretages, hvis der benyttes regnskabsmæssig opgørelse. Indkomsten kan enten opgøres med et standardfradrag på 40 pct. eller som en regnskabsmæssig opgørelse. En sommerhusejendom overgik i 1997 fra udelukkende erhvervsmæssig anvendelse til blandet benyttelse. Ejeren havde herefter for indkomståret 1997 mulighed for at vælge, at resultatet skulle opgøres efter LL (ligningsloven) § 15 O, stk. 1, eller stk. 2. SKM2001.288. LSR.

40 pct.- fradraget kan efter LL (ligningsloven) § 15 O, stk. 1, anvendes af ejere af fritidsboliger, jf. § 15 O, stk. 1, og som i løbet af indkomståret også benyttes af ejeren. Det er herefter kun den del af lejen, der overstiger bundfradraget, der medregnes ved beregningen af 40 pct.-fradraget. Der kan ikke fradrages ejendomsskatter udover 40 pct.-fradraget.

For sommerhuse, der efter tilladelse anvendes som helårsboliger gælder, at der ikke kan anvendes den standardiserede fradragsregel. I stedet kan anvendes LL (ligningsloven) § 15 P.

Ved bruttolejeindtægten forstås modtagen lejebetaling, herunder evt. særskilt betaling for f.eks. el, gas, varme, telefon o.lign. TfS 1996,183 og TfS 1998, 409. 40 pct.'s fradraget skal dække samtlige udgifter forbundet med udlejningen og tillige modsvare ejendomsværdiskat i udlejningsperioden. Ejendomsværdiskatten betalesfor hele indkomståret hvis der anvendes den standardiserede opgørelse. Det følgende eksempel viser, hvordan bundfradraget indgår ved indkomstopgørelsen for fritidsboliger, når ejeren anvender 40 pct.s fradraget.

Hvis ejendommen sælges, kan både køber og sælger få 7.000 kr.-bundfradrag for året. Er der tale om udlejning af et sommerhus, som er ejet af flere i forening, er det samlede antal ejere alene berettiget til ét bundfradrag på 7.000 kr. i forbindelse med opgørelse af den skattepligtige lejeindtægt, TfS 1994, 449.

Eksempel

Benyttes en regnskabsmæssig opgørelse, jfr. LL (ligningsloven) § 15 O, stk. 2, kan der fradrages faktiske udgifter afholdt til vedligeholdelse af indbo og inventar, skattemæssige afskrivninger efter AL (afskrivningsloven) kapitel II og ejendomsskatter efter LL (ligningsloven) § 14, stk. 3.

Fradrag kan foretages med den forholdsmæssige del af disse beløb, der svarer til den del af året, hvor udlejning har fundet sted. Herudover kan der foretages fradrag for udgifter, der er direkte forbundet med udlejningen. Der kan ikke fratrækkes udgifter til vedligeholdelse af ejendommen. Fradrag efter regnskabsmæssig opgørelse kan ikke overstige bruttolejeindtægten.

>Se SKM2009.269.BR om opgørelse af fradragsberettigede udgifter til sommerhuse efter Ll § 15 O, stk. 2. Herefter beregnes fradraget for udgifter efter forholdet mellem antallet af udlejede uger og kalenderåret.<

Ejendomsværdiskatten reduceres forholdsmæssigt for den del af året, hvor udlejning har fundet sted, jf. EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 11.

Benyttes der regnskabsmæssig opgørelse, kan ejeren ikke senere overgå til 40 pct. fradrag, jf. LL (ligningsloven) § 15 O, stk. 2, sidste pkt.

Indtægter og udgifter medtages ved opgørelsen af kapitalindkomsten.

Der er kun fradragsret for den del af ejendomsskatterne, som forholdsmæssigt svarer til den del af året, hvor udlejning har fundet sted. Ved afgørelsen af om ejendomsskatterne kan fradrages, skal der dog ses bort fra uvæsentlig erhvervsmæssig benyttelse af en ejendom, der tillige tjener til bolig for ejeren, jf. LL (ligningsloven) § 14, stk. 3. I almindelighed må en erhvervsmæssig anvendelse af en ejendom anses for uvæsentlig, hvis den svarer til mindre end 10 pct. af den pågældende ejendom.

40 pct.-fradraget kan ikke benyttes for et almindeligt helårshus, der udlejes - helt eller delvis - i sommermånederne. Om udlejning af helårshuse en del af året se A.G.2.2 Enfamilieshuse.